Элитная недвижимость в Москве подорожала на 8% за полугодие
Хотя сделок с дорогим жильем было на треть меньше, чем года назадЗастройщикам элитного жилья требуется все более творческий подход к поиску участков – в отличие от всей Москвы ее центр отнюдь не резиновый. Но это не мешает появлению новых дорогих проектов. И каждый пятый появляется в Москве в результате реконструкции старых зданий, подсчитали в Capital Group.
В Knight Frank говорят, что сделок за первое полугодие было на 30% меньше, чем в тот же период в 2019 г. По итогам трех кварталов 2020 г. Kalinka Group оценивает снижение количества сделок уже на 40%. Но летнего затишья не было. Рынок недвижимости стоимостью от $1 млн в августе ставил рекорды, говорит Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills: по его данным, в августе 2020 г. купили 114 премиальных квартир и апартаментов, что на 21% больше, чем в июле, и почти в 1,5 раза больше, чем в августе прошлого года. Покупатели нацелены на самые дорогие лоты: доля сделок в бюджете от 1 млн руб. за 1 кв. м выросла до 14% по сравнению с 9% в 2019-м, тогда как доля сделок с объектами по цене до 500 000 руб. за 1 кв. м снизилась соответственно с 31 до 17%.
По данным Knight Frank, в среднем элитные объекты подорожали за полугодие на 8% до 1,253 млн руб. за 1 кв. м, премиальные – на 6% до 642 000 руб. за 1 кв. м. Рост цены предложения подтверждают и в «Интеко». По данным Est-a-Tet, средняя цена апартаментов в клубных домах составила 1,09 млн руб. за 1 кв. м, квартир – 1,33 млн руб.
С начала 2020 г. (данные Est-a-Tet) на московском рынке начали продавать четыре элитных проекта и семь премиальных. В июле начались продажи в «Клубном доме в Газетном» (24 апартамента), сообщили в Knight Frank. В числе новинок августа и сентября Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group, называет люксовые «Пречистенка 8» (Дом купцов Истоминых XVII в. компания Insolver превращает в элитные апартаменты с готовой отделкой) и Titul на Серебрянической набережной (девелопер «Центр-инвест», 18 квартир). И два премиальных: Lumin вблизи парка «Зарядье» от Hutton Development и Victory Park Residences около Парка Победы от Ant Development (самый крупный проект этого года, 482 лота).
По словам Александра Антонова, партнера, финансового директора Hutton Development, общая площадь восьмиэтажного клубного дома Lumin – 6318 кв. м (весь участок – 0,1277 га, уточнили в пресс-службе), это 50 апартаментов и четыре пентхауса. В Penny Lane Realty добавили к списку «Абрикосов» от MR Group. Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости «Метриум премиум», считает этот проект в Потаповском переулке на Чистых прудах одним из наиболее ярких. Каменные палаты XVII–XVIII вв. превратятся в клубный дом на 26 квартир «с сохранением исторических элементов», уточняет она.
По данным Kalinka Group, за девять месяцев рынок элитной недвижимости пополнился более чем 500 лотами, из них 87% – это квартиры и 13% – апартаменты. Преобладают проекты класса премиум: 71% – по числу выставленных на продажу лотов и 64% – по площади.
Свободных участков под новое строительство в центральной части города немного, особенно таких, куда можно вписать качественный жилой проект, говорит Андрей Соловьев, директор департамента городской недвижимости Knight Frank. Покупатели хотят получить видовые характеристики, а в густо застроенном центре большинство домов смотрят окна в окна друг другу. Тем не менее состоятельные покупатели ценят шаговую доступность до штаб-квартир собственных компаний на благоустроенных центральных улицах, говорят риэлторы. «Московские дворики тоже можно любить и ценить, – комментирует Алена Бригаднова, гендиректор Finch. – Есть виды, а есть квартиры и то, что действительно значимо для покупателей». «Что-то случилось: люди вышли из охраняемых территорий в город, начали ценить те места, где живут, рестораны, улицы», – говорит она.
