Спасет ли спрос очередная льготная ипотека

Ключевая ставка, установленная Центробанком 28 февраля на уровне 20%, на месяц заморозила ипотечный рынок – кредиты под огромные проценты брали считанные заемщики. Тогда власти применили традиционный антикризисный метод – на период с 1 апреля до 1 июля 2022 г. перезапустили программу льготной ипотеки с господдержкой для покупки квартир в новостройках. Сумма кредита была увеличена с 3 до 12 млн руб. для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти, до 6 млн руб. – для остальных регионов РФ, ставку по кредиту подняли до 12% годовых. Условия по «семейной» ипотеке (ставка 6%, до 12 млн руб.) остались прежними. Недавнее снижение ключевой ставки до 17% не сильно поменяло расклады на рынке недвижимости: проценты по льготным программам сохраняются на утвержденных правительством уровнях, по «не льготным» — начали отступать, но все равно остаются высокими.

Предыдущий год для российской ипотеки был рекордным. По данным Дом.РФ, в 2021 г. было выдано 1,9 млн кредитов (+7% к 2020 г.) на 5,7 трлн руб. (+28%), каждый четвертый кредит – по госпрограммам. 2022-й обещал быть не хуже, но драматические события февраля изменили планы. Поэтому рынок с оптимизмом воспринял известие о возобновлении программы с господдержкой. Первым, уже с 23 марта заявки на льготные кредиты начал принимать ВТБ.

Не дороже 15 миллионов

«Заградительные» ипотечные проценты парализовали почти половину рынка недвижимости. Как напоминает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум», доля ипотеки в общем объеме сделок в 2021 г. превысила 60%. Новая программа господдержки должна поддержать спрос в сегменте новостроек, рассчитывают эксперты, опрошенные «Ведомости. Недвижимостью».

По оценке Алексея Новикова, директора департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet, в параметры льготной ипотеки вписываются все лоты стоимостью до 15 млн руб. (при первоначальном взносе 3 млн руб). Это практически все однокомнатные квартиры и значительная часть двухкомнатных комфорт-класса в Москве плюс подавляющее большинство предложения в Подмосковье. «По итогам первого квартала 2022 г. 62% всего предложения комфорт-класса в Москве в старых границах находится в диапазоне до 15 млн руб., в Новой Москве и в области в него попадает практически все предложение комфорт-класса», – оценивает Новиков.

Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа», считает, что льготная ипотека вместе с «семейной» позволят закрыть потребности большинства покупателей в столичном регионе и в России в целом.

Скидки проблему со спросом не решат

Но не только условия кредитования определяют решения покупателей. «Ситуация с ценами, доходами и занятостью тревожная, поэтому одних только мер в строительстве может не хватить для предотвращения кризиса в отрасли», – рассуждает Владимир Щекин, совладелец «Группы «Родина».

Возможно какое-то время людям будет вообще не до квартир. Ипотечный спрос уже был выбран в 2020-2021 гг., когда действовала программа со ставкой 6,5%, которую ввели во время пандемии, считают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru». Более того, льготная ипотека разогнала и цены на новостройки (в некоторых сегментах до 50%), поэтому на рынке уже давно назрела коррекция на 10-15%. По мнению экспертов IRN.ru, после кратковременного взлета спроса у застройщиков могут упасть продажи, и льготная ипотека не поможет – цены придется снижать.

Однако возможности снижать цены у застройщиков как правило нет, так как растет себестоимость строительства, – утверждает Вячеслав Приймак, руководитель управления ипотечных продуктов ГК «Инград». Примерно половину в структуре цены 1 кв. м занимают расходы на стройматериалы и строительно-монтажные работы (СРМ). За март 2022 г. некоторые материалы (в том числе арматура и импортируемая продукция) выросли в цене на 20-30%, – уточняет Коркка. Правда, Минстрой заметил, что в последние недели марта некоторые стройматериалы даже несколько подешевели. Однако, по мнению эксперта, это не окажет существенного влияния на ценообразование в тех проектах, где уже заключены договоры на поставку продукции. А с наступлением теплого времени года строительные работы активизируются, что ведет к увеличению спроса на металл, цемент, песок и т.д.

Эксперты рассуждают об оптимизации затрат, скидках, акциях и субсидировании ставок. Щекин говорит, что застройщикам придется искать более доступные аналоги материалов и оборудования, пересматривать финансовые модели и доходность проектов.

Если, несмотря даже на льготную ипотеку, спрос будет невысоким, застройщикам придется предлагать собственные «меры стимулирования» покупателя, говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-новострой».

Сейчас средняя скидка на рынке новостроек 3%. Возможны акционные программы на отдельные типы лотов, – предполагает Елена Чегодаева, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ – супермаркет недвижимости». Она уточняет, что с таким уровнем цен, который сформировался после рекордного роста в 2021 г., скидки уже не решают проблему поддержания спроса.

