Петербуржцы спасаются от пандемии в пригородах

В петербургском регионе продажи домов и участков в коттеджных поселках за год выросли на 30%. По отношению к докарантинному периоду – более чем вдвое.

«Каждый день карантина, каждая сводка о заболевших и умерших увеличивает спрос на низкоплотную, малоэтажную загородную застройку, – говорит Наталья Осетрова, руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens. – Это уже не проблема комфорта, а вопрос безопасности». Оказалось (и подтвердилось), что в коттеджном поселке шансы заразиться – ниже, чем в мегаполисе. Что в собственном доме с участком самоизоляцию переживать проще. Что онлайн-сервисы, доставка и «удаленка» существенно сглаживают сложности загородной жизни. Дилемма простая: либо рынок жилья меняет вектор, либо количество покупателей будет сокращаться ускоренными темпами по причинам внерыночного характера. Хотя и не так динамично, как предполагал известный экономист Нассим Талеб. Медицинская помощь в городах ближе – но вероятность заболеть ниже в коттеджных поселках. С марта прошлого года ни один коттеджный поселок в петербургском регионе не стал очагом эпидемии и не был закрыт на карантин. Единичные заражения были, тем дело и ограничилось.

По данным Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», сейчас в петербургских пригородных зонах и в Ленобласти идут продажи в 363 коттеджных проектах и комплексах таунхаусов; в предложении 17 100 лотов. С января по сентябрь девелоперы реализовали 9110 участков, домов и секций. Для сравнения: за тот же период 2019 г. – 4100 лотов.

Аналитики сервиса «Авито Недвижимость» и компании «Мир квартир» также отмечают рост спроса в 2021 г. на 30-50% – уже в целом по России. Те же тенденции отмечены и в Подмосковье.

Дополнительным фактором популярности загородных объектов стал резкий рост цен на рынке новостроек. В спальных районах Петербурга стоимость 1 кв. м с начала года увеличилась на 41,7% и вплотную подбирается к отметке 200 000 руб. за кв. м. В результате типовая квартира стоит примерно как дом с участком, только дом в полтора-два раза просторнее. Средний бюджет сделки с коттеджами эконом-класса сейчас составляет 5,9 млн руб., комфорт-класса – 12,3 млн руб. Жиплощадь в домовладении комфорт-класса обойдется покупателю примерно в 70 000 руб. за кв. м (включая стоимость участка). «Мы не всегда видим мотивацию покупателя, сложно судить: выбирает ли он между квартирой и домом или изначально нацелился на загородную жизнь, – говорит Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом». – Но все больше людей начинают осознавать, что загородный дом вблизи мегаполиса, при развитой инфраструктуре, более комфортен для постоянного проживания, чем квартира».

Смещение интереса в зону частных домовладений подтверждается сокращением количества сделок в новостройках. За январь-сентябрь 2021 г. в Петербурге и Ленобласти заключено на 30% меньше договоров долевого участия, чем за тот же период 2019 г. В целом по региону застройщики недосчитались около 30 000 сделок. Сокращение продаж в многоквартирном сегменте и рост в частной застройке идут параллельно. Ровно ту же картину рисуют сведения областного Росреестра. За 10 месяцев 2019 г. граждане поставили на кадастровый учет 4471 дом ИЖС, за тот же период 2020-го – 5568, в этом году – уже 11 548 домов на участках ИЖС.

Такой существенный рост спроса, естественно, тянет вверх цены. Но загородные объекты дорожают медленнее квартир. Стоимость участков с начала года увеличилась на 15-20%, готовых домов – на 25-30%. Во втором случае основной вклад внесли подорожавшие стройматериалы и дефицит рабочих рук. Причины более плавного роста цен на загородную недвижимость – в быстром пополнении предложения. С января на рынке появилось 9400 новых лотов, только в III квартале девелоперы вывели на рынок 28 новых проектов.

