Земли вокруг аэропортов застраивают многоэтажными жилыми комплексами

По данным ЦИАН, в октябре 2021 г. в так называемых приаэропортовых городах ведутся продажи около 60 новостроек. В общей сложности застройщики в Красногорске, Лобне, Химках, Долгопрудном, Зеленограде, Одинцове, Троицке, Московском, Рассказовке, Марушкине, Внукове, Домодедове и Вострякове продают около 15 600 квартир – это 20% от всего предложения на первичном рынке Московского региона.

В среднем 1 кв. м в этих городах Московской области стоит 136 000 руб., тогда как по всем проектам Московской области – 141 700 руб. В проектах у аэропортов в новой Москве средняя цена 166 000 руб. за 1 кв. м, в среднем на первичном рынке новой Москвы – 195 100 руб. за 1 кв. м.

Семь кругов ПАТа

Главным минусом жизни у аэропорта считается шум, вызываемый самолетами. Впрочем, такие же неудобства в мегаполисе люди испытывают от близости оживленной трассы, трамвайных путей под окнами, станции МЦД рядом и т. д. В случае с аэропортами гораздо важнее безопасность как самих полетов, так и проживающих поблизости людей. Когда 15 августа 2019 г. пассажирский Airbus А321 «Уральских авиалиний» совершил аварийную посадку на кукурузном поле вблизи аэропорта «Жуковский», из 226 пассажиров и семи членов экипажа никто не погиб. Как развивались бы события, окажись на траектории посадки самолета многоэтажка? Скорее всего, все закончилось бы трагически и для тех, кто в небе, и для тех, кто на земле. Поэтому регулирование строительства жилья в тех или иных зонах влияния аэропорта вряд ли кому-то покажется излишним.

Как рассказала Александра Белоус, президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в сфере строительства и проектирования «Синергия», в соответствии со ст. 47 Воздушного кодекса, приаэродромная территория (ПАТ) является зоной с особыми условиями использования территорий. ПАТ подразделяется на семь подзон, возведение и расположение объектов на которых строго регламентировано: если в первой можно строить объекты только для обеспечения воздушного движения, то в седьмой – уже почти все, если уровень авиационных шумов не превышает допустимый и не вредит здоровью местных жителей. Однако в настоящее время эта самая седьмая зона, где можно вести жилищное строительство, установлена далеко не везде.

По словам Сергея Бессонова, вице-президента Сбербанка, сейчас и сами ПАТ установлены лишь по 70% аэропортов страны: «Когда мы имеем дело с проектом около аэропорта, где все зоны определены, все достаточно просто, мы понимаем все ограничения по строительству. И если решение положительное [о выдаче проектного финансирования] и исходно-разрешительная документация учитывает все установленные ограничения, готовы начинать финансирование сразу. Сложнее, когда застройщики планируют строить жилье рядом с аэропортами, в том числе крупными московскими, где не установлены ПАТ или не установлена седьмая подзона. В этом случае требуется согласование Роспотребнадзора и Росавиации. На это уходит в среднем шесть месяцев, и в это время проект не развивается. Мы включаем получение необходимых согласований в качестве условия выдачи кредита, так как готовы открывать финансирование только при наличии всех согласований».

Даже после завершения строительства та самая седьмая зона ПАТ может стать для девелоперов полем битвы с Росавиацией. «Например, застройщик ранее уже получил разрешение на строительство (РНС) зданий на определенном участке с конкретным кадастровым номером, – рассказывает Белоус. – Однако, когда в 2021 г. он начинает получать заключение стройнадзора о соответствии, оказывается, что в связи с изменившимися правилами ему необходимо еще согласование с близлежащим аэропортом. Для чего, в свою очередь, нужно получить санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора о том, что аэропорт не оказывает негативное влияние на жизнь и здоровье людей в данном ЖК. Или застройщик не может на своей же территории с 20-этажными домами согласовать постройку, например, трансформаторной будки высотой в пару метров: Роспотребнадзор не даст положительного заключения, так как эта будка может оказаться потенциально опасна для оборудования взлетающего вдалеке «аэрбаса».

