Когда нужны стадионы в жилых проектах

Здоровый образ жизни в России стал частью национальной идеи. Есть госпрограммы и цели: к 2030 г. увеличить численность населения страны, создать комфортные условия для проживания и раскрытия талантов каждого человека и т.д. За «проживание» отвечают строители, за таланты все чаще – они же, во всяком случае в той части, которая касается «уровня обеспеченности населения объектами спорта» (в соответствии частью проекта в составе нацпроекта «Демография»).

Объекты «федерального» значения возводят за бюджетные деньги, например, к ЧМ по футболу так был реконструирован стадион «Лужники», построен стадион в Саранске и т.д. Но многие спортивные объекты строятся за счет инвесторов – потому что это положительно сказывается на бизнесе (в случае с новостройками – на продажах).

Максим Гурвич, заместитель директора института Генплана Москвы, уверен: для современного человека регулярные занятия спортом такая же необходимость, как личная гигиена. Застройщикам есть на что рассчитывать, вводя в проект «спортивную составляющую». «С каждым годом среднее количество «спортивных» метров в запросах на проектирование растет», – говорит Гурвич.

По госпрограмме «Спорт Москвы» в 2021 г. в столице было введено 19 крупных спортивных сооружений. В 2022-м готовится сдача 22 спортивных объектов.

Андрей Мухин, руководитель бизнес-направления «коммерция» ГК «Галс-девелопмент», говорит, что спортивные сооружения – не обязательный, но взаимовыгодный для сторон (включая городские власти) элемент проекта. Девелопер включает их в проект либо по собственной инициативе, либо по договоренности с партнером, который предоставляет земельный участок. По такой схеме, например, был реализован «Матч поинт»: в сотрудничестве со спортивным обществом «Динамо» на улице Василисы Кожиной были построены квартал апартаментов и современная волейбольная арена на 3500 зрителей с новейшим мультимедийным оборудованием для трансляции матчей, спортивно-оздоровительным центром, пресс-центром и конференц-залом. Доступ ко всем спортивным секциям арены свободный, объект управляется спортивным обществом «Динамо».

Спорт и продажи

Необходимость дополнить проект той или иной инфраструктурой определяется финансовой моделью на старте исходя из предпочтений целевой аудитории, исследования района застройки. Точное таргетирование при разработке продукта полностью окупает затраты на социальные объекты, говорит Мухин. Например, по его словам, в поселке «Березки River Village» «Галс» построил многофункциональную ледовую арену, а сейчас строит фитнес с открытым бассейном. Инфраструктура поселка общедоступна и находится в управлении «Галс-девелопмента». Жители не несут расходы за эксплуатацию социальных объектов, которые уже на второй год работы стали приносить операционную прибыль. Спортивная инфраструктура напрямую влияет на капитализацию жилого комплекса, повышая интерес к проекту и темпы продаж, уверен Мухин («Березки», строительство которых завершилось в 2014 г., стали самым продаваемым поселком в пандемию благодаря высокой степени готовности и богатой инфрастуктуре).

«Спортивные проекты в составе многофункциональных или жилых комплексов вполне могут претендовать на роль центров притяжения. Конкуренция за потребителя усилилась, девелоперам важно предлагать покупателю образ жизни, а не просто стены и внутренний двор, – считает Владимир Тихонов, руководитель отдела архитектуры и градостроительства Blank Architects. – Поэтому проекты с максимальной социальной и коммерческой инфраструктурой будут наиболее востребованы». По его словам, с помощью спортивного объекта на территории можно создать особенное сообщество внутри комплекса, сформировать уникальное предложение для заинтересованной аудитории и буквально вдохнуть жизнь в район. Особенно если речь идет о развитии новых, прежде незаселенных территорий. Как, например, происходит с бывшим Тушинским аэродромом, где уже построены стадион «Спартак» («Открытие-арена») и многофункциональный спортивный комплекс «Чкалов арена». Последний – социальное обязательство девелопера Asterus. Объект был построен в соответствии с инвестконтрактом, заключенным во исполнение распоряжения правительства РФ (от 07.02.2006 №169-р). В роли заказчика выступил ФГУП «НАК России им. Чкалова». Константин Ковалев, заместитель гендиректора Asterus, рассказывает, что для компании важно было не просто сдать объект, но сделать его самодостаточным, способным зарабатывать и содержать себя, независимо от рыночной конъюнктуры: «Проектируя «Чкалов арену», мы задались целью сделать спорткомплекс доступным, вызывающим интерес не только у профессионалов, но и у обычных жителей. Найти баланс между спортом высоких достижений и желаниями каждого из нас. И воплотить тот самый принцип humanscale, когда в основе проекта лежат нужды и потребности человека».

Наличие такого спорткомплекса по соседству с жилыми проектами несомненно повышает темпы продаж, уверены в компании: с учетом спортивных школ по видам спорта, требующим ежедневных тренировок (хоккей, художественная гимнастика, фигурное катание, фехтование), родители юных спортсменов, тренеры, врачи спортивных команд вошли в число покупателей.