Небольшие дома на крохотных участках – именно то, что требуется элитному рынку: мало квартир, камерная атмосфера. 0,2–0,4 га достаточно, считают в Est-a-Tet, плотность застройки может быть до 20 000 кв. м на 1 га. По оценке Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, в настоящий момент на первичном рынке представлено 19 клубных домов (около 35 000 кв. м), все высшей ценовой категории.
Подавляющее большинство проектов последних лет появляется на месте снесенных строений, либо – если снос невозможен – как результат реконструкции исторических зданий, говорит Довгань. В Capital Group долю проектов реконструкции, редевелопмента или модернизации исторических зданий на элитном рынке Москвы оценили в 22%: по состоянию на сентябрь 2020 г. это 18 из 58 объектов на первичном рынке в этом сегменте, всего 55 000 кв. м. 35% реконструкций позиционируются как де люкс, поскольку локации в историческом центре уникальны, объясняют в компании. Спрос на объекты реконструкции стабильно высок, некоторые покупатели целенаправленно ищут жилье не просто на исторических столичных улицах, но и в домах с не менее богатой историей по «красивому» адресу, подтвердил Соловьев.
Чище воздух, ближе фитнес
Приоритеты покупателей элитного жилья меняются в связи с пандемией. Главный тренд – больше беспокойства о здоровье и безопасности, рассказывает Андрей Соловьев из Knight Frank. Клиенты пристальное внимание уделяют системам фильтрации воздуха, воды, кондиционирования, приглашают на объекты технических специалистов, чтобы убедиться в надежности инженерных решений, – такое происходило и раньше, но трендом стало именно сейчас. Многие проявляют интерес к недвижимости с террасами и балконами, хотят иметь в квартире кабинет или место, где можно разместить домашний офис. Общие зоны проектов становятся более насыщенными необходимыми для жизни и работы функциями: появляются переговорные, бизнес-залы, библиотеки, места для занятий спортом с личным тренером и проч., отмечают в «Интеко». И почти 50% всех проданных объектов в первом полугодии были с отделкой, отметили в Knight Frank. Стала важна пешая доступность до инфраструктурных объектов – детских садов или детских клубов, фитнес-центров с бассейнами, салонов красоты и т. д. Но так, чтобы объекты эти были не в самом ЖК, а на его территории.
В настоящее время новое строительство намечается более чем на 20 площадках, они расположены не только в центре, но и в Дорогомилове или Раменках, рассказывает он. Это добавит элитному рынку в общей сложности более 7000 лотов. В открытой продаже сейчас находится немногим более 3000 квартир и апартаментов, уточнили в Savills. Соловьев в числе перспективных называет проект Capital Group на территории Бадаевского пивзавода в Дорогомилове. В Таганском районе появится клубный дом «Тессинский, 1» от Insigma Group. Предусмотрено сохранение части фасада дома постройки XIX в. и создание современной части, 62 квартир и семи пентхаусов. В настоящее время идет бронирование лотов для закрытого пула клиентов, сообщили в пресс-службе девелопера.
Sminex приступила к работам рядом с Третьяковской галереей в Толмачевском переулке – там предстоит снести здания Гиредмета (ведомство «Росатома») и возвести на 1,6 га три дома высотой 8–14 этажей, пять вилл (всего будет 150 лотов) и одно здание для ритейла. 1,3 га займет закрытый двор-парк, уточнили в компании. По словам экспертов, предложение будет редкое за счет видов на главные достопримечательности города, которые открываются Чначиная с пятого этажа. Строительные работы по проекту «Лаврушинский» начнутся в I квартале 2021 г. По словам Румянцевой, и на Остоженке, которую элитные девелоперы осваивают с конца 1990-х, в этом и следующем году появится пять проектов (около 54 000 кв. м), в том числе два в Соймоновском проезде, длина которого – около 350 м. Один из них – новое строительство, а второй – реконструкция. По данным «Интеко», ожидается выход еще 13 новых проектов общей продаваемой площадью около 170 000 кв. м.