Валерий Мищенко, председатель совета директоров семейства компаний Kaskad Family, вспоминает, как в качестве мероприятий по защите будущих жителей от шума было выставлено требование о строительстве беседок на придомовой территории.

Пожалуй, сама нашумевшая история – с ЖК «Филатов луг». Он полностью построен, однако новоселья откладываются.

По словам руководителя Управления Росреестра по Москве Игоря Майданова, в управление столичного Росреестра поступило определение Мосгорсуда, на основании которого в порядке, установленном законодательством, регистрационные действия в отношении ЖК «Филатов луг» были временно приостановлены. В августе 2021 г. в управление поступило апелляционное определение, в котором суд разрешил проводить регистрационные действия, связанные с изменением процентных ставок по договорам ипотечного кредитования (рефинансирование). Однако квартиры в собственность дольщики получить пока не могут.

Как рассказали «Ведомостям» в пресс-службе застройщика проекта, ГК «Инград», на сегодняшний день четыре корпуса «Филатова луга» полностью построены, в жилых домах выполнены все отделочные работы, проведено благоустройство территории, объект обеспечен всей необходимой инфраструктурой, включая детский сад. Вся разрешительная документация была получена, строительство велось в полном соответствии с действующим законодательством. Несмотря на это, более 1600 дольщиков второй год не могут получить ключи от квартир. «В 2019 г. Росавиация пыталась отозвать ранее выданное согласование строительства ЖК «Филатов луг» из-за возможного влияния объекта на безопасность полетов аэропорта «Внуково», что повлекло подачу иска о запрете строительства со стороны транспортной прокуратуры города Москвы», – сообщила пресс-служба компании. На сегодняшний день застройщик выиграл суды у Росавиации, ранее выданное Росавиацией согласование на строительство ЖК «Филатов луг» признано легитимным и действующим. Кроме этого застройщиком получено экспертное заключение профильного института Росавиации – НИИ аэронавигации ФГКП ГосНИИ ГА, подтверждающее отсутствие негативного воздействия ЖК «Филатов луг» на осуществление взлетно-посадочных операций. Также застройщик заключил соглашение с Госкорпорацией по организации воздушного движения и профинансировал строительство нового радиолокатора, который уже готовится к вводу в эксплуатацию и полностью исключит возможные проблемы с радиолокационным обзором в случае поломки одного из существующих радиолокаторов. Тем не менее на сегодняшний день не все судебные разбирательства завершены, что препятствует вводу и заселению построенных домов. Застройщик ежемесячно выплачивает компенсацию дольщикам объекта за перенос сроков передачи им квартир согласно условиям, указанным в ДДУ. Запрос в Росавиацию к моменту сдачи номера оставался без ответа.

В конце сентября вице-премьер России Марат Хуснуллин, отвечая на вопросы подписчиков в Instagram, сообщил, что проблему со сдачей в эксплуатацию домов ЖК «Филатов луг» планируется решить к концу года, сообщало «РИА Новости».

Для тех, кто только начинает строительство, новые правила не становятся помехой. По словам Александра Анищенко, директора проектов ГК ФСК, «ранее для получения РНС требовалось согласование проекта в Росавиации. Росавиация выдавала заключение на базе полученного санитарно-эпидемиологического заключения от Роспотребнадзора. Сейчас согласование Росавиации для получения РНС не требуется на базе ФЗ № 191 от 11.06.2021, санитарно-эпидемиологическое заключение от Роспотребнадзора необходимо предоставлять напрямую в Мосгосстройнадзор». ФСК недавно заявила о выводе на рынок ЖК «1-й Ленинградский» в районе Молжаниново, он расположен на расстоянии 4,5 км до так называемой контрольной точки аэродрома «Шереметьево» (условный геометрический центр главной взлетно-посадочной полосы; координаты, как правило, определяются аэронавигационным паспортом аэродрома).

«Для подготовки данного заключения необходимо выполнить замеры уровня шума от самолетов в районе строительства. Замеры по нашему ЖК были выполнены и представлены в Роспотребнадзор. В сентябре этого года было получено санитарно-эпидемиологическое заключение», – сообщил Анищенко.

