Между селом и лесом

На одном из последних заседаний (в начале июля) Госдума приняла закон о сельском туризме и пакет поправок в Лесной кодекс, разрешающий строить на лесных землях «объекты рекреационной инфраструктуры».

Замещение потоков

В шоу «Уральские пельмени» есть забавный номер. Российские туристы, набившиеся в помещения на традиционных курортных «югах», включая подвал и колодец, вдруг слышат заветные слова: «Турция открылась!». И – гуськом, бегом через сцену с баулами.

По данным Всемирной туристической организации ООН (UN WTO), в 2019 г. российские туристы потратили в зарубежных поездках $34,5 млрд. Российские власти, конечно, заинтересованы в том, чтобы эти деньги расходовались внутри страны. По расчетам аналитиков Сбербанка, в 2020 г. расходы россиян за рубежом сократились на $27 млрд. Но лишь часть денег, вынужденно (из-за ограничений) сэкономленных на внешних поездках, были потрачены на путешествия по Алтаю или пляжный отдых в Краснодарском крае: внутренний туризм в прошлом году упал на 60%. То есть замещения не произошло. Отчасти из-за карантина, но в том числе – из-за отсутствия достойной инфраструктуры.

Принятые Думой законы призваны привлечь отдыхающих и инвесторов туда, где до сих пор запрещено строить гостиницы и базы отдыха. Есть еще инициатива легализовать размещение гостевых домов на участках ИЖС (до 8 номеров, не более 16 человек), но это отдельная тема, ее активно продвигают Краснодарский край и Ростуризм. Ростуризм также анонсировал программу льготного кредитования гостиничных проектов: кредиты будут предоставляться на срок до 15 лет по ставке 3-5% годовых. ВТБ объявил, что уже принимает заявки.

На экскурсию, поработать

Закон о развитии сельского туризма (318-ФЗ) – «рамочный», он всего лишь вводит основные понятия. Сельский туризм предусматривает посещение сельской местности и малых городов (с населением до 30 000 человек) с целью «приобщения к традиционному укладу жизни», «ознакомления с деятельностью товаропроизводителей» и «участия в сельскохозяйственных работах без извлечения материальной выгоды». Документ вступает в силу с 1 января 2022 г.; чтобы он начал работать, необходимо внести поправки в Земельный кодекс, закон об обороте сельхозземель, правила классификации гостиниц и т.д.

На самом деле туристов фермеры Северо-Запада привечают давно: рыбоводческая ферма в поселке Беседа (разводят африканских сомов), ферма-конюшня «Ранчо «Золотая подкова» под Гатчиной, усадьба «Заречье» с мини-зоопарком, зубровник под Токсово и др. Как правило, экскурсия сопровождается дегустацией. Но вот с местами размещения всегда были проблемы. На фермерских участках, как и вообще на сельхозземлях, строить гостиницы запрещено – «нецелевое использование», со всеми вытекающими последствиями, вплоть до изъятия. С другой стороны, по областному закону № 38 для возведения туристических объектов даже не требуется разрешение на строительство, напоминает Георгий Богачев, владелец базы отдыха «Илоранта» (при базе есть и небольшая ферма).

Алексей Мусакин, вице-президент Российской гостиничной ассоциации, уточняет: агротуризм в основном вписывается в схему так называемого «200-километрового туризма». Это выезд из мегаполиса в не самые дальние пригороды. Хотя на территории Ленобласти спокойно поместится Дания вместе с Нидерландами или, например, Швейцария с Бельгией, так что считать регион «пригородом» не вполне уместно. По оценкам Мусакина, петербургский туризм потерял много: в 2020 г. загрузка составляла отелей составляла 5-7% от обычного уровня, в 2021-м – поднялась до 70% (за счет ПМЭФ и Евро-2021). Загородные места размещения потеряли в прошлом году примерно 10% от нормы (в высокий сезон они загружены на 88-90%). Зато сейчас загрузка – 98-100%. «200-километровый туризм» предусматривает, например, возможность включить в двухнедельный отпуск две-три ночевки в разных местах. Сельский туризм может создать дополнительные «точки притяжения», но в целом людей не прибавится. Как и денег на отдых.

«База «Илоранта» сейчас заполнена на 100%, – подтверждает Георгий Богачев. – Бронируют номера на август-сентябрь. Увеличился срок визитов: обычно арендовали номера и коттеджи на 4-5 дней, в прошлом году жили неделями. Сейчас чаще приезжают на 8-9 дней».

Вице-президент Российского союза туриндустрии Юрий Барзыкин полагает, что агротуризм может претендовать на 10% российского туристического потока.

По мнению опрошенных участников рынка, те, кто действительно хотел, уже построились на сельхозке. Без права на рекламу, под угрозой проверок и штрафов, но как-то полулегально существуют. Кроме того, представители гостиничной индустрии полагают, что на первом этапе это направление скорее будет играть вспомогательную, а не основную роль. 

Важно другое: доходность капитальный вложений можно прикинуть весьма приблизительно. «Как только снимут ограничения – граждане снова рванут за границу», – уверен Мусакин.

