Жилье бизнес-класса в Москве подорожало более чем на треть за год
Спрос поддерживала общая экономическая нестабильность и ожидания роста ценВ Москве все меньше строят стандартного жилья и все больше проектов выводят в бизнес-классе. Застройщики оценивают характеристики участков, стоимость земли и предстоящие затраты – по всему выходит, что это выгоднее, нежели делать что-то стандартное и менее дорогое, объясняет Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
На повышение класса возводимой недвижимости работают и масштабные городские проекты по реорганизации промышленных территорий, строительству метро и объектов инфраструктуры. Хотя растущая себестоимость строительства представляет серьезную проблему, поэтому не исключено, что девелоперам придется «оптимизировать» продукт бизнес-класса из-за растущих издержек.
На проекты бизнес-класса в старой Москве последние несколько лет приходится около 40% (38% по итогам трех кварталов 2021 г., 42,2% – 2020 г.), по данным аналитиков Est-a-Tet. В новой Москве на долю новостроек этого сегмента приходится пока 3–4% всех проектов.
По данным сервиса «Синица», с начала 2021 г. предложение пополнилось 23 новыми проектами (109 корпусов) – на 15% больше, чем вышло за 2020 г. В настоящее время на рынке новостроек продается более 13 000 квартир и апартаментов бизнес-класса, рассказывает Анатолий Довгань, директор департамента мониторинга рынка и оценки Savills в России. Для сравнения: в ноябре прошлого года было 11 580 лотов в экспозиции. Более трети нового предложения – с отделкой от застройщика.
Владимир Моребис, коммерческий директор, партнер Est-a-Tet, в качестве примеров называет проекты Level Group («Нагатинская» и «Мичуринский»), «Интонацию» от компании «Мангазея девелопмент» в районе Щукино, Mypriority Basmanny от ГК «Гранель», Voxhall у ст. м. «Павелецкая» (продажи начались в октябре 2021 г.) и Shagal – проект редевелопмента бывшего автозавода ЗиЛ (109 га) от группы «Эталон». ЖК Rotterdam от ГК ФСК, из последних новинок осени, вышел на рынок в ноябре 2021 г. Ольга Тумайкина, коммерческий директор ФСК, уточняет, что Rotterdam – это пять башен между Варшавским шоссе и Нагатинской набережной Москвы-реки, все планировки будут «евроформата» (гостиная объединена с кухней).
Чего хотят покупатели
«Главстрой» опросил более 3000 человек, которые купили квартиры в проектах компании в последние 12 месяцев или планируют купить до конца 2022 г. квартиры бизнес- и премиум-класса. Покупатели все также предъявляют высокие требования к инфраструктуре, локации, инвестиционному потенциалу квартиры, ценят авторскую концепцию и дизайн. Но появился ряд ключевых предпочтений – их можно свести к наличию качественного цифрового сервиса и многофункциональной инфраструктуры, когда на территории есть все для жизни и работы.
Половина опрошенных назвали ключевым фактором при выборе нового жилья собственный парк на территории и/или водоем в шаговой доступности. До пандемии он был важен лишь для 20-25% целевой аудитории.
Интерес к собственным террасам, по данным компании, с начала пандемии также вырос примерно на 36% в сегменте бизнес-класса. Особенно желанны террасы с видом на воду.
Локация и видовые характеристики проекта определяют все для 61% опрошенных клиентов.
Около 20% потенциальных покупателей рассматривают покупку квартиры именно как вложение, 80% купивших жилье бизнес- и премиум-класса следят за изменением рыночной стоимости актива.
53% потенциальных покупателей сейчас делают акцент на обширной инфраструктуре внутри ЖК (на территории и на первых этажах). «Теперь для покупателей крайне важно, чтобы даже при закрытии городской инфраструктуры на территории дома был соответствующий набор услуг и сервисов: детский развивающий центр, коворкинг, воркаут-зона, оздоровительный центр, прогулочная зона и т.д. Девелоперы будут уделять больше внимания этой составляющей проектов», – отмечает Мария Дворецкая, директор направления элитной недвижимости «Главстроя».
