Покупатели хотят на землю

Цены на землю идут в рост, но даже сами продавцы сомневаются, что это надолго. Девелоперы не спешат начинать новые проекты даже в формате «участки без подряда».

Экономическая «турбулентность» в стране, вызванная санкциями в ответ на «специальную военную операцию» России на Украине, привела к замедлению всех традиционных для высокого сезона процессов на рынке загородной недвижимости. Оживление спроса на землю в 2022-м началось только в конце марта. Тогда как раньше это происходило в начале-середине месяца. В Mozaik development говорят, что старт высокого сезона в этом году и вовсе может сместиться на май.

Кто-то откладывает старт проектов, снимает лоты с продажи до прояснения ситуации, говорит Елена Заливаха, гендиректор Mozaik development. Валерий Лукинов, руководитель комитета по загородной недвижимости Российской гильдии риэлторов, подтверждает: застройщики снимают ликвидные объекты с продажи, оставляя на реализации те, на которые спрос был меньше. И в то же время все-таки ищут новые активы, участки под поселки, и вкладывают деньги в развитие новых очередей уже строящихся проектов.

В 2020-2021 гг. рынок загородной недвижимости был весьма активным, и вдохновленные этим девелоперы в начале 2022 г. присматривались к подмосковной земле, рассказывает Олег Михайлик, директор департамента загородной недвижимости Knight Frank. В элитных локациях остались предложения, которые могли бы быть интересны застройщикам, но сейчас невозможно прогнозировать, какими будут себестоимость строительства и рентабельность проекта, поэтому основной тренд – выжидать и наблюдать за развитием ситуации, отметил Михайлик. Ольга Магилина, заместитель гендиректора «Kaskad недвижимости» считает, что немногие девелоперы решатся сейчас инвестировать в новые проекты, дополнительно к тем, которые планировались на 2022 г. Зато тех, кто придержит инвестиции, может оказаться немало. Новые поселки с землей без подряда в последние два-три месяца на рынок МО не выходили, говорит Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family.

Хотя такие проекты с УБП менее затратны для девелоперов, лоты в них дешевле для покупателей, да и спрос на этот товар в непростых экономических условиях был всегда.

В эконом-сегменте большие запасы сосредоточены в поселках, вышедших на рынок за последнее десятилетие, и предложения земли много, говорит Татьяна Максимова, начальник отдела «Инком-недвижимости». В основном – за 45-60 км от МКАД, уточняет Коган.

В элитном сегменте ситуация другая: в готовых поселках свободных участков мало, говорит Олег Кадыков, аналитик Villagio Estate. Кратный рост спроса в 2020-2021 гг. привел к дефициту качественного предложения. В конце 2019 г. на вторичном рынке в поселках от Villagio Estate в экспозиции было 86 участков, в конце 2021-го – 37, сравнивает Кадыков. По данным Tweed, всего в Подмосковье около 1650 объектов в бюджете от 30 млн руб., из них 220 – земельные участки, уточняет Ольга Бахметьева, директор департамента загородной недвижимости компании. Примерно столько же насчитали в Kalinka Group, и по словам ее директора по развитию Александра Шибаева, доля УБП в элитных проектах увеличилась за год с 50% до 55%. Например, в 2021-м новый пул участков начали продавать в Agalarov Estate,  в Millennium Park (Villagio Estate приобрела 31,2 га возле поселка и открыла продажи: 50 лотов, от 12 до 20 соток). По данным Villagio, на элитном загородном рынке участки с подрядом менее популярны, чем УБП

Если в 2020 и 2021-м гг. катализатором спроса на загородную недвижимость были пандемия и желание москвичей пережить самоизоляцию в более комфортных условиях, то сейчас  спрос стимулируют, в том числе западные санкции, действия которых делает практически невозможными отдых в странах ЕС. Остается отдыхать (или пахать) на даче.

По словам Магилиной, мотивация покупать участки без подряда разная для людей с разным достатком. Среднестатистический приобретатель земли в элитном коттеджном поселке (желательно уже обжитом и с инфраструктурой) хочет построить дом, максимально соответствующий его личным вкусам и потребностям. Тот, кто ищет самую недорогую землю, рассчитывает построить дом дешево и быстро, готов что-то делать сам. Основным критерием для многих станет дешевизна земли. Но, по словам Лукинова, все-таки покупатели рассматривают подготовленные для строительства участки, где есть дороги и коммуникации. Илья Терентьев, гендиректор компании «Русская сотка», говорит, что они уже фиксируют значительное увеличение спроса на проекты в финальной стадии («Лобаново» в Домодедовском или «Хвойный лес» в Истринском районе), где произвели подключение к электросетям, проложили дороги, сделали водоотведение, ограждение. Количество звонков в таких проектах с конца февраля по конец марта увеличилось на 50%, количество сделок удвоилось. Поселки на начальной стадии и на большом удалении от Москвы пользуются меньшим спросом, уточнил Терентьев.

Игорь Калинин, директор департамента продаж проекта «‎Мой гектар», также подтвердил, что количество запросов на подбор участка в марте 2022 г. был в два раза больше, чем в феврале.  А если сравнивать с январем-мартом 2021 г., то спрос вырос на 30%.

Экономическая нестабильность стала причиной разнонаправленных трендов и в ценообразовании. Кто-то из застройщиков поднимает цены, кто-то демпингует, констатирует Ковалева. По словам Максимовой, первые две недели после начала «спецоперации» были резкие колебания цен, так как резко вырос курс доллара. По словам Кадыкова, на вторичном рынке больше объектов из поселков Villagio стали продавать за валюту.  Рублевые цены выросли в среднем на 20-30%. Участки в поселках без подряда «Русской сотки» с 24 февраля по конец марта 2022 г. подорожали на 10-15%. В предыдущие годы при относительно стабильной экономике рост цен в апреле составлял 5-7%, сравнивает Терентьев.

Заметный рост цен произошел и в дачных поселках проекта «‎Мой гектар». По словам Игоря Калинина, в поселке «‎Княжьи горы», в 150 км по Новорижскому шоссе на старте продаж участок размером 1 га стоил 199 000 руб. За 1,5 года когда провели  электричество, сделаны внутри поселковые дороги рыночная цена участка выросла до 1 млн руб.

Нынешний взлет цены при стабилизации ситуации в экономике может быть немного отыгран назад, но шансы на это минимальны, так как, начиная с 2008 г., цены на землю в розницу в рублях не опускались фактически ни разу, за исключением предложений в явно неликвидных проектах, говорит Терентьев.

По данным аналитиков «Инком-недвижимости», средняя цена УБП на вторичном рынке загородной недвижимости Подмосковья – 1,3 млн руб., плюс 4,4% за месяц и плюс 14 % за год, говорится в распространенном компанией пресс-релизе. В предложении 34800 УБП (минус 10% за год), средний размер – 8-12 соток, тогда как многие покупатели хотят шесть, чтобы все-таки отдыхать на фазенде, а не заниматься поддержанием порядка на участке.