Смартфон как риэлтор

Сервисы для покупки-продажи квартир вплотную приблизились по функционалу к риэлторам и предоставляют возможность «физикам» самостоятельно совершать сделки. Но сами владельцы этих платформ уверены: это не уберет вовсе с рынка агентства недвижимости, ведь именно последние – главные клиенты большинства сервисов. 

Так, «Метр квадратный» («М²», проект группы ВТБ) предлагает для сделок между физическими лицами сервисы «Покупка онлайн» и «Защита сделки». Первый предполагает подготовку всех документов к сделке, проведение безопасных расчетов, регистрацию сделки в Росреестре, второй – проверку юридической чистоты. Аналогичный функционал нашедшим друг друга покупателю и продавцу доступен в сервисе «Сделка под ключ» «Домклика» (экосистема «Сбера»). Как рассказали в пресс-службе Сбербанка, на каждом этапе сделки клиентов сопровождает сотрудник банка и, даже если у покупателя и/или продавца есть риэлтор, он также ведет сделку при поддержке менеджера банка. Дом.РФ на платформе «Домой.ру» запустил в мае 2020 г. «Безопасную сделку», сервис обещает продавцам недвижимости дополнительные гарантии фактического наличия у покупателя средств на оплату по договору приобретения недвижимости до регистрации в Росреестре. Для покупателя – обеспечивается передача денег продавцу только после выполнения всех его обязательств по сделке. Таким образом, автоматизируется часть работы, которую риэлторы включают в сопровождение сделки: подписание договора, расчеты через банк, регистрация в Росреестре. 

Для клиентов «Домклика» в Москве и Санкт-Петербурге услуги стоят 34 900 руб., в остальных регионах – 24 900 руб. Сделка через «М²» – 9900 руб., но в эту сумму не входит проверка квартиры. Кто платит – продавец, покупатель или это включено в стоимость риэлторского сопровождения, если в сделке участвует он, – это вопрос договоренностей. 

Более того, в «экосистемах недвижимости» появился такой функционал, как проверка юридической чистоты квартиры. Риэлторы отнеслись к появлению подобных гарантий скептически. «Мы с коллегами время от времени заказываем проверки юридической чистоты в различных сервисах, – рассказывает директор компании «Обменквартир.рф» Станислав Галкин. – Но ни один из увиденных нами отчетов не дотягивал до среднего уровня обычного брокера, не говоря уже об уровне серьезного юриста агентства недвижимости». С ним согласен гендиректор «Релайт-недвижимости» Константин Барсуков: «В моем понимании, это не юридическая проверка, а приобретение страховки покупателем квартиры. Да, риски, что сделка будет оспорена, снижены, поскольку был проведен некий комплекс проверочных мероприятий». Подобные экспертизы, но чуть менее глубокие, проводят при страховании титула собственника.

Руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-недвижимости» Наталия Борзенкова уверена: нет ни одной онлайн-платформы, с помощью которой можно было бы провести полный цикл проверки всех документов по купле-продаже жилья. Для этого процесса, а также для перепроверки и уточнения результатов необходимо использовать несколько источников. «Гарантию юридической чистоты квартиры могут дать страховые компании или банки», – считает эксперт и предостерегает, что в целом в онлайн-пространстве больше возможностей для мошенничества.

«Экспертизу знающих и опытных юристов-жилищников, которую они проводят «вручную», сложно переоценить. Особенно когда речь идет о сложной многоступенчатой сделке со множеством переходов прав, – говорит гендиректор ГК «Омакульма» Виолетта Басина. – Но людям не нужна информация и не нужна экспертиза как таковая, поскольку это всего лишь оценка вероятности «попасть». Людям нужны понятные гарантии: что его право на квартиру не будет оспорено либо что такой риск полностью застрахован». 