За период локдауна основные игроки отрасли предложили дистанционные инструменты продаж, а затем – и опции, позволяющие минимизировать социальные контакты и повысить санитарную безопасность. Сейчас 28% потенциальных покупателей считают важными набор цифровых сервисов и приложений для безопасности. Самые востребованные – бесконтактный проход до квартиры с помощью системы распознавания лиц, вызов курьера, такси, валет-паркинг, заказ еды, клининга, различных сервисов и услуг. Что касается наполнения квартиры – это система «умного дома» (очистка воздуха и воды, климат-контроль).
Высокий класс
Часто в проектах присутствуют башни переменной этажности, рассказывает Моребис. Так, в ЖК «Роттердам» 20–29 этажей, в «Level Нагатинская» – 21–27, в «Талисмане на Рокоссовского» – 29, в ЖК «Крылья» – 21–39, «Symphony 34» – это четыре небоскреба высотой от 36 до 54 этажей. По данным аналитиков Est-a-tet, в 53% лотов в высотках – это бизнес-класс (на высокий комфорт-класс приходится 41% нового предложения, его доля стремительно увеличилась за пять лет, и 6% – элитный и премиальный сегмент). Дома становятся выше, жилые помещения продолжают уменьшаться. Тенденцией стало снижение средней площади квартиры на 11,6% до уровня 66,1 кв. м, рассказывает Наталья Шаталина, гендиректор сервиса «Синица». Большего всего лотов представлено в диапазоне 30–60 и 60–90 кв. м (38 и 37% предложения соответственно), предлагаются и студии до 30 кв. м, добавляет Довгань. Зато застройщики стараются предложить много вариантов планировок. Например, в Rotterdam их 60 типов на 803 квартиры, в Mypriority Basmanny – более 50 для 1227 квартир.
Как отметила Шаталина, границы между классами жилья в Москве размываются: теперь бизнес-класс строят и за ТТК, в более доступных по цене локациях. В пределах ТТК хорошую площадку под застройку найти сложно, в большинстве своем она будет «с нюансами» (промзона, рядом железная дорога и т. д.). Более удаленные от центра районы в этом плане выигрывают: здесь больше вариантов площадок с хорошим окружением, говорит Шаталина. С другой стороны, по мере развития транспортной инфраструктуры потенциальные покупатели квартир бизнес-класса уже спокойнее относятся к возможности жить за пределами ТТК, особенно если в проекте есть другие преимущества: близость у лесу, воде, образовательным и спортивным учреждениям, а также наполнение самого комплекса – концепция, архитектура, качественное благоустройство, отделка мест общего пользования и др.
В 2021 г. окончательно оформилась тенденция внедрения в ЖК бизнес-класса систем умного дома еще на этапе проектирования и строительства, рассказывает Алексей Южаков, сооснователь компании «Юникорн». По его словам, количество запросов от девелоперов на цифровизацию за девять месяцев 2021 г. увеличилось в 2,5 раза и превысило показатель всего 2020 года. В 2020 г. было 30 запросов, в этом году – более 80, уточняет Южаков. Многие девелоперы подключают не только сервисы умного ЖК, но и устройства системы умный дом в квартирах. По мнению Южакова, сказываются пандемия и связанный с ней запрос на бесконтактные доступы и т. д., а также общий рост популярности использования умных технологий в быту, их доступности и возможности объединения разных сервисов в единую цифровую среду.
Гибридный и удаленный формат занятости получает все большее распространение и во многих проектах появились коворкинги, а при разработке планировок квартир учитывается необходимость обустройства рабочих мест, рассказывает Владимир Щекин, совладелец группы «Родина». Большинство ЖК предусматривают не только авторское благоустройство и разделение двора на функциональные зоны, но и строительство спортивных клубов или досугово-культурных центров.
Дмитрий Железнов, коммерческий директор компании «Кортрос-Москва», заметил рост активности частных инвесторов, заинтересованных в сохранении средств. По его оценке, доля инвесторов варьировалась от 10 до 30% в отдельные периоды продаж в течение 2021 г.
Увеличивается число покупок квартир бизнес-класса в новостройках в кредит. По данным Knight Frank, в 2021 г. половина сделок проведена с использованием ипотечного кредита. Для сравнения: в 2018 и 2019 гг. было не больше 40–42%. Cубсидированная ипотека хоть и действовала в бизнес-классе, но ее доля была небольшой в связи с ограниченным предложением в минимальных бюджетах, объяснила Ольга Широкова, директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank. Вопреки ожидаемому росту ставок по кредитам в компании ожидают, что сделки с заемными средствами не исчезнут, но прогнозируют, что доля ипотеки в бизнес-сегменте все-таки опустится ниже 50% в 2022 г.
