Цены на коттеджи в Подмосковье растут третий год подряд

Покупатели загородной недвижимости хотят дома «под ключ», девелоперы пересматривают форматы проектов, а продавцы элитного загородного жилья переводят цены в евро и доллары.

Затишье без бури

Из трех классических с точки зрения психологии стратегий поведения в случае опасности – бей, беги, замри – большинство игроков загородного рынка выбрали последнюю. Несмотря на начало высокого сезона, и продавцы, и покупатели заняли выжидательную позицию, говорит Ирина Евдокимова, руководитель проектов направления «Недвижимость» группы компаний SRG. «За последний месяц и покупатели, и продавцы, и застройщики только начали отходить от шока, вызванного ключевой ставкой 20%, «заградительными» ставками ипотеки, приостановками продаж, ожиданиями резкого роста цен на стройматериалы», – говорит Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по взаимодействию застройщиков и собственников жилья. Екатерина Коган, директор департамента маркетинга семейства компаний Kaskad Family, тем не менее обращает внимание на такую категорию покупателей, как частные инвесторы, которые поспешили «запарковать» деньги в недвижимости.

Но общую картину это не изменило: по оценке Максима Лазовского, владельца компании «Дом Лазовского», спрос в марте 2022 г. составлял не более 40% от спроса марта 2021 г. По данным ЦИАН, спрос на загородные дома от 20 млн до 100 млн руб. в марте текущего года оказался ниже, чем в марте 2021-го на 35% и на 8% ниже, чем в феврале 2022 г.

И предложение за последний месяц не изменилось практически никак, за редкими локальными исключениями, констатирует Ольга Магилина, заместитель гендиректора «Kaskad недвижимости». Более того, по наблюдениям Виолетты Басиной, некоторые компании приостановили продажи даже участков – пересчитывают финмодели.

Единственный сегмент, причастный загородному рынку, в котором активность «зашкаливала», – рынок строительных и отделочных материалов. Как отмечает Рафаэль Серажетдинов, директор по техническому развитию направления «Скатная кровля и холст», собственники, которые построили дом в прошлом году и отложили внутреннюю отделку до нового сезона, взялись за дело, не дожидаясь теплой весны.

Хит сезона: «с ремонтом и мебелью»

Почти всем нужно готовое к въезду жилье. Так покупатели пытаются «обойти» рост цен на стройматериалы и санкции, из-за которых не получить нужный импорт.

По данным ЦИАН, 75% спроса на загородном рынке последние три года – на готовые дома. Но сейчас покупатели проявляют интерес не просто к «дому», а к «дому, в который можно сразу въехать». Не тратя деньги на ремонт, замечает Павел Трейвас, управляющий партнер Point Group, Тем более что из-за волатильности рубля и проблем с логистикой есть проблемы со стройматериалами, бытовой техникой, комплектующими. «Стройматериалы сильно подорожали еще во время пандемии, сейчас же будет острая нехватка товаров. Цена будет только повышаться в ближайшие полгода. Начинать самостоятельную стройку покупателям просто нецелесообразно», – уверена Курганова. «Если вы дачу собрались строить летом, будет проблема со стройматериалами. Поэтому закупайте сейчас их впрок. Иначе они не то, что подорожают к лету (на 50%), их просто не будет», – заявляет предприниматель Игорь Рыбаков в своем YouTube-канале.

Помимо соображений экономии, к приобретению дома «под ключ» покупателей подталкиваем и страх стать «обманутым дольщиком». «Лучше других сейчас продаются именно готовые дома, по договору купли-продажи, с минимальным риском для покупателя», – говорит Магилина. Особенно когда загородное жилье приобретается как единственное, отмечает Андрей Галкин, руководитель проектов «ТСН недвижимости»: «Большинство покупает загородную недвижимость как альтернативу постоянному городскому жилью, и многие берут для этого кредит».

Скромное предложение

Выбор нужного дома на рынке не сказать чтобы широкий. По данным ЦИАН, в московском регионе выставлено на продажу 4000 готовых домов по цене от 20 до 100 млн, на 3,6% меньше аналогичного периода 2021 г. и на 4% меньше, чем в феврале 2022-го. Выбрать пригодный вариант достаточно трудно. По мнению Галкина, достаточного количества готовых домов с ремонтом и в нужном бюджете на рынке просто нет. По словам Серажетдинова, на рынке готовых коттеджей в большинстве случаев представлены дома, которые изначально строились для продажи, без учета требований реальных пользователей и без присмотра со стороны заказчика. Проблема этих объектов – в низком качестве строительства. В большинстве случаев водой таких объекты обеспечивает скважина на участке, канализация – это септик, а за отопление отвечает электрический котел.

