В этом году ожидается очередной рекорд по ипотечным продажам

В 2021 г. в Москве ежедневно регистрируется более 500 покупок квартир по ипотеке, сообщил столичный Росреестр. По данным ведомства, за три квартала этого года было заключено в 1,5 раза больше договоров долевого участия с использованием кредитных средств (50 377), чем за аналогичный период 2020 г. Всего за январь – сентябрь на первичном и вторичном рынках было оформлено 92 377 ипотек и «это абсолютный рекорд за все годы статистических наблюдений», говорится в пресс-релизе Управления Росреестра по Москве. Правда, аналитики «Метриума», основываясь на данных Центробанка России, отметили, что спрос на ипотеку в России начал сокращаться в III квартале (впервые со времен пандемии), но все равно остается высоким. Изменение программы субсидирования ипотеки привело к уменьшению выдачи в июле на 2%, а в сентябре – на 21%.

Лучше готовое

Опрошенные «Ведомостями» банкиры наблюдают, как интерес потребителей медленно, но верно смещается в сторону готового жилья. «Ставки по ипотеке в обоих сегментах практически сравнялись, к тому же сейчас на рынок начинает выходить масса инвестиционных квартир, купленных в 2020 г., потому что люди хотят зафиксировать прибыль», – объясняет Антон Павлов, заместитель председателя правления «Абсолют банка». Увеличение предложения, по мнению Павлова, приведет к повышению интереса к готовому жилью. «На вторичном рынке всегда больше возможность поиграть ценой, поэтому вероятный рост ставок по ипотеке для покупателей может быть компенсирован небольшим дисконтом со стороны продавцов», – полагает банкир.

В «Сбере» за год число выданных ипотечных кредитов на готовое жилье на вторичном рынке выросло почти на 3% (с 66,8% в 2020 г. до 69,2% в 2021 г.), сообщил Николай Васев, вице-президент «Сбера», директор дивизиона «Домклик». Доля выданной ипотеки на новостройки, напротив, уменьшилась: с 30,1% в 2020 г. до 27,5% в 2021 г. В октябре средний чек по кредитам на вторичном рынке в «Сбере» составлял 2,5 млн руб., на первичном – 3,4 млн руб.

Аналитику банкиров подтвердил на форуме MREF-2021, организованном газетой «Ведомости», Никита Стасишин, заместитель министра строительства и ЖКХ России: «Мы видим, что объем сделок на вторичном рынке увеличивается». Впрочем, чиновник предположил, что часть средств, вырученных от продажи готового жилья, реинвестируется в новостройки.

«В нашей компании количество сделок со 100%-ной оплатой (без использования кредитов) возросло осенью до 20%. В первой половине года эта доля была меньше», – отмечает Юлия Судакова, руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель». У «НДВ-недвижимости» летом 2021 г. доля сделок по trade-in возросла до 10%. «Всем хочется купить еще более хорошее жилье», – рассказывал в интервью «Ведомостям» Александр Хрусталев, генеральный директор компании.

Либо клиенту, либо банку

После корректировки программы льготной ипотеки (с 1 июля 2021 г. ставка повышена до 7%, сумма кредита ограничена 3 млн руб.) вновь стали актуальными предложения от девелоперов по субсидированию ипотеки.

Сейчас все спецпрограммы на приобретение жилья на первичном рынке сводятся к альтернативе: скидка на квартиру или пониженная ставка по кредиту, описывает Ирина Доброхотова, управляющий партнер Dombook, председатель совета директоров «Бест-новостроя». Это значит, что застройщик сознательно отказывается от части прибыли в пользу либо покупателя, либо банка. Первому он может предложить скидку «в знак благодарности» за оформление ипотеки на базовых условиях, второму – компенсировать проценты за льготный кредит потребителю. «Но если человек планирует брать заем на небольшой срок, ему намного выгоднее выбрать максимальную скидку на квартиру, – объясняет риэлтор. – Сниженная ставка выгодна лишь при оформлении долгосрочного кредита для минимизации переплаты за квартиру».

Расходы застройщика в обоих случаях практически одинаковы, банк заинтересован, чтобы девелопер активно предлагал клиентам льготную ипотеку. Однако, признает Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» «Сбера», «стандартные условия, когда комиссия по спецпрограммам уплачивается в течение всего срока строительства, среди девелоперов непопулярны, так как основной источник – средства на счетах эскроу – задепонирован до момента ввода объекта в эксплуатацию». Поэтому банк в октябре 2021 г. предоставил застройщикам возможность оплачивать комиссию по совместным ипотечным программам со «Сбером» за счет проектного финансирования из маркетингового бюджета. Насколько это изменит расклад по продажам новостроек, пока сказать трудно: сейчас, по данным риэлторов, субсидированную застройщиком ипотечную ставку выбирают максимум 3–4% клиентов, остальные оформляют кредит по базовым ставкам.

Изменение условий льготной ипотеки несколько охладило интерес к этой программе региональных покупателей московского жилья. «Можно сказать, что льготная ипотека фактически изжила себя, поэтому застройщикам приходится делать все возможное, чтобы стимулировать спрос», – говорит коммерческий директор ГК «Страна девелопмент» Александр Гуторов. По данным «Бест-новостроя», если в середине 2020 г. доля региональных покупателей скакнула с 25 до 40%, то сейчас «клиентский состав по географическому признаку остается стабильным». «Сбер» в октябре 2021 г. выдал в Москве 82% ипотечных кредитов людям со столичной же «пропиской», еще почти 32% москвичей получили от банка кредит на приобретение жилья в Московской области, сообщил Васев.