Подорожание не остановило спрос
На поддержание спроса работали общая экономическая нестабильность и ажиотаж, вызванный ожиданием роста цен. По подсчетам аналитиков Knight Frank, за три квартала 2021 г. в Москве было продано 16 000 лотов – на 34% больше, чем за аналогичный период прошлого года (11 900 сделок), и на 46% больше, чем в 2019 г. (10 900 сделок). Но если в первом полугодии количество сделок росло, то с августа, когда льготные ставки по ипотеке уже не действовали и начался сезон отпусков, начался спад. В III квартале 2021 г. купили 369 000 кв. м в проектах бизнес-класса – на 2,7% меньше, чем во II квартале, подсчитали в Knight Frank. В компании Savills в России оценили сокращение сделок с августа по октябрь 2021 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в 13%.
По итогам III квартала 2021 г. средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках бизнес-класса старой Москвы достигла 384 000 руб. – по сравнению с сентябрем прошлого года рост на 39,3%, говорит Коркка. В Est-a-Tet рост цен за девять месяцев оценивают в 34,9%. Но, по данным Knight Frank, за III квартал средняя цена 1 кв. м без льготной ипотеки увеличилась только на 5%, поэтому в итоговом выражении за год этот показатель вряд ли сильно изменится.
По словам Щекина, в III квартале 1 кв. м в новостройках бизнес-класса в ТиНАО предлагался за 234 900 руб., что на 37,3% больше, чем в тот же период прошлого года.
Наиболее бюджетные варианты раскупили, а новые проекты выходят на рынок по более высоким ценам, объясняет Довгань. Значимой предпосылкой для роста цен на новостройки стало увеличение стоимости земли в Москве – за год примерно на 15–20%, добавил Дмитрий Пичугин, коммерческий директор 3S Group. Таким образом, рост цен на землю, закрытие границ, удорожание стройматериалов вынудили девелоперов пересматривать проекты и повышать их стоимость на 15–50%.
По словам Елизаветы Севастьяновой, коммерческого директора Tekta Group, стоимость новых площадок уже рассчитывается исходя из текущей рыночной стоимости жилья. Поэтому себестоимость новых проектов оказывается значительно выше тех, что запускались еще год назад. В результате «почти вся дополнительная прибыль, полученная за счет внепланового роста цен на недвижимость, была поглощена возросшими расходами», констатирует Севастьянова.
Одним из главных факторов, определяющих перспективы новостроек бизнес-класса в 2022 г., будет денежно-кредитная политика государства, рассуждает Коркка. Пока все идет к тому, что ключевую ставку будут повышать, что приведет к удорожанию как ипотеки, так и кредитов для застройщиков. Увеличение расходов по проектному финансированию компании будут компенсировать повышением цен. Аналитики MR Group склоняются к тому, что в 2022 г. темпы роста цен будут более спокойными в силу стабилизации рынка, но «об остановке и тем более снижении речи не идет». А по прогнозу Широковой, цены за год вырастут на 7–10%. Коркка согласна, что рост стоимости квартир в новостройках будет «относительно плавным» – по ее мнению, благодаря тому, что сами квартиры становятся меньше. А если количество сделок будет уменьшаться, то в начале следующего года можно ожидать акций и скидок. Новые проекты будут выходить с субсидированными программами льготной ипотеки от застройщиков и банков, говорит Моребис, это тоже отчасти должно компенсировать государственную программу поддержки.
Железнов ждет обострения конкуренции между застройщиками. В 2022 г. ожидают новинки от компании Forma (дочерняя компания ГК ПИК по реализации проектов бизнес-класса), уже заявившей об амбициозных планах, говорит Коркка. ГК ФСК планирует вывести на рынок ЖК в районе Покровское-Стрешнево и комплекс на севере столицы, делится Тумайкина. В MR Group сообщили, что «в работе есть проекты бизнес-класса в разных локациях» и т. д. Вместе с тем Севастьянова опасается, что высокая себестоимость строительства скажется на качественном наполнении: девелоперам придется решать, на чем экономить. «Если до сих пор застройщики старались разнообразить продукт и придумывать что-то новое, то теперь все будут внедрять только те решения, которые действительно необходимы и на которые у покупателя есть запрос», – уверена она.-