На территории района будет жить около 11 000 человек, работать – более 20 000, а учиться – более 4000. «Чкалов арена» – это 32 800 кв. м, где можно заниматься 25 видами спорта, сделать первый шаг в спорте высоких достижений или просто комфортно отдохнуть всей семьей, говорят в компании. «Это социально значимый объект не только в плане развития территории, но и с точки зрения возможностей, которые он дает людям», – подчеркивает Ковалев.

Тихонов добавляет, что спортивные объекты надо обязательно дополнять иной коммерческой инфраструктурой – это может быть торговый центр, детский тематический центр, парк для отдыха. Тогда синергия потоков позитивно влияет на популярность, трафик и в конечном итоге на место проекта в городской среде.

Выбирая спортивный объект для нового ЖК, девелоперам не стоит отталкиваться от потенциального количества жильцов, считает Василий Прачёв, основатель и гендиректор ГК Surf Brothers: «Рассчитывать только на внутренний спрос недальновидно. Он прогнозируем, но всегда ограничен». Лучше сделать проект с большим «ареалом» влияния. Что-то уникальное, ради чего люди готовы приехать издалека. Обычный фитнес-клуб или ФОК люди выбирают исключительно из-за удобного расположения поблизости. А ради бассейна с волной для серфинга, например, готовы приезжать в Сколково с другого конца Москвы, – ссылается Прачёв на опыт реализации собственного проекта. «Подобные уникальные объекты выполняют сразу несколько функций: спортивную, развлекательную, социальную – становятся местом для общения – и обеспечивают эмоциональную привязку, что может сделать и предложения жилья уникальным», – уверен он.

В ближайшее время на Тушинском аэрополе появится и еще один спортивный объект городского значения. Специализированный застройщик  «Стадион «Спартак» объявил о планах возвести многофункциональный дворец спорта с площадкой для акробатического рок-н-ролла общей площадью 30 000 кв. м. Объект станет значимой составляющей «Клубного города на реке Primavera». Ежедневно здесь смогут тренироваться около 780 спортсменов (детей и взрослых), а во время проведения соревнований дворец сможет вместить более 1000 зрителей. Также обещаны: ледовая арена с трибунами на 200 зрителей, бассейн на 8 дорожек и бассейн с детской чашей. «Покровское-Стрешнево становится одним из крупнейших спортивных центров столицы, где создаются условия для поддержания здорового образа жизни на ежедневной основе», – считает Николай Савин, директор СЗ «Стадион «Спартак».

По словам Юлии Дальновой, директора по коммерческой недвижимости СЗ «Стадион «Спартак», Дворец спорта нацелен на максимальную загруженность за счет жителей близлежащих ЖК. Потоки профессиональных спортсменов и любителей спорта обещают развести. Дворец поделен на три больших функциональных блока, что позволит одновременно принимать соревнования и проводить занятия в штатном режиме.

На территории ЖК «Новое Внуково» от группы «Самолет» к 2025 г. должен появиться Центр федерации баскетбола (РФБ), который станет опорной площадкой подготовки сборных команд РФ по баскетболу и местом проведения официальных соревнований, а также международных спортивных мероприятий. Четырехэтажное здание украсит центральный фасад в форме баскетбольной корзины. Общая площадь комплекса составит почти 9000 кв. м. Кроме основных тренировочных залов и площадки с трибунами на 600 зрителей предусмотрены кафе, раздевалки, тренажерный зал, административные помещения, конференц-зал. При проектировании уделили внимание здоровью и восстановлению спортсменов, плюс комплекс будет оснащен 48 комфортабельными номерами. Для гостей и сотрудников центра предусмотрен паркинг на 100 машиномест. «Спортивная инфраструктура – неотъемлемая часть наших проектов, – говорит Андрей Перегудов, управляющий директор группы «Самолет». – Размещение первого в России центра РФБ на территории «Нового Внукова» мы считаем логичным продолжением стратегии объединения массового и профессионального спорта. Жители комплекса смогут регулярно посещать знаковые баскетбольные турниры и прививать детям любовь к спорту».

Еще один масштабный московский проект – реконструкция стадиона «Торпедо» – от «ОПИН» перешел к ГК «Инград». Старый стадион снесли, но обещают объединить современный спортивный кластер, удобные общественные пространства и жилые кварталы, а на самом стадионе можно будет проводить матчи не только по футболу, но и по регби. Год назад «Инград» ввел в эксплуатацию физкультурно-оздоровительный комплекс (ФОК) с футбольным манежем для тренировки 700 спортсменов. В свободное время ФОК доступен для индивидуальных занятий всех желающих под контролем профессиональных тренеров СК «Торпедо».

