Больше половины квартир в новостройках Москвы сдают с отделкой

По данным «Метриума», по итогам первых трех месяцев 2021 г. 58,6% новых квартир выставлено на продажу с финишной или с предчистовой отделкой (white box, когда выполнены черновые работы: залита стяжка, возведены и отштукатурены перегородки, разведено электричество). Для сравнения, три года назад таких было 15%. Как уточнила Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриума», в массовых новостройках старой Москвы с финишной отделкой предлагались 67,1% лотов, с white box – 9,3%, в проектах бизнес-класса – 15 и 26,4% соответственно.

В Московском регионе, по оценке Марии Могилевцевой-Головиной, директора по продукту «Сити – XXI век», 51% квартир предлагается с отделкой. Она считает, что в основном такой продукт есть в ЖК сегментов премиум, комфорт и эконом – соответственно 76, 64 и 56%. В бизнес-классе меньше – 33%.

Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК, рассказывает, что в проектах, которые компания давно строит в Москве и Подмосковье, доля чистовой отделки и white box не превышает 20%, но в тех, что представили рынку в прошлом году, «с отделкой» больше: 50–60% white box и 20–30% с чистовой в бизнес-классе и 60–80% и 20–40% соответственно в комфорт-классе в Москве. Квартир без отделки в домах в индустриальном исполнении не предусмотрено, уточняют в ФСК. В «Сити – XXI век» в строящихся миниполисах «комфорт плюс» квартир с отделкой от 13 до 50%. В «Рафинаде» (Химки), например, в первой очереди из 914 квартир с отделкой 678, во второй из 689 – 126, уточнила Могилевцева-Головина. По данным ГК «А101», с отделкой они продают примерно 47% квартир, в том числе 39% – с полной чистовой и 8% – с предчистовой. 

По мнению Вадима Иванова, директора по продукту MR Group, нужны варианты с различной степенью отделки, от «въехать и жить», где уже есть все вплоть до мебели и техники, до white box, если в планах покупателя создать интерьер по индивидуальному проекту. Каким будет соотношение этих вариантов, девелопер определяет, оценивая запросы потенциальных клиентов. 

О необходимости сдавать стандартное жилье с отделкой власти говорят не первый год, собираясь сделать требование обязательным, но пока у девелоперов есть выбор, сколько жилья сдавать с чистовой отделкой, а сколько по-прежнему «в бетоне», говорит Александр Гуторов, коммерческий директор ГК «Страна девелопмент». Хотя, по словам Любови Цветковой, председателя правления Ассоциации инвесторов Москвы, для новых проектов, архитектурно-градостроительное решение (АГР) которых было подано на согласование после октября 2019 г., наличие чистовой отделки фактически обязательно. На основании в том числе АГР застройщик в дальнейшем получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию – и все эти документы должны соответствовать друг другу. А по мнению Дмитрия Железнова, коммерческого директора «Кортрос-Москва», уже невозможно возвращение к тому, что было нормой в начале развития массового жилищного строительства, когда покупатели получали ключи от квартир в голом бетоне. «Квартиры с отделкой» заняли нишу на рынке и останутся надолго. «Тем не менее за застройщиками надо сохранить право самостоятельно решать, какая доля квартир будет с ремонтом, а какая без или в виде, скажем, white box», – рассуждает Железнов. Цветкова тоже полагает, что в сегментах бизнес- и элит-класса требовать сдавать все с чистовой отделкой излишне: «Сразу после принятия новых правил мы вместе с с Клубом инвесторов Москвы опросили застройщиков, результаты показали – дифференцированный подход был бы более обоснован».

«В комплексе апартаментов RED7 на Садовом кольце мы делаем все апартаменты под ключ, покупателям предлагаем два стиля: неоклассический от архитектурного бюро Олега Клодта и современный – от голландской студии i29», – рассказывает Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», но в новом ЖК класса комфорт+ UNO только 25–35% квартир будет с отделкой. В проекте IKON Development «Дом Chkalov» 98% апартаментов будут с финишной отделкой. «Около трети наших клиентов планируют сдавать апартаменты в аренду», – объяснил такое решение Антон Детушев, гендиректор компании. MR Group в ближайшие два года планирует все сдавать с отделкой, рассказывает Иванов: половина будет в состоянии white box, половина – с дизайнерским ремонтом.

Пока лидером по количеству готового к заселению жилья с показателем 95% является ГК «Самолет». По словам Дмитрия Волкова, управляющего директора группы, отделку включили в базовую комплектацию. Больше того, в настоящее время в проектах комфорт-класса предлагаются квартиры уже с мебелью. «Самолет» планирует распространить его на все новые проекты группы.

Мебель – плюс

Еще несколько лет назад строители не хотели работать с мебельщиками, делится Александр Шестаков, гендиректор Первой мебельной фабрики, президент Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей отрасли России. Сейчас, по его словам, девелоперы понимают: при одинаково дешевой ипотеке конкурировать лишь голыми стенами не получится. 

В сегменте стандартного жилья самый большой спрос на меблировку, так как у покупателей на первом месте цена, а включение ремонта и мебели в ипотечный кредит позволит существенно сэкономить, напоминает Шестаков. Квартиры и в более дорогих сегментах недвижимости обставляют мебелью, но реже, так как здесь больше востребованы индивидуальные решения и велик риск не угадать. Но и в этом сегменте есть устойчивый спрос от рантье, когда квартира предназначена под сдачу в аренду или если ее покупают компании для командированных топ-менеджеров. 

