Парки в проектах застройки расширяются

Жить у парка в центре города – практически непозволительная роскошь.Состоятельным покупателям предлагают выбирать между новостройками уровня de luxe с приватным двориком и ЖК премиум- или бизнес-класса, но с пейзажным парком или бульваром длиной в несколько километров 

Пандемия поменяла приоритеты многих покупателей элитного жилья. Часть из них мигрировала за город, осев на вечной удаленке в имениях, а город посещает с редкими деловыми визитами. Те, кто остался столице, стали обращать больше внимания на то, есть ли рядом с домом сад, парк или хотя бы сквер. Дизайнер Екатерина Семихатова вынуждена была перебраться из загородного дома в город, и для нее парк был «номером один» в списке требований к жилью: «Был важен метраж, вид из окна, тишина и парк». И среди покупателей домов бизнес-класса таких все больше. Недаром застройщики особенно подчеркивают близость зеленой территории, если адресуются к семьям с детьми, отмечают аналитики VSN Realty. Расширять в проектах «природную зону» девелоперы начали еще до пандемии, решение оказалось своевременным.

ИЛИ СТАТУС, ИЛИ ПРОСТОР

В элитных ЖК в центре города разбивают сады как на земле, так и на кровлях. Выделяют столько, сколько позволяет площадка. Из недавних примеров – Sminex отводит 1,4 га на приватный двор в ЖК «Лаврушинский» в Толмачевском переулке (156 квартир), стройка начнется в этом году. Проект ЖК разработало бюро Speech, концепцию закрытого двора-парка – бюро Arteza. То же бюро занималось «тайным садом» (200 кв. м) в Barkli Gallery и сквером рядом с этим домом здесь же, недалеко от Третьяковской галереи.

Если небольшого газона, зеленой террасы или сквера покупателю оказывается недостаточно, выбирать имеет смысл из объектов, близких к уже существующим городским паркам, как правило, – на вторичном рынке. Больше озеленения могут предложить проекты уровня премиум на достаточно большой территории, возникающие в ходе редевелопмента бывших промзон. Например, в ЖК «Прайм парк» (проект Optima Development на Ленинградском проспекте рядом с метро «Динамо», девять домов на 3200 квартир) собственно парк займет 6 га из 11,4 га. Арт-объекты, фонтаны, детские площадки, разбивка цветников и расположение дорожек спроектированы ландшафтным подразделением архитектурного бюро Dyer. «Уже на первом этапе строительства мы высадили 187 деревьев и кустарников, и это только малая часть», – рассказывает Давид Худоян, гендиректор Optima Development. По его словам, зеленая зона с внешней стороны жилых домов квартала станет общественным парком, а 3 га внутри квартала будут доступны только для резидентов. Обслуживание парка будет включено в ежемесячный платеж за услуги управляющей компании, но добавит чуть более 5 руб. на кв. м в месяц. 

В бизнес-классе предложений «в шаговой доступности от парка» на первичном рынке становится больше. Но и здесь лишь 15 проектов из 137 могут похвастаться такой опцией (11% от предложения), подсчитали аналитики Knight Frank и Sminex. Поэтому собственные небольшие скверы и ландшафтные сады от застройщика положительно сказываются на темпах продаж.

Девелоперы готовы вкладываться в озеленение. Например, «Донстрой» потратил на создание первого участка парка «Зеленая река» при ЖК «Символ» более 200 млн руб. Прогулочное пространство на площади около 2 га открыли в августе 2019 г. В парке высажено более 180 деревьев и 3500 декоративных кустарников, около 6000 цветов. Для ухода за растениями смонтирована автоматизированная система полива. В настоящий момент «Зеленая река» – это городской парк, открытый для всех желающих. По словам пресс-службы «Донстроя», в перспективе он протянется еще на 2 км, от ул. Золоторожский Вал до проезда Завода «Серп и Молот», и займет около 10 га. Сдавать новые участки парка девелопер планирует поэтапно, одновременно с вводом очередей проекта. 

Парк «Событие» (в общей сложности 24 га) «Донстрой» планирует создать в Раменках сразу для нескольких ЖК: «Огни» (комфорт-класс, 103 196 кв. м, 2007 квартир), «Событие» (бизнес-класс, 128 271 кв. м, 1474 квартиры) и «Река» (элитный, два дома на 269 квартир, 40 985 кв. м). Парковая зона свяжет воедино общественные благоустроенные пространства (11,5 га) и природную долину у реки Раменки (12,4 га). Дизайн природного парка и общественных зон разработан британскими бюро LDA Design и UHA London. Концепцию комплексного благоустройства сделало архитектурное бюро Wowhaus. В настоящий момент ведутся работы по проектированию территории, на которой планируется организовать несколько ключевых зон: главный бульвар, концертная площадка, сад и кафе и большим водоемом, который зимой будет превращаться в каток. Зона «фабрика молодежи» займет 4500 кв. м, там появятся амфитеатр, скейт-парк, зона для паркура, игры в пинг-понг и струйный фонтан. Но главный элемент – природный парк с променадом (1,3 км) вдоль русла реки Раменка. На особо охраняемой природной территории все зеленые насаждения девелопер обещает сохранить в первозданном состоянии, заверили в пресс-службе «Донстроя», уточнив, что «будет создано только аккуратное архитектурное обрамление. Появится площадка для уединенного отдыха, занятий йогой, тематические детские площадки «Луг» и «Лес», спортивная площадка, камерное место для мероприятий». 