Еще один маневр застройщиков, который сказывается на величине среднего бюджета покупки – уменьшение площадей квартир. По данным «Метриума», в массовых новостройках «старой» Москвы этот показатель за год снизился на 4,7 кв. м. – с 53,7 до 48,7 кв. м. 

Среди других опций Надежда Коркка называет рассрочки, дисконты, замораживание цен. Так, Группа «Родина» в проекте бизнес-класса Russian Design District в Новой Москве предлагает беспроцентную рассрочку до конца строительства с первоначальным взносом от 20%. У ГК «ФСК» большая программа рассрочек на строящееся и готовое жилье как с процентами, так и без. Так, ГК «А101» вводила мораторий на повышение цен в течение марта во всех проектах компании. Как рассказала Анна Боим, коммерческий директор ГК «А101», действие моратория завершилось 31 марта, и с этого момента стоимость квадратного метра выросла только на коэффициент строительной готовности – примерно на 0,5%.

Рассрочки и субсидии нужны обязательно

«Рассрочки переделали многие девелоперы, особенно те, кто работает в высокобюджетном сегменте (от бизнес-класса), – комментирует Доброхотова. – Ведь при ставках 21-23% годовых по ипотеке [которые наблюдались в марте] рассрочка даже под 10% на три года с первоначальным взносом в 50% выглядит привлекательно. Однако для застройщиков такой продукт – крайняя мера для экстренного удержания спроса от полного провала. Рассрочки – рискованный и не самый выгодный инструмент, как только появится другой, они наверняка вернут программы к прежним условиям».

Самая популярная мера для привлечения покупателей – субсидирование ставок. Как только была объявлена новая программа льготной ипотеки, компании тут же анонсировали и субсидированные ставки по совместным программам с банками. В «А101» отказались от планов продлить мораторий на повышение цен в пользу частичного субсидирования ипотечных программ с господдержкой.

Застройщики компенсируют проценты и по семейной ипотеке, и по «не льготной». Популярны программы с субсидированной ставкой 0,1% или даже 0,01% годовых, которая действует в течение первого года (или нескольких лет), а потом возвращается к базовой.

С апреля покупателям квартир во всех проектах группы «Самолет» доступны предложения со ставкой 7,99%, говорит Кирилл Храпов, директор по продажам «Самолета». В «Основе» по программе с господдержкой в ЖК VERY и «UNO. Старокоптевский» при размере первоначального взноса от 15% ставка составит 10,5% годовых (банк ДОМ.РФ), 11,7% (ВТБ), 11,9% (Промсвязьбанк). По «семейной ипотеке» – ставка от 4,1%.

В Russian Design District «Родина» субсидирует ставку по семейной ипотеке – от 2,4%, льготной – от 5,55%, рыночным программам – 7,7% (в первый год).

У ПИК есть программы субсидированной ипотеки от Сбербанка и ВТБ под 10% годовых, до 20 лет, с первоначальным взносом 20%. У ФСК – субсидированная ипотека от Сбербанка от 0,01% на первый год, далее стандартная программа с возможностью рефинансирования (19%), которую надо было успеть получить до середины апреля, семейная ипотека при ставке 0,01% от МКБ на весь срок, а также ипотека под 7,77% от МКБ. «Гранель» предлагает своим покупателям семейную ипотеку от 3,99% от МКБ, – перечисляет Елена Чегодаева (данные «НДВ – супермаркета недвижимости» по размеру ставок на конец марта – «Ведомости. Недвижимость»).

Застройщики привечают субсидированную ипотеку, которая выглядит для покупателя привлекательно, но на деле к снижению цены отношения не имеет, а даже наоборот. Ее часто сравнивают со скидкой, только в случае со скидкой снижение цены явное, а с субсидированной ставкой – скрытое: цена формально остается такой же, но человек экономит на обслуживании кредита, считают в IRN.ru. Более того, застройщикам субсидируемая ипотека выгодна, потому что позволяет не только удерживать цены, но и повышать их. Субсидирование ипотеки на 1 п.п. примерно соответствует 5-5,5% стоимости жилья. То есть застройщик, снизив ставку на 1 п.п., может повысить цены на 5%.

Что будет со вторичным рынком

На вторичном рынке льгот нет, и при текущих базовых ставках по ипотеке продажи, безусловно, будут падать, прогнозирует Ирина Доброхотова. Однако вторичный рынок жив не ипотекой единой, ее доля здесь составляет 45-55% в среднем, да и суммы займа меньше, чем на рынке новостроек. При потере половины покупателей вторичный рынок в Москве сократится до 5000 – 7000 сделок в месяц, а это эквивалентно всему объему спроса на новостройки в лучшие месяцы (например, в период льготной ипотеки под 6,5%). «Рынок продолжит выживать за счет покупателей со стопроцентной оплатой, обменов, взаимозачетов, альтернативных сделок и ждать снижения ставок по кредитам», – заключает Доброхотова.