«Все, что застройщик может предложить сверх привычного лимита (жилье, детский сад, школа, ритейл на первых этажах), привлекало внимание потенциальных клиентов. Запросы покупателей жилья давно вышли за рамки минимальных требований, поэтому девелоперы «изобретают» дополнительный функционал: спортивные объекты, коворкинги и др.», – комментирует Прачёв. Сохранится ли тренд по мере того, как будут нарастать экономические проблемы, зависит от того, насколько государству нужен будет ЗОЖ и большой спорт.

Владимир Щекин, совладелец группы «Родина» (девелопер жилого культурно-образовательного кластера Russian Design District (RDD) с большим количеством спортивных объектов на территории), уверен, что инновационные жилые кластеры (ИЖК), включающие жилую, спортивную, образовательную и культурную составляющую (спортивные школы, академии, кружки, центры дополнительного, культурно-выставочные площадки) – именно та среда, в которой люди (семьи), государство и бизнес решают смежные задачи, от посещения спортивной секции рядом с домом до выполнения целей нацпроектов по вовлечению населения в спорт. «Как бизнес ИЖК – это ликвидный продукт, потому что именно такую экосистему развития в шаговой доступности от дома сейчас хотят приобретать», – говорит Щекин.

В проекте RDD на территории Новой Москвы из 72 000 кв. м застройки под жилье отводятся 36 000 кв. м, остальное – инфраструктура, включающая государственный детский сад и школу, Школу дизайна и технологий Design and Technology Art School (DATA) Центр художественной гимнастики Ирины Винер-Усмановой, Академию единоборств Fight Nights под руководством Камила Гаджиева, галерею современного искусства и арт-пространство под открытым небом.

Стадионы — для всех

В жилых кварталах при больших спортивных центрах важно спроектировать территорию так, чтобы перемещение внутри района было доступным и понятным как для резидентов ЖК, так и пользователей спортивных центров. В качестве примера Тихонов приводит разрабатываемый Blank Architects мастер-план для спортивно-событийного кластера «Прокшино» в Новой Москве. В его составе – горнолыжный курорт, музей ретроавтомобилей, бизнес-квартал, аква-курорт, концертный зал и многое другое. Особое внимание уделено логистике на территории: основные объекты для активностей расположены на пешеходной оси от метро «Прокшино» до горнолыжного спуска. Подъезды на автомобилях к зданиям – с внешней стороны. Там, где ожидаются большие потоки посетителей (центральный вход, зоны вокруг спортивной арены), предусмотрены расширения пешеходных дорожек и альтернативные маршруты на время мероприятий.

Кто будет управлять стадионом или спорткомплексом в дальнейшем – это зависит от задач объекта. Спортивные сооружения отдаются городу или в федеральное управление, или отдаются клубу. Чаще всего, по словам Щекина, новые спортивные арены в России передаются в муниципальную собственность, равно как и большинство существующих крупных спортивных объектов принадлежит и управляется государством или близкими к государству структурами. Это не противоречит мировой практике – в Европе, к примеру, большинство крупных футбольных стадионов принадлежат государству. И только самые влиятельные спортивные клубы имеют собственные стадионы, тогда как значительная часть других команд арендует спортивные объекты у государства или управляющих компаний. Но в России, рассказывает Щекин, качество управления крупными спортивным объектами ниже – у местных и даже федеральных властей нет такого же многолетнего опыта коммерческого управления спортивной инфраструктурой, как у европейских чиновников или спортивных клубов с домашними аренами. Отсюда – проблема низкой окупаемости спортивных объектов. «Футбольный стадион – это не разовая декорация для крупного спортивного события, а долголетний коммерческий проект, в котором есть как социальная составляющая, так и экономическая: именно в этом успех европейской практики управления. Стадион как часть массового, «потребительского» спорта, выполняющий в то же время функцию объекта спорта профессионального – все это неплохо монетизируется, говорит Щекин.

«Самолет» как возможные форматы сделок с построенными спортивными объектами рассматривает продажу, аренду, совместное пользование, лизинг (аренда с последующим выкупом) и build-to-suite с дальнейшей арендой или продажей объекта, рассказывает Кирилл Храпов, директор по продажам группы. Проектирование и строительство объектов спортивной инфраструктуры, по его словам, в среднем занимает от трех месяцев до года. Хорошо, когда находится инвестор с опытом создания и управления такими объектами. Помимо баскетбольной арены во Внукове, в ЖК «Пригород Лесное» построен и работает спортивный манеж, на базе которого открылась детская футбольная школа «Барс», проходят соревнования и занятия фитнесом. В ЖК «Люберцы» строится многофункциональный центр со спортивными залами, бассейнами, верандами для отдыха и занятий спортом на открытом воздухе, торговыми площадями, коворкингом и кафе. К реализации данного проекта также привлечен специализированный инвестор, а оператором фитнес-центра станет XFIT.

Доля затрат на спортивную инфраструктуру, по словам Щекина, за МКАД обычно не превышает 20%. В пределах МКАД маржинальность проектов выше, поэтому здесь можно потратить до 30%, а если учесть всю инфраструктуру (образовательную, коммерческую, культурную) со всеми новыми рабочими местами, то до 50% инвестиций.