MR Group обещает в City Bay также создать природный линейный парк для отдыха и прогулок и по окончании строительства передать его городу. Жилой комплекс бизнес-класса строится на площади 11 га в районе Покровское-Стрешнево на берегу Спасского затона Москва-реки. Заместитель гендиректора MR Group Ирина Дзюба говорит, что зеленые зоны займут 40% проекта. И заверяет, что будут «максимально сохранять» те зеленые насаждения, которые попадают в контур проекта. Стоимость комплексного благоустройства территории, по словам Дзюбы, составит около 17 000–20 000 руб. за кв. м. «Эти затраты остаются практически незаметными для покупателей квартир. Организация парков и благоустроенных территорий для отдыха – это вложения в ликвидность проекта», – подчеркивает она. Впрочем, директор департамента городской жилой недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев считает, что наличие парка рядом с домом может увеличить стоимость такого жилья на 5–10%.  

В другом проекте MR Group, ЖК «Селигер сити» на Ильменском проезде, площадь двора, по словам Дзюбы, «может быть сопоставима с размерами четырех футбольных полей»: компания планирует на 2,8 га разбить приватный парк и создать пруд, а рядом с жилым комплексом построить событийную площадь с зеленым бульваром. Площадь передадут городу для проведения фестивалей и ярмарок.

В ЖК Sydney City (проект ГК ФСК, 406 690 кв. м) под озеленение выделили 1,5 га. По словам Петра Кирилловского, директора департамента по развитию продукта ГК ФСК, здесь появится несколько функциональных зон: детские и событийные площадки, места для отдыха, зона променада вдоль корпусов. 

Компания «Векторстройфинанс» назвала обширную зеленую территорию, проходящую вдоль ЖК «Кварталы 21/19» (проект уровня «комфорт плюс» в Рязанском районе Москвы) бульваром. Его длина – 860 м, площадь – 3 га. На благоустройство компания планирует потратить четверть миллиарда рублей. Затраты на обслуживание бульвара не включаются в коммунальные платежи, бульвар передадут на баланс города.

ЧТО ВЫ ПАРКОМ НАЗОВЕТЕ

Согласно градостроительному регламенту для зон рекреационного назначения минимальная площадь земельных участков для парков – 10 га, для садов жилых зон – 3 га, скверов – 0,5 га. «Но, как правило, парковые территории в жилых кварталах редко превышают 1–2 га и больше напоминают скверы», – обращает внимание Мария Николаева, глава архитектурного бюро MAD Architects. По ее мнению, новых городских парков в Москве за последние годы появилось всего несколько штук, в основном там, где исторически были природные зоны. Дмитрий Морозов, глава бюро А61, говорит об отсутствии «коммерческого интереса» и проблемах с регулированием и считает, что для развития парков нужен 10-летний бизнес-план, учитывающий «общественную, рекреационную и коммерческую функции их территории».

Александр Стариков, партнер бюро Syntaxis, напоминает, что есть различные форматы озеленения и благоустройства территории. Сквер, по его словам, это «искусственный проект небольшого размера, не учитывающий естественный рельеф». Парк же преимущественно представляет собой природную территорию с естественным рельефом и растительностью, которая облагорожена и обслуживается человеком. «Типология парков широкая – это и регулярные парки, пришедшие из Франции, и английский пейзажный парк (наиболее естественный), японские сады и многое другое», – описывает Стариков. В границах города парки появлялись как естественным путем, когда природные территории лишь благоустраивают и формируют прогулочный трек, так и с нуля, когда их создают в проектах комплексного развития территорий.

Благоустройство парков регламентируется на государственном уровне сводом правил, разработанных Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ «Парки. Правила градостроительного проектирования и благоустройства» (СП 475.1325800.2020). Алексей Артошин, коммерческий директор компании «Главстрой-регионы» уточняет, что по этим правилам озелененные территории парка должны занимать не менее 70% всей площади такого объекта. Зонирование многофункционального парка происходит следующим образом: 5–15% – для массовых мероприятий, 40–75% – для тихого отдыха, 3–8% – для проведения культурно-просветительских мероприятий, 10–20% – физкультурно-оздоровительная зона, 5–10 % – детская и 2–7% – административно-хозяйственная зона. «Главстрой» активно занимается подмосковными парками там, где строит жилые комплексы. Например, инвестировали около 300 млн руб. в благоустройство Пестовского парка (35 га) в городском округе Балашиха Московской области. 

«Для парков, которые застройщик создает в коммерческом проекте, нет нормативов, компания самостоятельно определяет баланс и востребованность тех или иных функций», – утверждает Марина Любельская, первый заместитель гендиректора концерна «Крост». «Мы используем соучастное проектирование, привлекаем не только профильных специалистов, но и обсуждаем будущие территории с жителями», – делится она. «Крост» сейчас создает парки в двух новых проектах – «Невский» в СЗАО (парк займет 1 га из 10, будет построено 84 000 кв. м жилья и 56 600 кв. м коммерческой недвижимости) и Wellton Towers в Хорошево-Мневниках, в этом ЖК парк площадью 8,5 га появится на высоте 10 м, на эксплуатируемой кровле стилобата и будет доступен только жителям комплекса, к коммунальным расходам это прибавит по 10–15 руб. на кв. м площади квартиры.