Прогноз – негативный

Ряд опрошенных «Ведомостями» экспертов считают, что даже при полном взаимном согласии участников процесса (все правила соблюдены, разрешения получены, никто ничего не оспаривает) покупателям нужно хорошенько подумать перед сделкой. Наличие нормативных требований и ограничений по строительству вблизи аэропортов не гарантирует безопасности проживания в этих локациях, отмечает Гульнара Ручкина, профессор, декан юридического факультета Финансового университета при правительстве РФ. В качестве примера она приводит дело о привлечении аэропорта «Внуково» к административной ответственности, когда аэропорт обязали откорректировать установление приаэродромной территории, обеспечить контроль нормативных значений шума и провести мероприятия по исключению сброса неочищенных сточных вод. «Соседство с аэропортом может усложнить и продажу квартиры из-за шума, загрязнений, электромагнитного воздействия. А покупатели новостроек опасаются рисков приостановки или запрета строительства», – добавляет она.

«Абсолютное большинство девелоперов не акцентируют внимание на близости к воздушной гавани или вовсе умалчивают об этом факте, – говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН. – Из всех проектов в непосредственной близости от аэропортов, где ведутся или велись в последние три года продажи, только для одного можно увидеть на сайте в качестве преимущества возможность «быстро добраться до аэропорта» – в ЖК «Полетград».

В перспективе, по мнению заведующего кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве РФ, профессора Александра Цыганова, снижение ликвидности таких объектов приведет к усложнению получения ипотечного кредита или к увеличению кредитной ставки.

Косвенно это мнение подтверждается и позицией Сбербанка в оценке проектов вблизи аэропортов. В подобных локациях покупатель хочет получить, может быть, немного другую цену, говорит Бессонов. Он отмечает, что будет ряд ограничений по включению таких проектов в новую схему «машинного» принятия решений по проектному финансированию, часть из них останутся в ручном режиме. «Модель берет цифры из тех проектов, которые находятся рядом, или в схожих локациях. Таким образом, число объектов для анализа уменьшается, что повлияет на точность прогнозирования. Поэтому часть решений мы оставим на «ручном» прогнозировании», – объясняет он.

Голосование рублем

«В большинстве локаций весь прошедший год (с момента активизации рынка после выхода из локдауна) предложение сокращалось, – говорит Наталья Шаталина, гендиректор сервиса «Синица». – В районе «Шереметьево» – на 40%, вблизи аэропорта «Внуково» – на 21,9%, около «Остафьево» – на 46,4%, в районе аэропорта «Жуковский» – на 83,1%. И только вблизи «Домодедово» зафиксирован рост экспозиции в 2,7 раза за счет нового предложения в ЖК «Домодедово парк» и выхода нового проекта – «Прибрежный парк». Оба чуть более чем в 13 км от аэропорта по прямой».

По словам Шаталиной, «потребитель голосует рублем». Близость к аэропорту – второстепенный критерий в иерархии при выборе жилья в настоящее время. Важнее в глазах покупателя, насколько развита та или иная локация. По словам Романа Родионцева, директора департамента проектного консалтинга Est-a-Tet, «Шереметьево» и «Внуково» уже давно обросли жилой застройкой и деловыми кластерами, а «Домодедово» по-прежнему удалено от плотной городской застройки и окружено частными домовладениями, садовыми некоммерческими товариществами. «Важную роль играет и административная принадлежность, – продолжает Родионцев. – «Внуково» – это уже новая Москва с московской регистрацией, бурным развитием транспортной и социальной инфраструктуры, вот что влияет на цену, и аэропорт здесь ни при чем».

Не проводить прямую зависимость между эффектом работающего аэропорта и ценой квартир призывает и управляющий партнер аналитического агентства WMT Consult Екатерина Косарева: «Например, в районе «Внуково» квартиры стоят 200 000–250 000 руб. за 1 кв. м. А в Щелкове, где аэродром «Чкаловский», уступающий по шуму крупному международному аэропорту, – 85 000–110 000 руб. за 1 кв. м. Главный фактор – транспортная доступность, от того же Щелкова до ближайшего метро 30 мин на маршрутке. Во Внукове с этим легче: уже сейчас метро проведено до Рассказовки и вскоре должны открыть станцию «Внуково».