КТО КОГО

Новые сервисы, относящиеся преимущественно к банковским экосистемам, услугу по проверке юридической чистоты квартиры подкрепляют финансовыми гарантиями на всю или почти всю стоимость квартиры. Как рассказал гендиректор «М²» Вячеслав Дусалеев, после юридической проверки объекта клиент получает экспертное заключение с рекомендациями, выполнив которые он получит сертификат защиты сделки. Документ гарантирует возврат выплаченной по договору суммы в случае, если суд в течение 10 лет вынесет решение не в пользу покупателя. 

При заказе услуги «Юридическая проверка» в «Домклике» клиент получает сертификат на возмещение стоимости объекта недвижимости при утрате права собственности на сумму до 10 млн руб. 

Некоторые риэлторские компании также дают письменные гарантии. Например, «Этажи» возвращают клиенту денежные средства из собственного фонда в случае потери прав собственности, это указано на сайте компании. «Релайт-недвижимость» дает письменное обязательство бесплатно оказать юридическую поддержку в случае возникновения претензий, угрожающих праву собственности.

Привлекательности сервисов способствует такой неубиваемый аргумент, как цена. Если системы ВТБ и «Сбера» предоставляют гарантии при стоимости сервиса в 25 000–30 000 руб. (данные с сайтов этих сервисов), то агентства недвижимости запрашивают от 120 000–150 000 руб. По крайней мере именно такие суммы называли «Ведомостям» в крупнейших риэлторских компаниях, куда автор звонил как клиент. Также в агентствах рассказали, что «проверку проводит профессиональный юрист и дает письменное заключение о рисках», а на вопрос про финансовые гарантии сообщили, что «наши юристы квалифицированные, поэтому, если они написали, что все хорошо, значит, ничего не случится».

В то же время стоимость проверки квартиры в юридической компании, где экспертизу также проводит юрист-жилищник, ближе к цене сервисов. «Работа по проверке юридической чистоты квартиры, включая риски выявления прав несовершеннолетних, не включенных в приватизацию, права наследования, банкротства продавца и другие, обойдется примерно в 40 000–50 000 руб., – говорит Ольга Кузмичева, гендиректор юридической компании «Миаран». – Клиенту выдается заключение с указанием всех рисков, рекомендаций по дополнительным формулировкам в договоре для нивелирования этих рисков или рекомендаций по отказу от покупки».

НЕ КОНКУРЕНТ, А ПАРТНЕР

Сами представители электронных сервисов отрицают конкуренцию с риэлторами. «Мы считаем, что сегодня роль агентств недвижимости и риэлторов только возрастает, – говорит Дусалеев. – Для принятия решения о покупке квартиры человеку требуется живая профессиональная поддержка и консультация. Никакой цифровой сервис пока не обладает таким уровнем эмпатии, и не известно, будет ли обладать».

«Домклик» также не ставит своей задачей заместить агентов по недвижимости. «Риэлторы – наши партнеры, и нам важно быть для них надежным помощником в бизнесе, а не конкурентом, – заявили в пресс-службе Сбербанка. – Более того, на сайте «Домклика» представлены и услуги проверенных агентств недвижимости и застройщиков. Также доступен рейтинг на основе оценок и отзывов наших клиентов, которые они оставляют после проведения сделки с конкретным специалистом».

Наталья Шаталина, гендиректор сервиса «Синица», указывает на то, что покупка жилья – это одна из самых значительных и масштабных трат в жизни большинства граждан России, а процесс выбора подходящей квартиры сложный, требуется учесть множество факторов. Именно поэтому покупателям необходимо сопровождение риэлтора, эксперта рынка, который сможет рассказать о преимуществах и недостатках объектов, неочевидных для клиента, напомнит о важных этапах сделки, проконтролирует сбор и правильность заполнения документов. Сервисы же облегчают процесс покупки, сбора документов, получения ипотеки, регистрации договоров и многое другое, но не заменяют риэлтора. 

