Маленький шаг за МКАД

Загородный образ жизни в поселках вокруг крупных мегаполисов в России по сей день находится в стадии «переосмысления» и формирования. С момента, от которого отсчитывает существование рынок строительства домов для постоянного проживания за городом, прошло почти тридцать лет, но до сих пор каждый новый проект изменяет представления о том, что может считаться «комфортной круглогодичной жизнью вне города» – на природе или хотя бы около нее.

В 1990-е, с началом периода «первичного накопления капитала», загородные дома строились в основном стихийно и, как принято сейчас говорить, «хозспособом». «Тогда не было профессиональных застройщиков, никто толком не знал, что такое коттеджные поселки и единая концепции застройки. Максимум, что было, – нарезка земельных участков с коммуникациями», – вспоминает руководитель департамента загородной недвижимости Point Estate Сергей Кузнецов. «1990-е можно назвать временем массового строительства на 5-6 сотках, а также временем «50 оттенков красного» из-за цвета модного тогда кирпича, – продолжает заместитель гендиректора фи-девелоперской компании «Kaskad недвижимость» Ольга Магилина. – В это время появилось немало «генеральских дач» и «новых русских домов». Дешевые двухэтажные домики на 5-6 сотках, которые возводили из того самого красного или более дешевого силикатного кирпича руками самих дачников по выходным, могли соседствовать с домами, которые были в десятки раз дороже». Эксперты вспоминают, что строительство велось только на «участках без подряда». Практически не было примеров организованной охраны для группы домовладений с закрытой территорией.

Весьма распространено было строительство домов без проектов, – продолжает Магилина, что привело к реализации самых смелых и удивительных пожеланий хозяев, а также к появлению самых разнообразных сооружений, которые теперь покажутся довольно странными: многоуровневые комнаты, дома-башни и многое другое. Кухня и столовая почти всегда были отдельными помещениями, независимо от площади дома и его планировочного решения. Санузлов в гостевых спальнях тогда не было и гардеробных тоже не было. Другой отличительной чертой того времени, по ее словам, были толстые стены без применения утеплителя. Расчетный срок службы многих домов оказался на уровне 20-25 лет. Многое из того, что  начали в 90-е, не достроено по сей день.

На этом фоне особняком стояло Рублево-Успенское шоссе. Эксперт Евгений Шевченко вспоминает, что рынок как таковой начался с района Жуковка- Барвиха, с перепродажи деревенских домов. По соседству находились коттеджные, тогда еще дачные поселки управделами президента на несколько десятков домов. Именно они послужили прообразом идеи о том, что жить удобнее в организованном сообществе, а не в стихийной «деревне». Первые рыночные поселки, которые изначально планировались как девелоперские проекты, были расположены так же на Рублево-Успенском шоссе.

В качестве одного из первых примеров элитного проекта с концепцией в столичном регионе Кузнецов вспоминает «Николино» (конец 1990-х гг.). Затем были несколько поселков на Николиной горе (начало 2000-х). В них уже были даже общественные пространства: прогулочные зоны, детские площадки, в «Николино» – даже озеро с рестораном. Фитнес-центры и прочие объекты инфраструктуры появились уже позже, говорит Кузнецов.

Начало «нулевых» ознаменовалось появлением организованных, брендированных поселков и взрывного роста сегмента загородной недвижимости. Их первый признак – закрытый периметр и организованная охрана. В это же время появились и зачатки внутренней инфраструктуры. «Можно сказать, именно тогда была заложена основа для формирования класса элитной недвижимости, вместе с появлением на рынке профессиональных архитекторов и проектировщиков частных домов, – комментирует Магилина. – Площади домов в это время растут (700-800 кв. м на паре гектаров земли уже никого не удивляют), возник формат «усадьбы».

Но самым интересным временем в отношении архитектуры загородных поселков и планирования их территорий стала середина «нулевых». В этот период произошло бурное развитие ландшафтного дизайна и инфраструктуры: застройщики практиковали изысканное парковое искусство, открывали детские клубы, рестораны с террасами, выделяли различные общественные пространства для проведения светских мероприятий. Впрочем, по мнению Магилиной, запомнилось этот время не только ландшафтами, но и заборами. Забор был обязательно: один серьезный и высокий по периметру поселка и, как правило, дополнительно относительно «легкие» заборчики внутри.

