Как проектировать востребованные курортные отели сегодня

Россия по-прежнему остается не самым приоритетным направлением для отдыха, и основная причина – уровень развития туристических зон совсем не тот, к которому привыкли российские туристы за рубежом. Однако именно сейчас лучшее время, чтобы переосмыслить подход к принципам строительства курортных комплексов и найти решения для организации качественных туристических кластеров.

Кластерный подход

Сами по себе курортные отели на берегу моря или в окружении живописных горных пейзажей не могут существовать. Основа привлекательности туристического комплекса – не жилье, а то, что доступно вокруг для развлечений и отдыха.

Подобный принцип успешно применяют с конца прошлого века в США, где одним из первых стал комплекс винного туризма в долине Напа. В регионе все подчинено единой теме – виноделию – и каждый элемент обширной территории «взаимодействует» с другим: отели открывают виды на виноградники, знаменитый винный поезд курсирует между винодельнями, рестораны по маршруту следования предлагают местные специалитеты. Туристу не нужно дополнительно планировать маршрут или выбирать отель поближе к местным достопримечательностям – можно выбирать активности по бюджету и предпочтениям из заранее предусмотренных вариантов. 

Продуманные пляжные кластеры популярны у туристов в Европе. В Италии и Франции застройка к морскому побережью производится по ярусному принципу с учетом возможностей ландшафта. Многоэтажные отели не перекрывают вид марины, а частные виллы надежно укрыты в тени деревьев. Разумный принцип застройки контролируется местными властями и формируется за счет ограничений: это, как правило, запрет на строительство выше определенной отметки (самого высокого существующего здания в городе или шпиля собора). Виды и панорамы – одни из ключевых аспектов качественного курорта, формирующие атмосферу отдыха. Спроектировать отель, где в каждом номере будет открываться условный главный «вид на море», невозможно. В таком случае задача проектировщиков – сформировать дополнительные видовые точки, например, на горы или на парк на территории отеля. А задача ландшафтных архитекторов – создать запоминающуюся рукотворную видовую точку. 

Вне сезона

Важный показатель востребованности курортной недвижимости в составе кластера – возможности для всесезонного отдыха. Регулярная загрузка отелей на пляжных или горных курортах формируется именно инфраструктурой – необходимо создавать такие объекты, которые заинтересуют туристов даже вне сезона.

Наиболее яркие мировые примеры комплексов отдыха, где учтен максимум потребностей отдыхающего в любой сезон, сосредоточены в Азии – в Японии, Китае, Южной Корее, Тайване. Курортные комплексы там сформированы не только зданиями отелей, но и виллами в формате частных резиденций, а рекреационная инфраструктура включает основную приманку региона – это спа-процедуры и все для здорового образа жизни, в том числе спортивные и велнесс-центры.

Насыщенность курортного центра дополнительными возможностями позволяет экономике таких проектов выдерживать даже сложные времена пандемии вне зависимости от уровня и количества звезд, потому что такой продукт легко адаптировать. По похожему принципу созданы отели Grecotel на побережье Греции – разнообразие программ привлекает туристов круглый год и поддерживает экономику проекта. Средний срок окупаемости курортной недвижимости именно за счет обширной инфраструктуры, которую необходимо создавать, может достигать 25 лет, но наиболее успешные примеры с продуманными всесезонными концепциями могут окупаться за 10-15 лет.

Даже внутри отеля гость должен понимать, что он находится на курорте – создавать такое впечатление помогает панорамное остекление. И этот принцип не нов: в санаториях в странах бывшего соцлагеря, вдохновленных модернизмом, те же просторные холлы с зимними садами и даже столовые с панорамным остеклением. 

Местный опыт

Рекреационные кластеры включают в себя не только отели разных категорий, но и апартаменты и частные дома в аренду, дома или квартиры для приобретения частными инвесторами. Курортная недвижимость как инструмент для инвестиций востребована в мире, и Россия не исключение: согласно данным банка ВТБ, с начала 2021 г. спрос на недвижимость в курортных регионах России вырос в полтора раза, что сопровождалось и ростом стоимости лотов. Наиболее эффективный метод проектирования – строительство в отелей и апартаментов разных категорий на разном расстоянии от береговой линии: ближе всего к морю размещаются частные виллы и отели «уровня пять звезд», а многоэтажные комплексы для массового туриста строятся дальше от прибрежной полосы, но имеют прямой благоустроенный выход к пляжам и вид за счет особенностей рельефа. 

Фактически большинство новых проектов в Краснодарском крае и Крыму еще находятся в стадии строительства, а сопутствующая инфраструктура строится девелоперами, как известно, в последнюю очередь. Осложняется ситуация и тем, что пока в стране не сформировался рынок профильных девелоперов, сосредоточенных на развитии курортных отелей: свои силы в этом сегменте пробуют застройщики рынка жилой недвижимости, для которых в первую очередь важны квадратные метры на продажу. На местном рынке еще нет понимания, какая именно инфраструктура необходима комплексу – кто-то создает парки в прибрежных ЖК, кто-то концентрируется на ресторанах или спа, но никто пока не учитывает все и сразу.

Нестандартный потенциал

Сегодня наиболее перспективное направление развития курортной или рекреационной недвижимости – это специализация курорта на определенных концепциях. Помимо распространенного спа, существует масса других направлений. Одно из них – эко-туризм. Этот сегмент в России пока представлен отдельными туристическими комплексами, например, в Подмосковье, Калужской области, Карелии или Ленинградской области, но не развивается системно. Высокий потенциал есть на Алтае и вокруг озера Байкал. Мировые примеры также говорят о том, что привлечь туристов помогут и необычная архитектура, и экологичная концепция. Один из актуальных примеров – номинант MIPIM Awards 2021 Svart Hotel, который появится у подножия норвежского ледника Свартисен, и станет первым энергоэффективным объектом за полярным кругом. Эко-тематика и энергоэффективность построек также может стать актуальной темой для развития кластеров в Карелии и Ленобласти, где ландшафт и природные особенности располагают к подобному строительству. В таких проектах не требуется много спортивной инфраструктуры, но действительно ценным будет проработка пешеходных троп в окружении, оборудования и инфраструктуры для сплавов по рекам и озерам и т.п. 

Еще одна локация в России, интересная уже для горнолыжного зимнего отдыха – Эльбрус и подножие горы, где туристическая инфраструктура сформировалась стихийно на базе советского наследия, но имеет потенциал к развитию и реновации. Образцом организации такого отдыха в мире выступает территория «трех долин» во Французских Альпах: в Мерибеле, Куршевеле и Бельвиле продуманы не только спортивные отели. Такие курорты посещают большие компании друзей или семьи с детьми, и задача востребованного отеля – предложить для каждого занятие по вкусу. Это напрямую влияет на зонирование отельных комплексов: часть из них спроектирована для отдыха с детьми и включает в себя детские игровые и спортивные центры, а часть – для отдыха компаний взрослых, где находятся рестораны, видовые террасы, термальные комплексы. Те же, кто занимается зимними видами спорта, получают кратчайший доступ к склонам. Связь с природным окружением подчеркивается за счет оформления интерьеров. 

В России множество еще не обустроенных территорий может раскрыть свой туристический потенциал. Но для удачного развития необходимо появление системных игроков в программах освоения площадок, законодательные решения в области градостроительства и экологической политики, работа отлаженных механизмов контроля за деятельностью застройщиков, а также привлечение международных отельных сетей, что позволит создавать курортную недвижимость с учетом мировых стандартов.