Девелоперы оценивают серьезность спроса на ИЖС и малоэтажное домостроение
Маржинальность малоэтажных проектов ниже, чем плотной городской застройкиПро массовый исход населения из городов громко заговорили еще в первую волну пандемии – по факту он не состоялся, но тенденция замечена, подхвачена и уже оказывает влияние на рынок.
Философ и публицист Нассим Талеб, автор теории «черных лебедей» в экономике, в апреле 2020 г. в интервью РБК заявил, что притягательность мегаполисов подорвет не столько вирус, сколько распространение удаленной работы и дистанционного обучения. Весной 2020 г. агентство Bloomberg опубликовало релиз «Как спроектировать город в эпоху после пандемии». В Балтиморе архитекторы, дизайнеры и урбанисты переосмысливали общественные пространства и выпустили «Руководство по разработке идей для дистанцирования». В Китае провели конкурс проектов для нового города Сюнъань: ключевая идея – принцип автономных кварталов. Жилье нового типа должно быть обеспечено всем необходимым (энергия, ресурсы и проч., включая мастерские с 3D-принтерами в первых этажах). «Кто-то изобретает вакцины, и весь мир ждет, затаив дыхание. А кто-то другой делает работу не менее глобальной значимости – формирует новые стандарты городской среды, кварталы, которые в состоянии держать удар», – замечает Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens.
Пандемия также дала мощный толчок развитию онлайн-сервисов и доставки. И тем самым поставила под сомнение те преимущества мегаполисов, которые казались незыблемыми: плотность социальных связей, наличие хороших рабочих мест и возможностей для досуга. Какой досуг, когда музеи, театры и кинотеатры то и дело закрыты? А интернет худо-бедно работает и в деревне Гадюкино.
В деревню, но не в глушь
Граждане на новые вызовы реагируют ногами. В Петербургском регионе спрос на дома и участки в организованной застройке (в коттеджных поселках) вырос почти вдвое: 5300 сделок в 2019 г., 10 240 – в 2020 г. (данные консалтингового центра «Петербургской недвижимости»). Это много, но это всего лишь 10% от объемов квартирного рынка: за год застройщики в Петербурге заключили 88 051 договор долевого участия (ДДУ), в Ленобласти – 22 153 ДДУ.
«Рынок загородных объектов еще долго не будет массовым, – говорит Дмитрий Зюзин, гендиректор ГК «Т-дом». – Людям захотелось в условиях самоизоляции иметь возможность выйти во двор или на участок подышать. Рост спроса пока обусловлен эмоциями, это еще не устойчивая тенденция».
«Смешанные комплексы, малоэтажка плюс ИЖС, гармонично бы смотрелись, но такие проекты надо обязательно доводить до конца. Не поедет клиент в такой индивидуальный дом, если не будет уверен, что пятиэтажки будут достроены примерно в одно время с его домом. Девелоперы изголодались по работе, но сначала надо разобраться с незавершенными проектами – и только потом осторожно браться за новые, с учетом недавних ошибок».
Тем не менее сдвиг налицо. В Ленинградской области – впервые за историю рынка – ввод частных домов ИЖС и жилых домов в садовых товариществах превысил объемы многоквартирной застройки. В многоквартирных домах застройщики за год сдали 1,043 млн кв. м, в частном секторе – 1,121 млн кв. м. Конечно, надо сделать поправку на хитрости российской статистики: с лета 2019 г. в показателях ввода стали учитывать и жилые дома в садовых товариществах. Продление и расширение дачной амнистии сделало регистрацию таких объектов относительно несложной процедурой. За прошлый год в Ленобласти было поставлено на кадастровый учет 6895 домов ИЖС (1 009 268,1 кв. м) и 5760 жилых домов в садовых товариществах и дачных некоммерческих партнерствах (504 448 кв. м).
Развитие частного домостроения сдерживает несколько объективных причин. Одна из главных – дефицит социальной инфраструктуры, прежде всего учреждений образования и медицины поблизости от коттеджных комплексов.
Спрос мог бы вырасти больше, если бы покупателям частных домов была доступна недорогая ипотека. Но 80% кредитов по программе сельской ипотеки по волшебной ставке в 2,7–3% пошли на покупку квартир. То есть способствовали не столько развитию села, сколько урбанизации сельских территорий. Программа кредитования ИЖС от банка Дом.РФ только начинается и требует обязательной аккредитации застройщика. В Петербургском регионе аккредитацию получил один проект – поселок «Омакульма» в Ломоносовском районе. Сбербанк начинает аналогичный проект в этом году, но будет кредитовать только стандартные поселки с заводскими домами. Между тем одна из целей нацпроекта «Жилье и городская среда» – увеличение ввода ИЖС с 35–38 млн до 50 млн кв. м к 2030 г. (данные Дом.РФ).
«Строя только индивидуальные дома, сложно подвести необходимые инженерные сети, невозможно обеспечить загородные объекты ни социальной, ни коммерческой инфраструктурой – ничего не окупается. Если мы хотим развивать загород комплексно, нужны разные форматы недвижимости, включая малоэтажные многоквартирные дома».
Малоэтажный вектор
Строительство комфортных малоэтажных комплексов представляется более перспективным направлением. Такой подход позволяет сочетать преимущества загородной жизни с привычным набором городских опций. К сожалению, этот формат оказался сильно дискредитирован: после 2010 г., на волне общего подъема рынка и дефицита участков под застройку, множество недостаточно профессиональных компаний рванули осваивать ближние пригороды. Результат предсказуем: волна банкротств и длинный список долгостроев. В целом, по экспертным оценкам, застройщики более половины малоэтажных ЖК в регионе нарушают сроки сдачи объектов. В сознании покупателей закрепилось представление о малоэтажке как о недорогом и рискованном объекте вложений средств. Чтобы его переломить, понадобятся время и серия успешных проектов. «У покупателей, да и в профессиональной среде, сложилось представление, что малоэтажные комплексы – это недорогое жилье. И некоторые застройщики поддерживали это заблуждение, – говорит Денис Заседателев, гендиректор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест». – Примерно по такой же схеме формировалось мнение о таунхаусах».
«Ленстройтрест» успешно реализует малоэтажный проект «Юттери» (в Колпине); застройка в 4–5 этажей включена в комплексный квартал «Янила» (Янино). Эти проекты начались до пандемии, новые условия обусловили рост покупательского интереса.
«Малоэтажная застройка не может быть дешевой, – уверен гендиректор ГК «КВС» Сергей Ярошенко. – Меньше выход продаваемых площадей, выше затраты на инженерные и дорожные сети». КВС в начале 2021 г. открыла продажи в малоэтажном ЖК «Любоград» в Стрельне. Холдинг Setl Group строит «Планетоград» у Пулковских высот и «Солнечный город. Резиденции» в Стрельне. В Гатчинском районе началось возведение жилых корпусов проекта Gatchina Gardens; шведский инвестор не спешит открывать официальные продажи, выжидая оптимального соотношения цен.
Девелоперы и эксперты признают: маржинальность малоэтажных проектов ниже, чем обычной высокоплотной застройки. Нужна господдержка, уверена Осетрова: «Субсидии и льготы должны направляться в проекты с минимальной плотностью застройки и рекреационной инфраструктурой. В конечном счете это долгосрочные вложения в человеческий капитал, в здоровье нации». Дело не только в субсидиях, необходимо корректировать нормативную базу, уточняет Заседателев. Однако пока главным ориентиром остается цифра «120 млн кв. м в год», девелоперам сложно рассчитывать на понимание.
Автор – шеф-редактор еженедельника «Недвижимость и строительство Петербурга»