Председатель правления концерна «Русич» Александр Ванчура обращает внимание на фактор близости к МКАД, приводя в пример Марушкино и Щербинку или ближайшие к аэропорту «Шереметьево» локации на севере Москвы. Самое дорогое жилье – в Долгопрудном (5 км от МКАД), на втором месте Химки и Сходня (3 км от МКАД), в более удаленной от МКАД Лобне средняя стоимость жилья гораздо ниже.

Выбирают как обычно

В основном квартиры в «авиагородах» выбирают, исходя из самых обычных критериев: транспортная доступность, цена, инфраструктура, приверженность к той или иной локации. «Косвенный признак этого – отсутствие на всех поисковых сайтах недвижимости параметра «удаленность от аэропорта» по аналогии с выбором пляжного отеля», – говорит Цыганов.

По словам Ванчуры, целевая аудитория покупателей квартир в ЖК у аэропортов мало чем отличается от покупателей в других подмосковных городах. В основном это молодые семьи без детей, семьи с детьми, 5–7% – это инвесторы. «Для всех важна стоимость, наличие рядом автобусной остановки / станции метро и инфраструктурное окружение, рекреационные зоны. Часто для покупателя наличие рядом хорошего образовательного учреждения гораздо важнее остальных нюансов», – говорит Ванчура.

Более того, с точки зрения доступности всего необходимого для жизни проект «у аэропорта» оказывается в выигрышном положении, по словам Цыганова: в этом месте всегда есть инфраструктура, дороги и транспорт, строятся торговые центры и аутлеты, что привлекает еще часть клиентов, ценящих такой комфорт. Эксперт проводит аналогию с железнодорожным транспортом: в подмосковных городах близость к станции пригородной электрички увеличивает стоимость, хотя все понимают, что от железной дороги будет шум и пыль.

«Основу аудитории у нас составляют семьи, которые никак не связаны с аэропортом, – делится наблюдением Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group, девелопера ЖК «Рассказово». – Безусловно, есть и те, для кого аэропорт является местом работы, но это доли процента». Зато близость к аэропорту позитивно оценивают и некоторые другие покупатели. «У меня есть знакомый бизнесмен из Якутска, который искал дом рядом с «Внуково», так как привык именно к этому аэропорту при частых полетах в Москву, – рассказывает Цыганов. – Также есть граждане, считающие самолеты в небе красивыми и предпочитающие такой вид соседней стене при плотной застройке».

Тем не менее случаи, когда покупатели предъявляют претензии по поводу летающих самолетов застройщику, тоже не редкость. В компаниях говорят, что в основном это «профессиональные жалобщики». «Претензии сейчас выставляют практически по любому поводу, для многих это стало своеобразным спортом, – делится Родионцев. – Но если человек принимал решение осознанно, то для него не становится сюрпризом тот факт, что слышно самолет. Это то же самое, что жаловаться на шум машин, если у вас окна выходят на дорогу – а таких случаев куда больше».

Хотя, по словам Цыганова, бывает, когда после заселения люди понимают, что реальные или вымышленные шум и вибрация мешают им спать. «В этом случае замеряются данные показатели и могут быть попытки признания жилья непригодным для жизни. Впрочем, это долго и сложно, проще такую квартиру продать», – считает он.

«Шум от самолетов распространяется не равномерно во все стороны от аэропорта, а только вдоль глиссад, – считает Попов. – В качестве примера можно привести поселок Внуково, который граничит с одноименным аэропортом. Уровень шума здесь ниже, чем в Московском, удаленном от аэропорта на 4 км». «Примериваясь к покупке, важно ориентироваться не столько на «километраж до аэропорта», сколько на характеристики конкретного жилого комплекса: каким образом он расположен относительно глиссады, задействует ли автомобильный трафик в/из аэропорта магистрали по маршрутам личного передвижения», – советует Барабанова. Кроме того, всегда можно и нужно составить личное мнение о комфорте, посетив территорию жилого комплекса, добавляет она.