«Основная часть предложения – со вторичного рынка. Предложений среди новостроек практически нет из-за низкой девелоперской активности», – говорит Виктория Кирюхина, эксперт «Циан. Аналитики».

Вполне возможно, что девелоперы в этом сезоне вернутся к формату «без отделки» или повысят цены на готовые дома на сумму удорожания стройматериалов, – описывает Курганова начинающиеся уже пересмотры концепций. Например, поселок, который должен был выйти на рынок в формате готового жилья весной 2022 г., будет продаваться как «участки с подрядом».

Определенности нет

Два года с начала пандемии, когда загородная недвижимость из «необязательных излишеств» превратилась в «предмет первой необходимости», цены на загородные объекты росли. По данным аналитиков «Kaskad недвижимости», в среднем на 19-20% с марта 2021 г. Еще более серьезный рост можно заметить, если сравнить март-2022 с мартом 2020 г., более 45% роста. В сегменте от 20 млн руб. средняя цена объекта в 2022 г. оказалась на 20% выше, чем в 2020-ом (данные ЦИАН).

По разным направлениям Московской области динамика не была одинаковой. Максимальное подорожание отмечено на Рублево-Успенском, Ленинградском и Щелковском направлениях. А на Рязанском, Егорьевском, Каширском и Минском дома с 2019 г. подешевели, – говорится в отчете ЦИАН.

На сегодняшний день цены на загородном рынке в целом стабильны. «С конца февраля девелоперы предпочитают их не трогать, ожидая определенности хотя бы по каким-то группам макроэкономических факторов», – говорит Магилина. Хотя попытки повысить ценник наблюдаются. По словам Наталии Кургановой, директора по работе с девелоперами Moscow Sotheby’s International Realty, около 20% застройщиков подняли цену на 5-15%, в основном это сделали те, кто привязывал цену к доллару. «Подняли цены и мелкие застройщики, – добавляет Галкин. – Крупные девелоперы, имея в запасе ранее закупленные стройматериалы, 1-3 месяца могут позволить себе зафиксировать стоимость на готовые или почти готовые дома».

Цены на загородном рынке продолжат рост, уверена Кирюхина. «Если в 2020-м основной причиной тому был рекордный спрос, то сейчас на первый план выходят другие факторы: рост себестоимости строительства, желание продавцов компенсировать падение рубля», – объясняет она.

Интереса больше, чем сделок

Несмотря на закрытие границ и сложности виллами за рубежом, активного исхода покупателей «зарубежки» на подмосковный рынок загородных домов пока не случилось.

«На дома от 100 млн руб. в марте 2022 г. спрос ниже, чем в феврале, на 1%, а если сравнивать с мартом 2021 г., то на 20%. А предложения за этот бюджет на 19% больше, чем год назад, и на 4,6% больше, чем в предыдущем месяце», – сравнивает Кирюхина.

В сегменте от 30 млн руб. спрос на готовые дома вырос относительно предыдущего квартала практически вдвое, это больше, чем обычное сезонное увеличение спроса, отмечает Курганова. Но в сделки интерес потенциальных покупателей превращается не столь активно. По данным агентства Tweed, сделок на вторичном рынке в сегменте элитной загородной недвижимости (бюджет от 30 млн руб.) в I квартале 2022 г. было меньше, чем за аналогичный период 2021 г. на 30%. 81% сделок – это покупка домов.

По словам Ольги Бахметьевой, директора департамента загородной недвижимости Tweed, некоторые собственники в начале марта отказались продавать дома, так как установленная в рублях сумма потеряла актуальность, – либо подняли цену. Некоторые рублевые сделки не состоялись, потому что поднялись ставки по ипотеке.

Некоторые клиенты перенесли покупку на более поздний срок, ожидая стабилизации курсов валют, отмечает Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости «Метриум премиума».

В Tweed отмечают, что концу марта покупательская активность на рынке элитной загородной недвижимости Подмосковья вернулась к привычным показателям и сохранится во II квартале. Однако в III-IV кварталах спрос может насытиться, и аналитики не исключают стагнации.