Развиваются не только поселки, развивается и загородная инфраструктура в целом. На основных «элитных» трассах – Новой Риге и Рублевке – уже можно найти все необходимое, от салонов красоты до школ и детских садов н расстоянии 10-15 минут езды на автомобиле. 

Активный спрос на дома в середине «нулевых» находится в сегменте от 500 кв. м. Проекты предполагают огромное количество специфических помещений: шубохранилища, винные погреба, домашние кинотеатры, бильярдные комнаты и многое другое. Сама архитектура домов стала интересной и разнообразной: от усадебной «классики» до хайтека и авангарда. 

Первый провал интереса к загородному рынку случился в результате кризиса 2008-2009 гг., второй – после кризиса 2014-го. Девелоперы взяли паузу, которая затянулась на несколько лет. 2020-й открыл портал в новую реальность: спрос на загородную жизнь скакнул в несколько раз. 2021-й продолжил тренд. По данным аналитической службы Knight Frank, в I квартале 2021 г. прошло 50 сделок с элитным загородным жильем в Подмосковье, на 52% больше, чем за аналогичный период прошлого года, на вторичном рынке продали на 112% больше лотов. В I квартале 2021 г. было 50 сделок, больше показателя I квартала доковидного 2019 г. (46 сделок). 

Основные требования, предъявляемые сегодня к загородному проживанию – наличие инфраструктуры в шаговой доступности, как «клубной», только для жителей поселка, так и «межпоселковой». Директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty Сергей Колосницын добавляет к списку приоритетов единую среду в поселке. «Есть два типа поселков: клубные (камерные) и масштабные, на 100 домовладений и более. И если первые не требуют инфраструктуры, то для вторых она обязательна. «И самая главная составляющая – это красивая благоустроенная прогулочная территория с детскими и спортивными площадками», – говорит Колосницын и добавляет: «Вот после этих слов в меня сразу полетят тухлые яйца и гнилые помидоры с криками: «Школа!, детский сад!, ресторан!, фитнес клуб!, магазины!». И все это правда, за одним исключением – эта инфраструктура должна быть вынесена за территорию поселка, тем самым будет снижена финансовая нагрузка на жителей – да, состоятельная аудитория тоже не любит переплачивать».

Найти баланс инфраструктурного разнообразия и приватности непросто по объективным причинам – новое, соответствующее всем этим требованиям предложение в большом дефиците. «Предложения на первичном рынке сокращается на протяжении 3,5 лет из-за отсутствия новых проектов и сейчас мы отмечаем исторический минимум», – говорят в Knight Frank. Отчасти благодаря этому звездного часа дождались проекты, которые девелоперы доводили до ума даже в отсутствии активных продаж. 

Популярны у сторонников загородного проживания не только элитные поселки. В этом году развитие получила идея развития сектора индивидуального загородного строительства, которое должно помочь выполнению нацпроекта по введению 120 млн кв. м жилья в год к 2030 г. И как ни странно, считают участники рынка, помочь в этом, в том числе, может переосмысленный «элитный» опыт. «Это может стать образцом для строительства загородного жилья в более демократичных сегментах, как это произошло в городском многоквартирном жилье, где элементы «высокого» сегмента, постепенно стали «спускаться» в массовый, – считает Председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина. – За городом это особенно актуально в связи с тем, что масштабное развитие индивидуального жилого строительства становится приоритетом в соответствии с нацпроектом «Жилье и городская среда» – меньше чем через 10 лет в стране должно строиться по 50 млн кв. м индивидуального жилья в год, которое тоже должно стать современным, комфортным и обеспеченным инфраструктурой. Пока в загородном домостроении однозначно сформировались разве что требования к 15 кВТ на дом (по старым стандартам было 3 кВТ) помимо охраны и наличия УК. Но постепенно девелоперы меняют предложение. Даже в жилом комплексе на 200 домовладений с домами от 15 млн руб., который нельзя позиционировать как элитный с «канонической» точки зрения, востребованы элементы умного дома и даже умного города. Если развивать территорию целиком, становится очевиден жесткий дефицит предложения с социальной инфраструктурой. Мы уверены, что будут пользоваться спросом приватные переговорные в коворкинге; сервис на уровне высококлассных городских комплексов; инфраструктура на том же уровне – спа, бассейн и т.п. Воркауты, бульвары, пруды, спортплощадки только не клубного, а общественного формата».