Эксперты «НДВ – супермаркета недвижимости» предполагают, что спрос частично сместится с вторичного сегмента на рынок новостроек, и на вторичном рынке начнется постепенное снижение цен.

Впрочем, вице-премьер РФ Марат Хуснуллин не исключает, что введение льготной программы на вторичном рынке возможно, но только после того как будет проанализирован спрос на ипотеку, в том числе с господдержкой, на рынке новостроек. «Посмотрим, как будет набирать, – цитирует вице-премьера РИА-Новости. – И если этих мер будет не хватать, будем предлагать меры по расширению, возможно, и на вторичке».

Пока судьба вторичного рынка зависит от процентов не льготной ипотеки.

А если без господдержки?

Ставки по не субсидируемой ипотеке в марте и начале апреля (когда действовала ключевая ставка 20%) варьировались на уровне 18-25%. После снижения ЦБ ключевой ставки до 17% годовых ипотечные проценты тоже уменьшились. Например, Банк Дом.РФ кредиты на новостройки выдает по ставке от 13,5%, на вторичном рынке – от 13,4%. Ставки выше 12% можно считать «заградительными», но эксперты свидетельствуют, что и на них находятся заемщики, планирующие рассчитаться с кредитом быстро за счет наследства, продажи старой квартиры, премии. А также те, кому жилье нужно немедленно, и те, кто не хочет ломать цепочку при альтернативной сделке.

Конечно, первое снижение ключевой ставки дает экспертам надежду на некий тренд. «В любом случае текущие высокие ставки по ипотеке после стабилизации внешнеполитической и экономической ситуации в стране пойдут вниз. И тогда заемщики смогут оформить рефинансирование, поэтому с точки зрения финальной переплаты нынешняя ситуация не является критической», – заключает Доброхотова.

Что будет с заемщиками

Потеря работы, сокращение доходов, и как итог – невозможность платить по долгам – от этого не застрахован никто. Но пока участники рынка настроены довольно спокойно и не ждут массовых отказов платить. Участники конференции «Ипотечное кредитование в России», которую проводило в конце марта агентство АК&М, предложили разрабатывать льготные программы по профессиям по аналогии с программой для IT-отрасли, где предполагается ставка 5% (при поддержке регионов – 2%).

Никаких специальных мер вроде амнистии для несостоятельных должников не прорабатывается. Все идет по «пандемийному» сценарию – заемщик может оформить кредитные каникулы на полгода при падении доходов на 30%.

С начала работы по программе государственных каникул по 106-ФЗ розничные клиенты оформили уже около 7200 заявок, из которых около 50% обращений занимает ипотека, сообщают в пресс-службе ВТБ. Спрос на эту программу сейчас ниже значений, чем в пандемию 2020 г.

По оценке Антона Павлова, заместителя председателя правления «Абсолют банка», количество обращений за кредитными каникулами пока незначительно. «Статистика соберется ближе к лету, – комментирует Наталья Тутова, заместитель председателя правления банка «Зенит». – Пока динамика свидетельствует о двух-трехкратном росте спроса на реструктуризацию».

Что касается одобрения заявок от заемщиков по ипотечным сделкам, то по информации Тутовой, существенного сокращения пока не происходит. Как отмечает эксперт, недвижимость считается хорошим защитным активом для клиентов и надежным обеспечением возврата ссуды банку. Но нужно быть готовым к более жестким требованиям по подтверждению дохода и возможной долговой нагрузке. Тутова допускает сокращение партнерских программ с застройщиками с первоначальным взносом от 0 до 10%, отказ работы по сокращенному комплекту документов (без справок о доходе) и от кредитования низколиквидных объектов залога.

Основное направление по снижению кредитного риска – это контроль и мониторинг оценки объектов залога с учетом изменений цен на рынке недвижимости. В розничном кредитовании предпочтение отдается ликвидным объектам и кредитам с существенным первоначальным взносом, – соглашается Павлов.

В целом банкиры не исключают уменьшения объемов кредитования. «Абсолют банк» в 2019 г. выдал 55 млрд руб., в 2020-м – 43 млрд руб., в 2021-м – 49 млрд руб. Вероятно, в этом году показатель будет ниже, как по банку, так и в целом по системе, предполагает Павлов. Банк «Зенит» в 2021 г. предоставил кредитов на общую сумму 7,9 млрд руб., что на 44% больше по сравнению с 2020 г. По мнению Тутовой, при умеренно-оптимистичном сценарии можно ожидать падения объемов кредитования на рынке на 10-20% по итогам 2022 г.