При строительстве таких объектов в полной мере скажутся проблемы, связанные с себестоимостью. В этом году уже отмечен двух-трехкратный рост цен на материалы и рабочую силу. Рассчитать затраты и срок окупаемости сложно.

Предприниматель Дмитрий Зюзин, гендиректор ГК «Т-Дом», решил включиться в развитие туристической инфраструктуры. И в апреле провел тендер на строительство двух десятков гостевых домиков рядом с коттеджным поселком «Деревня Зюзино». По 1 млн руб. за домик. Выборгский район Ленобласти, лес, озеро и две небольшие фермы – в ассортименте. Однако победитель конкурса на площадку так и не вышел. Формально – из-за дополнительных исследований по грунтам. Фактически – скорее всего, из-за того, что уже в мае стремительно взлетели цены на конструкции и основные материалы. Сейчас Дмитрий Зюзин судится с подрядчиком, рассчитывает не только вернуть выплаченный задаток, но и взыскать упущенную выгоду. Всего – 12 млн руб.

Лесной вектор

Пакет поправок в Лесной кодекс и другие законодательные акты (301-ФЗ) также был принят 2 июля и вступит в силу с 1 января 2022 г.

Главное дополнение: в перечень капитальных объектов, которые можно строить на лесных землях, добавлены здания и сооружения «для осуществления рекреационной деятельности». Ограничения: такие постройки не должны занимать более 20% отведенного участка. Разрешение на строительство будут давать после утверждения проекта освоения лесов и проведения экспертизы, в зависимости от статуса. Для гослесфонда экспертизу утвердит правительство субъекта РФ; на муниципальных землях – местные власти. Приватизация лесных земель не предусмотрена: госорганизациям передадут участки в постоянное (бессрочное) пользование, ИП и юрлицам – в аренду. Конечно, предусмотрены общественные обсуждения. Как они «работают», горожане себе уже представляют: право вето у общественности нет, мнение жителей и экологов могут «принять к сведению». Жилье в лесу строить нельзя. А вот апарт-отели – пожалуйста.

Главная угроза, о которой говорят и активисты-экологи, и отельеры, и застройщики – возможность массовой застройки в пригородных лесах. «Даже не сомневаюсь: застроят все подряд, — говорит Богачев. — Те, кому надо, построят частные дома под видом гостиниц».

Алексей Потапов, девелопер КП «Ламбери», полагает, что в первую очередь речь пойдет о наиболее популярных локациях вблизи городов (Курортный район Петербурга, Всеволожский и Выборгский районы Ленобласти). Интерес лесным к участкам с хорошей доступностью высокий.

Отельеры и сейчас активно арендуют лесные наделы «под рекреацию» – без права капитального строительства. По этому поводу регулярно случаются скандалы. Активисты обнаружили в лесу рядом с поселком Ильичево пять вполне капитальных коттеджей – базу отдыха «Уединенный берег». И пожаловались в инстаграм губернатору Александру Дрозденко. Земля гослесфонда арендована на 49 лет. Александр Дрозденко сообщил о назначении проверки, если нарушения подтвердятся – вплоть до сноса и расторжения договора. Кстати, у этого же собственника есть еще одна база, с таким же названием, на территории СНТ «Васильевка». Что тоже запрещено: территория садоводства не предназначена для предпринимательской деятельности.

В ближайшие годы в этой сфере будет складываться интересная практика, с неоднозначным законодательством (например, апартаменты могут признать не гостиницами, а жильем) и под пристальным вниманием общественности.

Перспективы нишевого спроса

Новые направления создадут дополнительный спрос на строительство качественных объектов. Поначалу он вряд ли будет массовым. Но постепенно индустрия изменится.

Николай Орешников, руководитель отдела маркетинга компании PROSEPT, напоминает о том, что Минстрой обещает в ближайшие два года утвердить стандарты для строительства домов из дерева высотой более трех этажей. В Скандинавии такие дома строят давно и охотно, в том числе – под использование в качестве гостиниц. Но их можно возводить только из заводских конструкций, а не привычным для России «хозспособом» (он же – «на коленке»). В том числе – из-за более жестких требований противопожарной безопасности.

Архитектор Игорь Фирсов полагает, что в природном ландшафте (в лесу – особенно) уместны небольшие, камерные проекты. Такие, например, как комплекс отелей «Точка на карте» (в Карелии и под Приозерском) или база «Лес» на Зеркальном озере. Примером такой архитектуры служит и собственная дача Фирсова недалеко от залива, у полуострова Киперорт. Она больше известна как «дом с параболической крышей».

Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens, уверена, что локальные отели – на лесных ли землях, на сельскохозяйственных – будут подвержены рискам сезонности. Особенно если они расположены на удаленных территориях. Она полагает, что оптимальный формат – смешанный, когда гостинично-курортная инфраструктура соседствует с жилым комплексом высокого класса. Это обеспечит небольшую, но постоянную загрузку разнообразным сервисам.

Новые направления отдыха с будущего года будут развиваться путем проб и ошибок. Многое будет зависеть от того, насколько четко и подробно будет прописана нормативная база.

Автор — шеф-редактор «Недвижимость и Строительство Петербурга», главный редактор журнала «Пригород»