Кто кого?

Прогноз развития событий на загородном рынке в этом году как нельзя больше напоминает прогноз погоды. Мнения экспертов расходятся даже по ключевым моментам. Одни ожидают наступления «рынка продавца», другие (Магилина, Трейвас) уверены, что при всем невеликом объеме качественного предложения «хозяином положения» будет покупатель. «Это однозначно будет рынок покупателя. Покупательская способность снижается, продавцы не понимают, когда спрос остановится совсем, и находятся в более уязвимом положении, чем люди со свободными деньгами», – объясняет Трейвас. По словам Раджабовой, перевес сил будет в сторону покупателей, поскольку предложение постепенно увеличивается, а вот клиенты решают отложить покупку до момента стабилизации ситуации.

Галкин настроен более оптимистично, ему ситуация напоминает период пандемии: «В этом году мы ожидаем определенный всплеск на рынке загородной недвижимости. Мы не можем массово планировать выезд на летний отдых за границу, поэтому переезд за город становится для людей альтернативой жизни в мегаполисе».

Как прогнозирует Руслан Муханов, основатель инженерно-архитектурной компании Escapenow, сначала возрастает спрос на дачный отдых как альтернативу путешествиям за границу (кроме того, люди пытаются спасти сбережения), но дальше спрос уже будет не таким ажиотажным, а потребитель станет более избирательным.

При должной и уже анонсированной господдержке думаю, что это будет рынок компромисса между покупателем и продавцом, «примиряет» коллег Максим Лазовский.

Надежды на государство

Игроки рынка загородной недвижимости тоже надеются на помощь государства. Тем более, что в масштабах страны сегмент ИЖС крайне важен. Например, по данным НОСТРОЙ, ввод ИЖС с 2017 по 2020 гг. увеличился на 7 млн кв. м. В 2021 г. впервые больше половины нового жилья в России пришлось на частные дома, выяснили аналитики ЦИАН. По данным Минстроя, на 1 марта 2022 г. ввод жилья на территории РФ составил 20,3 млн кв. м, на 82,5 % выше показателя аналогичного периода прошлого года, из них МКД – 7,7 млн кв. м ИЖС – 12,6 млн. кв. м (плюс 112,4%).

На сегодняшний день ряд мер уже действуют. Крупнейшие банки сообщают, что выдают кредиты для приобретения дома, есть льготные программы, включая семейную ипотеку. Также, за исключением Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, действует сельская ипотека.

Но меры господдержки распространяются далеко не на все загородные объекты. И застройщики поселков вынуждены будут разрабатывают собственные программы для расширения возможностей покупателей в период кризиса. «Если ситуация с доходами населения, ипотекой и господдержкой не изменится в лучшую сторону, будут появляться новые альтернативные схемы оплаты жилья: подписка на дома, рассрочки, схемы трейд-ина, когда в зачет идет не только недвижимость, а в том числе и другое имущество и прочее, – говорит Екатерина Коган. – Так, мы разработали программы рассрочки и схему обратного выкупа.  Все эти меры позволяют клиентам зафиксировать стоимость 1 кв. м, а нам – себестоимость».

«214-ФЗ с учетом всех его современных требований, вступивших в силу с 1 марта, подразумевает полноценное проектное финансирования и для ИЖС, покупатели смогут подписывать договоры долевого участия в строительстве, перечисляя средства на эскроу-счета, – говорит Виолетта Басина. – Соответственно, должен появиться новый рынок – цивилизованного ИЖС. С механизмами, описанными в 214-м законе и соответствующей поддержкой как застройщиков, так и покупателей. Вот эта часть загородного рынка имеет отличные перспективы».

«Ряд крупных девелоперов («Самолет», «ПИК», ЛСР, INGRAD, «А101» и др.) дополнили портфели проектами по строительству объектов загородной недвижимости. Это должно привести к увеличению нового качественного предложения в сегментах комфорт и бизнес на рынке загородной недвижимости», – рассчитывает Евдокимова.

«В будущем, надеюсь, недалеком, в каждом российском регионе должны появиться операторы индивидуального жилищного строительства, ведающие земельными, инфраструктурными вопросами, подключениями к сетям», – рассуждает Константин Пороцкий, управляющий партнер ГК «Омакульма», председатель комитета РСС по ИЖС.