Структура спроса меняется. Основной платежеспособный спрос сосредоточен в 40-километровой зоне. «Дачный» формат не актуален: покупателям необходим «городской» набор инженерных сетей и возможность постоянного проживания. И даже в удаленных поселках (100 км от Петербурга и более) растет доля тех, кто живет за городом постоянно или большую часть времени. По словам Данила Барышева, соучредителя компании «Вилла эксперт», граница между ИЖС и СНТ, между постоянным и сезонным проживанием становится условной: главные факторы – инженерная обеспеченность и качество управления.

Девелоперы постепенно наращивают долю готовых домов и участков с подрядом. С контрактом на строительство предлагаются 100 из 115 участков в проекте «Негород» группы «ФАКТ» в Токсово. В поселке AquaDolce на Комсомольском озере (Приозерский район) 30 из 90 свободных участков переформатируются под застройку каркасными домами площадью от 90 до 170 кв. м. В КП «Разметелево» (Всеволожский район) началось строительство 10 домов в стиле HiTec. По словам Дмитрия Новосельцева, председателя совета директоров «1-01 Академии недвижимости», половину участков в «Разметелево» приобретают микродевелоперы и частные застройщики.

Еще одна важная тенденция: дома (в среднем) становятся компактнее, планировки – рациональнее.

В дорогом сегменте происходит примерно то же самое: плавный рост спроса и цен, популярность готовых домовладений, тяготение к рациональности и компактности. Петр Войчинский, генеральный директор фирмы «МК-элит», отмечает, что состоятельные покупатели меняют жилье примерно раз в семь лет. Причины разные: состав семьи изменился, появились новые проекты в интересной локации и т.д. Тренд последних полутора лет: все чаще выбирают жилье у парковой зоны (в городе) или комфортный дом в ближнем пригороде. Процесс не линейный: кто-то сознательно стремится загород, кто-то, пожив там немного, возвращается. Но сейчас желающих уехать из мегаполиса ощутимо больше.

Девелоперы подтверждают рост спроса на загородное элитное жилье. «Строительный трест» закрыл продажи в проекте «Озерный край» в Токсово. Поселок на 14 домовладений по цене от 50 млн руб. вышел на рынок в 2013 г., к 2021-му оставалось 5 лотов, сейчас продано все. Несколько «инвестиционных» (построенных на продажу, без заключенного договора подряда) домов HONKA реализованы в этом году в поселке «Медное озеро – 2» в Юкках. В поселке «Ламбери» (Энколово) заключены первые сделки с компактными домами по проекта York: от 200 кв. м вместо традиционных для этого поселка 300-400 кв. м.  Девелопер «Ламбери» Алексей Потапов отмечает, что квартал на 15 домов York был спроектирован в ответ на растущий интерес молодых семей: им ближе именно такой формат. Вторым ключевым фактором стало открытие в «Ламбери» частной школы. Но такую опцию могут позволить себе лишь немногие девелоперы. И «обратный откат», о котором говорит Войчинский, чаще всего случается как раз из-за дефицита объектов инфраструктуры в ближайшем окружении.

Позитивные тенденции в загородном сегменте преобладают. Однако не стоит считать сложившуюся конъюнктуру такой уж безоблачной. Везде есть риски: если строить готовые дома на продажу, не факт, что удастся быстро найти покупателя. (правда, загородная аренда тоже развивается). С новыми проектами с участками тоже могут быть сложности: последние полгода заметно усилилось внимание правоохранительных органов к чистоте правоустанавливающих документов, особенно если речь идет о лесных землях или сельхозугодьях. Важным требованием стало качество управления – на фоне серии скандалов и судебных исков, когда часть недовольных жителей пытается сместить «засидевшееся» правление поселка. Случаются «сюрпризы» от власти: несколько поселков угодили в охранную зону аэродрома Пушкин; такая же история может случиться в ходе реконструкции аэропорта «Левашово». Но это скорее болезни роста. Основная конкуренция развернется не между городом и пригородом, а между проектами комфортной малоэтажной застройки и зонами ИЖС. Несколько серьезных проектов начаты в Стрельне; началось строительство домов на набережной Суйды в Gatchina Gardens.