Кредитная подпорка для ИЖС
Власти и банки предпочитают перестраховатьсяЧастное домостроение уже обеспечивает более 40% ввода нового жилья. Почему же доля ипотеки на загородном рынке в разы меньше, чем на квартирном?
В Ленинградской области с января по май строители сдали 1,4 млн кв. м жилья. И больше половины – 0,87 млн – это частный сектор, дома ИЖС. По сведениям областного управления Росреестра, за пять месяцев в кадастре появилось 5796 домов ИЖС и еще 1626 жилых домов на садовых участках. 80% этого объема – новые постройки, а не поставленные на учет «задним числом». Средний размер дома ИЖС – 148 кв. м, садового жилого дома – 142 кв. м. В Подмосковье примерно та же картина: больше половины нового жилья – индивидуальные дома. В 2020 г., по данным администрации, здесь сдали в эксплуатацию 24 000 домовладений.
Для развития ИЖС нужны стандарты, считают в Дом.РФ
Развитие рынка индивидуального жилищного строительства в России возможно при выполнении пяти ключевых условий: стандартизации этого сегмента, повышения защищенности граждан и кредиторов, развития ипотечного продукта для ИЖС, субсидирования строительства инфраструктуры для частного домостроения и повышения прозрачности рынка за счет цифровизации, заявил на форуме «Сообщество» в Твери заместитель управляющего директора ДОМ.РФ по развитию ипотечного рынка Олег Комлик.
По его мнению, рынок ИЖС развит слабо из-за отсутствие стандартов индивидуального домостроения, дороговизны обеспечения участков под застройку инфраструктурой, отсутствия гарантий для участников рынка исламом проникновении ипотеки и цифровизации. Около 70% граждан строят индивидуальные дома собственными силами, а доля сделок с ипотекой в ИЖС составляет менее 2%. Между тем, по данным социологических опросов, около 70% граждан хотели бы жить в частных домах, 50% жителей многоэтажек хотели бы переехать в малоэтажные или собственные дома. В институте развития считают, что такой дисбаланс спроса и предложения сможет устранить разработка типовых проектов, привлечение специализированных застройщиков и распространение программ субсидирования ипотеки.
Продажи в коттеджных поселках Ленинградской области за прошлый год выросли вдвое, сообщает руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. В предыдущие годы реализация домов и участков в организованной застройке стабильно составляла 5500-5600 лотов, в «пандемийном» 2020-м – 10 200. И эта тенденция сохраняется и в 2021 г.
Рынок отреагировал адекватно: ростом цен. По сведениям аналитиков КЦ «Петербургская недвижимость», средние цены на готовые дома на популярных направлениях за год выросли на 15-25%, земля под застройку подорожала на 15-17%. Но стоимость новостроек в городских спальных кварталах увеличилась на 43%. В результате среднестатистический частный дом в Ленобласти площадью 140 кв. м стоит около 7,5 млн руб. – столько же, сколько квартира 50 кв. м в новостройке. Конечно, прямые сравнения условны (есть еще затраты на эксплуатацию, транспортные условия и т.д.), но наводят на размышления. И выбор в пользу загородной жизни делает все больше граждан.
Высокий спрос на загородном рынке подтверждается и активностью в смежных сегментах бизнеса (не только индустриальное строительство работает мультипликатором). По данным аналитиков платформы Tinkoff Data, в прошлом году россияне в пять раз увеличили расходы на «товары для дачи». Юлия Львова, директор по продажам компании Prosept (один из крупнейших в регионе производителей строительной химии, в том числе – антисептиков и огнебиозащитных пропиток) ответе на запрос «Ведомостей» сообщила: «С весны 2020 г. мы фиксируем активизацию спроса на защитные составы, используемые при строительстве загородных домов. В основном – по корпоративным закупкам девелоперов, но и в рознице тоже». В компании отмечают рост стоимости компонентов и упаковки, по некоторым позициям – на 30-50% Пока удается сдерживать цены за счет запасов, но их хватит ненадолго. Валерий Жуков, соучредитель компании Wels (фирма производит и продает мототехнику) поделился наблюдениями: с начала 2021 г. на 20-25% вырос спрос на квадроциклы. А интерес к мотоциклам – на уровне прежних лет. Все логично: квадроцикл – сугубо внедорожная и загородная вещь. Один из девелоперов рассказал о казусе: пришел наниматься плотник из Средней Азии. В объявлении была указана зарплата 40 000 руб. в месяц, он хотел 400 000 руб. Не договорились, но случай характерный: мигранты разъехались, квалифицированных бригад не хватает.
Итак, спрос в сегменте загородного домостроения и смежных областях устойчиво растет. Граждане, между тем, богаче не стали: по уровню доходов Россия отъехала примерно к 2009 г. А загородный дом, даже при относительно низкой стоимости за 1 кв. м, игрушка дорогая: минимальный бюджет – от 5 млн руб. Напрашивается выход: кредит. Казалось бы, в эту нишу должны ринуться банки, наперебой предлагая недорогие кредитные продукты. Но финансовый сектор пока (в основном) ограничивается декларациями.
