Волна спроса на загородное жилье оживила давно известные рынку поселки

Загородные застройщики активизировали работы на объектах: кто-то вкладывается в развитие инфраструктуры, кто-то начал активное строительство домов или вносит изменения в концепцию поселка, актуализируя предложение. Еще один показатель того, что загородный рынок воспрял духом, – в этом году вновь пройдет премия «Поселок года», которой предстоит оценить 80 проектов, вышедших на рынок с 2017 г. Последний раз выбирали в 2017-м из 50 участников. О загородных проектах задумались даже девелоперы, которые до пандемии руководствовались в основном принципом «больше и выше».

Рынок оказался не готов к войне, то есть к пандемии и локдаунам, которые спровоцировали спрос на собственное свободное жизненное пространство даже у закоренелых горожан. Того, что в Подмосковье могли предложить весной прошлого года, оказалось недостаточно, хотя, казалось бы, проектов масса. Только они не все подходят, а многие дома и поселки попросту не были достроены (там, где их начали достраивать и выводить на рынок «новые очереди», продажи пошли). 

Причины остановки проектов разные и от класса недвижимости практически не зависят: прошлые кризисы, слабый в течение многих лет спрос, нет всех документов у застройщиков, нет коммуникаций к домам – перечисляет Олег Новосад, замдиректора департамента «Инком-недвижимости». По словам Марины Толстик, председателя совета директоров сети офисов «Миэль», в эконом-сегменте поселков с готовыми домами и так было мало, в основном предлагались участки без подряда (УБП, способ максимально оптимизировать затраты на проект в предыдущий кризис). Больше всего накануне нежданной лавины спроса просел бизнес-класс. Задержки по сдаче объектов могли быть в основном из-за проблем с согласованием коммуникаций, уточняет Толстик. Почти все начатые проекты от премиума и выше завершились вполне удачно, дома достроили до состояния «под ключ», говорит Нина Резниченко, директор департамента загородной недвижимости Savills, называя в качестве примера поселки на Рублево-Успенском и Новорижском шоссе: «Раздоры-2», «Жуковку-3», «Миллениум парк», «Ренессанс парк», «Малое Сареево» и др. 

Резкий старт с низкой базы

Сделок с элитной загородной недвижимостью в Подмосковье в прошлом году было около 270, на 40% больше, чем годом ранее, подсчитали в Kalinka Group. Суммарно купили 99 500 кв. м, это без учета земельных участков, в 1,7 раз больше, чем в 2019 г. «Скупали даже неликвид, который до введения режима самоизоляции не продавался по несколько лет», – говорит Андрей Елисеев, гендиректор Insolver. По состоянию на I квартал 2021 г. на первичном рынке продажи велись в 27 организованных поселках класса делюкс и премиум, это около 475 лотов, уточняет Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group. По оценке Резниченко, в совокупности в 2020 г. было заключено около 340 сделок в бюджете 40–45 млн руб., на 29% больше, чем годом ранее. Покупатели выбирали объекты в таких проектах, как «Лион» и «Березки. River Village» (ранее известные как «Резиденции Березки») на Рублево-Успенском шоссе, «Ильинка лейнхаус» и «Прозорово» на Ильинском, «Монтевиль», «Онегино», «Покровское – Рубцово» – на Новорижском, все поселки давно известны на рынке, перечисляет Резниченко. В Knight Frank добавляют к списку лидеров продаж «Княжье озеро», ParkFonte, а также «Мэдисон парк» и «Ренессанс парк» (полностью продан в 2020 г.). Хорошо все продавалось в «Шато соверен» на Новой Риге. В КП «Березки. River Village», по словам Екатерины Батынковой, директора департамента продаж ГК «Галс», «в прошлом году продали 40% всех свободных лотов, в 8,5 раза больше, чем в 2019-м». Олег Михайлик, директор по загородной недвижимости Knight Frank, напомнил, что в 2016–2019 гг. здесь фиксировалось 1–3 сделки в год. Зато «Галс» полностью завершил все работы по благоустройству «Березок» и в феврале открыл на территории поселка спорткомплекс с крытой ледовой ареной. Инфраструктура (включает детский сад и кампус «Горки» международной Cambridge International School) на данный момент занимает 15% территории и будет расширяться по мере того, как поселок будет наполняться жителями, обещает Батынкова.

По словам Антона Детушева, гендиректора Ikon Development, в ParkVille продажи за 2020 г. выросли более чем на 30%, средняя стоимость сделки – $4 млн за участок с домом и $60 000 за сотку УБП (Ikon Development – партнер этого проекта, который стартовал в 2014 г.). Сейчас в ParkVille продано 52 лота из 60, продажи могут быть завершены в начале 2022 г., рассчитывает Детушев. 

В «Лионе», по словам Андрея Хитрова, заместителя гендиректора «Газпромбанк-инвеста», к началу октября 2020 г. распродали все лоты (всего было 50 домовладений, участки от 12 до 29 соток, дома 457–557 кв. м по четырем проектам). В «Покровском-Рубцове» на Новорижском шоссе (70 домовладений, дома 513–700 кв. м на участках 20–67 соток) только за I квартал 2021 г. был выполнен полугодовой план, добавил Хитров. Поселок вышел на рынок в 2008 г. В марте «Газпромбанк-инвест» объявил о старте продаж в третьей очереди КП «Эсквайр парк» (45 км от Москвы по Новой Риге, участки от 11 соток). 