Такая всеобщая доброжелательность на конкурентном рынке имеет свои причины. 70% сделок чрез «Домклик» проводятся именно с партнерами – агентствами недвижимости и застройщиками. В «М²», по словам Дусалеева, более чем в 90% случаев как минимум за одной стороной по сделке стоит агентство недвижимости или частный брокер. И сервис вовсе не против такого сотрудничества: для партнеров «М²» – агентств недвижимости и частных агентов – «есть специальные продукты и ценовые условия». Пока площадки в значительной степени позиционируют себя как «помощь для риэлторов и застройщиков». И небезосновательно. 

«Безусловно, появление новых сервисов облегчает нашу работу и сберегает кучу нервов. Теперь не нужно тратить время на запись в регистрирующий орган, чтобы сдать документы. Достаточно оплатить эту услугу в банке, который сделает все за вас. Совершенно не обязательно раскладывать толстые пачки денег по банковским ячейкам. Все стало проще: зачисляете деньги на специальные счета, с которых банк (убедившись, что сделку зарегистрировали) самостоятельно перечислит деньги всем сторонам сделки», – делится впечатлением Галкин.

НЕЗАНЯТАЯ НИША

Большинство экспертов среди навыков риэлтора, которые не под силу пока машинному интеллекту, называют экспертизу рынка, мастерство переговорщика, психологическую поддержку, умение разрабатывать условия по конкретной сделке. «Есть много задач, с которыми не могут справиться даже самые продвинутые сервисы: тщательный осмотр квартиры, переговоры и улаживание спорных вопросов между продавцами и покупателями, обсуждение условий торга, если он имеет место, – напоминает Борзенкова. – Для многих потенциальных покупателей также важно проверить вместе с риэлтором состояние дома (подъезд, лестничная клетка), а также пообщаться и наладить контакт с будущими соседями. Более того, чтобы полностью разобраться во всех возможностях цифровых платформ и произвести необходимые проверки, необходимо также быть своего рода специалистом. Далеко не все потребители хорошо разбираются в технических нюансах работы онлайн-сервисов, чтобы с их помощью заказывать выписки или что-то проверять». 

Таким образом, при наличии современных ресурсов для подбора квартир (ЦИАН, «Мир квартир», «Авито», «Яндекс» и др.), инфраструктуры для проведения и регистрации сделок и расчетов по ним, а также сервиса проверки юридической чистоты квартиры с гарантией на всю ее стоимость технически покупатель и продавец могут обойтись без риэлтора. Конечно, часть агентской работы человеку придется выполнять самостоятельно, напоминает Барсуков. «И всегда найдутся люди, которые захотят, чтобы эту работу сделали за них. Аналогично в сфере путешествий: многие уже умеют заказать билеты и отель самостоятельно, но хотят, чтобы все это сделал турагент, сравнивает Басина. Другое дело, что востребованность этой самой услуги и готовность платить за нее напрямую будут зависеть от качества. Ведь если раньше у покупателя или продавца выбора не было, ибо только риэлтор обладал необходимым инструментарием для совершения сделки, то сейчас эти инструменты доступны всем. 

«Правильнее говорить о конкуренции брокеров не с [цифровыми] сервисами, а с людьми, самостоятельно решающими жилищный вопрос, – уверен Барсуков. – Тенденции к росту «самостоятельной работы» усиливаются с ростом числа клиентов из новых поколений. Кроме того, этому способствует деградация риэлторской услуги. «Холодные звонки», несанкционированное размещение чужого объекта в рекламу, попытки навязать подписание договора на обслуживание обманным путем, «скрытые комиссии», необоснованный демпинг – все эти «методы работы», увы, не редкость. А в итоге работы с такими «профессионалами» клиенту приходится все равно совершать сделку самостоятельно. Не удивительно, что нишу риэлторской услуги начинают заполнять сервисы – там, где сами брокеры перестают нормально работать».

В итоге, как считает эксперт, стоит кому-то из крупных разработчиков сервисов изменить парадигму и адресовать их конечным потребителям – и ситуация в корне изменится: риэлторы в массе своей исчезнут. Не все, но их станет существенно меньше, и работать они будут не в массовом сегменте, а там, где люди предпочитают цифровым сервисам личное общение и ручную работу или в силу возраста не готовы покупать через смартфон.