Весной прошлого года правительство запустило программу «сельской ипотеки» (от 2,7%). В апреле 2021-го премьер-министр Михаил Мишустин подписал постановление о распространении на дома ИЖС программы «семейной» ипотеки (от 6%). О разработке собственных кредитных продуктов для частного домостроения сообщали Сбербанк, банк Дом.РФ и другие кредиторы; во втором полугодии 2021-го аналогичную программу запускает ВТБ.
Результаты скромные. По данным Минсельхоза, в 2020 г. было выдано 45 000 «сельских» кредитов на общую сумму 87,3 млрд руб. Это на все регионы. Больше половины этих займов было использовано для покупки квартир в многоквартирных домах, что несколько расходится с задачами по «развитию села».
Северо-Западный банк Сбербанка в 2020 г. выдал 56 кредитов по программе «сельская ипотека», за первые четыре месяца 2021-го – 400. И 70 кредитов на ИЖС. Главный оператор программы, Россельхозбанк, в Северо-Западном округе (в основном – в Ленобласти) выдал 463 «сельских ипотеки» на общую сумму 1,019 млрд руб. Из них на ИЖС приходится около 40%. В целом по Северо-Западу, по данным специалистов Санкт-Петербургского регионального филиала РСХБ, доля ипотеки на загородную недвижимость в 2021 г. выросла в три раза. Это радует, если не учитывать цифры: с 3% до 9%. Дом.РФ в мае сообщил: «На данный момент в банке оформлено около 400 кредитов на ИЖС в объеме около 1,5 млрд руб.» (это по всем регионам).
Правительство и Минфин не отличаются особой последовательностью. Осенью и весной и премьер-министр Михаил Мишустин, и вице-премьер Виктория Абрамченко заявляли об «увеличении лимитов» на субсидии для «сельской ипотеки» на 2-3 млрд руб. Однако, по сообщениям СМИ, в марте 2021-го лимиты кончились, и в апреле банки просто перестали принимать заявки. В июне на сайте Kremlin.ru появилось поручение президента об увеличении финансирования программы развития села, в том числе – 2 млрд руб. предназначены для «сельской ипотеки». На ПМЭФ зампред правления Сбербанка Кирилл Царев заявил о возобновлении льготного кредитования сельских объектов.
По собственным ипотечным программам банки предпочитают работать с домами «заводского производства» и со стандартными поселками, которые возводятся на условиях проектного финансирования. В Ленобласти есть один такой проект – КП «Омакульма» в Аннинском поселении. В планах Сбербанка – по одному-два проекта в пяти пилотных регионах.
Получается, что потребность в недорогих кредитах на ИЖС (особенно – на строительство собственного дома) огромна, всего банки получили более 400 000 заявок на «сельские» кредиты, но фактически предоставлено займов на порядок меньше.
Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-ой академии недвижимости», отмечает недостатки действующих программ: «Большая часть бюджетных субсидий расходуется на приобретение квартир, что не соответствует целям программы. Ограничения по максимальным суммам (5 млн руб.) не позволяют покупателям приобрести комфортный дом – нужно поднимать планку хотя бы до 8-9 млн руб.».
«Доля загородной ипотеки незначительна в общем объеме сделок, – комментирует Дмитрий Зюзин, гендиректор ГК «Т-Дом». – Для банков неочевидна ликвидность такого залога: каждый дом – штучный товар, отвечающий вкусу тех, кто его строил, а не массового покупателя. Поэтому кредиторы (за редким исключением) выставляют большой первоначальный взнос (хеджируются). И предпочитают кредитовать типовые дома в коттеджных поселках, а это даже не половина загородной недвижимости. Кроме того, дом (в абсолютном выражении) дороже квартиры, и высокий первый взнос сразу исключает большую группу клиентов». Зюзин полагает, что Центробанк мог бы существенно помочь рынку, например, снизив нормативы обязательного резервирования для таких кредитов.
По мнению Ольги Трошевой, основная проблема ипотечного кредитования на загородном рынке – сложность оценки залога. Но есть и негативные факторы, связанные с качеством менеджмента. Например, уже на этапе рассмотрения заявки сотрудники уменьшают запрошенную сумму на 30–40%. Могут потребовать, чтобы клиент погасил все имеющиеся другие кредиты и оплатил первый взнос – еще до подписания кредитного договора. Проверка может занимать до трех месяцев. Отказать в кредите могут в любой момент, даже после того, как клиент погасил другие кредиты и перечислил первый взнос.
Государство, заявляя о приоритетном развитии ИЖС, тоже предпочитает перестраховаться. В типовых договорах «сельской ипотеки» есть маленькая оговорочка: если бюджет перестанет предоставлять банку субсидии, ставка по кредиту поднимается до рыночной.