На Николиной горе, по словам Резниченко, осенью 2020 г. вышел на рынок «Квартал Никологорский» (9 домов от 330 кв. м, участки 8 соток), из них один готов под ключ, в остальных домах застройщик планирует завершить отделку к концу 2021 г. Цены – от 72,6 млн руб. 

Покупатели уровня deluxe в 2020 г., по словам Румянцевой, в основном ориентировались на участки без подряда (59% сделок), впрочем, как и годом ранее. Например, активно брали землю в «Новом Николине» на Рублево-Успенскому шоссе и Agalarov Estate на Новой Риге. Доля коттеджей в спросе составила 40%, в основном продажи вели названные уже «Раздоры-2» (здесь рынку смогли предложить новые дома по 480–540 кв. м), «Барвиха 21» на Рублевке. Покупатели в сегменте премиум предпочитали уже готовые коттеджи (86% сделок в этом сегменте, данные Kalinka Group). 

В комфорт-классе – свои передовики продаж. Новосад называет «Спас-Каменку» с готовыми домами (29 км от МКАД по Дмитровскому шоссе), «Васильевское», тоже готовые дома (15 км от МКАД по Ярославскому), «Воскресенские берега» (29 км от МКАД по Щелковскому шоссе). В «Московских дачах» (40 км от МКАД по Киевскому шоссе) после старта продаж в мае 2020 г. продавались участки без подряда, но во второй очереди планируют продажи готовых домов, аналогичные планы строит застройщик «Березового парка» (27 км от МКАД по Новорязанскому шоссе) для четвертой очереди проекта. Приток покупателей позволил многим поселкам с УБП пересмотреть концепцию и найти средства для развития инфраструктуры. 

По словам Ольги Магилиной, заместителя гендиректора «Kaskad недвижимости», по итогам 2020 г. на объектах компании количество сделок выросло на 30%, а выручка – на 53%. Так, в проекте «Март хаус» (37 домовладений, дома 130–167 кв. м на участках 5–10 соток, в 25 км от МКАД по Киевскому шоссе) все, что предлагалось с финишной отделкой и в состоянии white box, раскупили в середине прошлого апреля, к настоящему времени остался непроданным только шоурум. Магилина также отметила востребованность домов площадью до 100 кв. м. Спрос «до 100 кв. м» был и раньше, но в «дачном» формате, сейчас такие дома спрашивают и в проектах для постоянного проживания.

Не удивительно, что при таком спросе цены выросли во всех сегментах. По данным Knight Frank, за 2020 г. коттеджи в среднем подорожали на 39% до 195 млн руб., таунхаусы – до 40 млн руб. (+8%), а цена сотки увеличилась на 12% до 4 млн руб. По данным «Метриум премиума», с начала года ликвидные проекты прибавили еще как минимум 5–7%. И если спрос будет столь же активным, продавцы продолжат цены повышать, заявил Хитров, руководитель департамента маркетинга и продаж «Газпромбанк-инвеста». Цены подняли и застройщики поселков эконом-класса. Сначала девелоперы опасались делать резкие движения, но уже к началу второго полугодия, убедившись в стабильности спроса, большинство продавцов начали повышать цены, в среднем за год рост составил 15%, а в отдельных проектах – более 25%, говорит Магилина.

Домостроительный разворот

Интерес к загородному рынку вновь стали проявлять крупные региональные и столичные застройщики. «Инград» заявил о проекте в Дмитровском районе МО (25 км от МКАД) у Икшинского водохранилища, рассказывает вице-президент компании Сергей Глебов. На 30 га предусмотрено 250 участков по 6–13 соток каждый. Строить будут двухэтажные дома, от 110 до 250 кв. м, по технологии фахверк и продавать либо с отделкой под ключ, либо white box. 3 га планируют отвести под общественные зоны и благоустройство. Продажи начнут осенью.

Insolver занялась поиском подходящего участка. «В первом проекте загородной недвижимости мы вдохновляемся примерами голландской и датской архитектуры, где все продумано до мелочей», – рассказывает Андрей Елисеев, гендиректор компании.

О выходе на рынок коттеджного строительства объявила и «Группа ЛСР», но случится это на Урале, где на собственном заводе ЖБИ в Екатеринбурге компания сделала типовой проект быстровозводимого одноэтажного дома. «Это перспективный рынок, который дополнительно загрузит производство, – подтвердил Евгений Буженинов, гендиректор «ЛСР. Строительство – Урал». «Решения по дальнейшему региональному развитию коттеджного проекта будут приняты после тестирования спроса на подобную продукцию в Уральском регионе», – уточнили в пресс-службе компании. В ГК ПИК, о планах по экспансии которого на загородный рынок говорят эксперты, пока эту информацию и не подтвердили, и не опровергли.