В среднем расходы на полную меблировку самой «экономичной» квартиры, в зависимости от количества комнат, – 150 000 – 500 000 руб.; класса комфорт – 0,6 – 1 млн руб.; обстановка для жилья бизнес-класса стоит от 2 млн руб. По словам Шестакова, меблировка от застройщика для покупателя жилья обходится дешевле на 40–50%, так как все приобретается оптом и мебельщикам не надо тратиться на организацию розничной торговли. В настоящее время Первая мебельная фабрика уже сотрудничает с группами ПИК, «Кортрос» и «Пионер» и рассчитывает, что в будущем в новостройках массового сегмента меблировка может занять до трети от всего предложения.

Анастасия Суханцева, заместитель гендиректора по маркетингу башни «Федерация», рассказала на форуме «Лучшие продуктовые решения и тренды жилой недвижимости», организованном Школой девелопера, что меблировка играет важную роль при продажах, так как помогает не только наглядно показать клиентам, как можно организовать внутреннее пространство, но и скрыть какие-то изъяны или странности в его планировке, которые без мебели бросались бы в глаза.

Но покупатели пока сами не поняли выгоды от предлагаемой застройщиком меблировки. Рынок еще на той стадии, когда клиент хочет сохранить часть обстановки, которая у него уже есть и к которой он привык, не хочет дом «как у всех» и сомневается в качестве мебели от девелопера, говорит Павел Брызгалов, заместитель директора по разработке продукта ГК «А101». Для домов бизнес-класса в южной части ЖК «Скандинавия» «А101» предложила компромиссное решение: в цену квартиры с чистовой отделкой включена подарочная карта IKEA, номинал которой зависит от площади жилья. Для однокомнатных квартир это 270 000 руб., двухкомнатных – 350 000, более трех комнат – 450 000. «Владелец карты может потратить ее на то, что посчитает нужным», – уточняет Брызгалов.

Плоды экономии

Отделка может как помочь, так и навредить продажам. Как объяснила Суханцева, плюс отделки в том, что она повышает ликвидность квартир, расширяет воронку клиентов, позволяет разнообразить рекламу и понизить цену лида. Минус – отделка не всегда хорошо продается. Например, когда результат выглядит дешевле, чем стоит, дизайн выбран не актуальный, качество материалов и работ очевидно плохое – или в случае, когда застройщик не дал понятной наглядной информации потенциальным клиентам. 

Когда начались продажи через эскроу-счета, выгода от опции «отделка» стала для застройщика недоступна до конца строительства, говорит Могилевцева-Головина, а к моменту раскрытия счетов эскроу все уже нивелировалось ростом цен на материалы. Допрасходы на гарантийные случаи сводят получение прибыли на опции «отделка» к нулю. Как итог, продолжает Могилевцева-Головина, в конкурентной борьбе компании стараются предложить клиенту самый доступный продукт в кратчайшие сроки и с наименьшими затратами. Плюс к этому продажа квартир с отделкой в массовом сегменте пока идет медленнее и вряд ли в ближайшее время обгонит реализацию квартир, сдающихся как раньше – без отделки. 

По оценке Иванова, маржа застройщика от этой опции – от 0 до 10%. «За счет объемов мы можем получать материалы по низким ценам, делать наценку и все равно предлагать покупателю отделку по цене, конкурентной с рыночной», – рассказывает Кирилловский. Застройщик несет ответственность за качество и у него есть дальнейшие расходы по исправлению дефектов, поэтому продажа квартир с отделкой скорее способ диверсифицировать предложение, говорит Литинецкая. Девелопер не заинтересован в завышении цен на ремонт ради дополнительной прибыли, иначе он попросту потеряет клиентов. «Не важно, удается ли заработать лишние рубли на отделке, но в убыток она не идет», – резюмирует Железнов.

Перипетии перехода

Переход на продажу квартир с отделкой оказался непростым для застройщиков – навыки работы за многие годы сдачи квартир «в бетоне» были утеряны. 

Было сложно найти команду, которая имела бы соответствующий опыт, выполняла работу качественно и в установленные сроки, делится Кирилловский. В нынешнее время из-за дефицита рабочей силы подрядчик может сильно «разбавить» бригады людьми без какого-либо опыта, говорит Брызгалов. И если проект достаточно большой, возникает риск невыполнения сроков отделочных работ и снижения их качества.

На работе застройщиков также сказывается рост цен на строительные и отделочные материалы, продолжает Сибренков. С момента заключения договора о покупке жилья с отделкой и до момента, когда нужно будет эти работы выполнять, стоимость ремонта с максимальной долей вероятности вырастет. Эти риски девелопер должен предусматривать, грамотно планировать закупки строительной продукции. Кроме того, нужно заложить в проект несколько вариантов аналогичных по характеристикам отделочных материалов для того, чтобы к моменту ремонта эти материалы нужного цвета и фактуры были в линейке производителя. Если то, что клиент видел в шоуруме, будет даже минимально отличаться от результата в квартире, он может крайне негативно воспринять перемену, предупреждает Брызгалов.

По мнению Волкова, в отделке квартир нет какого-то ноу-хау, но нужны изменения в организации процессов: наладить работу служб технического надзора, организовать хранение отделочных материалов и др. – это такие же рабочие моменты для девелопера, как закупка арматуры, бетона или фасадных панелей для строительства дома.