Шагать в историю: как формируются принципы новой городской застройки

Территория бывшего автомобильного гиганта «Зил» стала экспериментальной площадкой, на которой обкатываются прогрессивные градостроительные решения. На южной части огромной территории полуострова, границей которого стала набережная Марка Шагала, группа «Эталон» реализует проект комплексного развития территории.

Чтобы точно знать, что будет востребовано, застройщик создал градостроительную образовательную лабораторию и медиаплатформу для обсуждений будущего территории ЗИЛ-Юг в Москве. Ведущие архитекторы, эксперты-урбанисты, проектировщики, экономисты, будущие жители и посетители нового района изучали и обсуждали передовые подходы и технологии проектирования, строительства и программирования жилых кварталов, чтобы завтра все это стало частью ежедневной городской жизни. Эти принципы уже применяются при реализации флагманского проекта «Эталона» – жилого квартала Shagal.

Мастер-планом проекта предусмотрено создание 15-минутного города – самодостаточной территории, откуда человек, в принципе, может не выезжать, поскольку все необходимое для комфортной жизни будет сосредоточено в одном месте.

Пространство жилого квартала, согласно мастер-плану, будет разделено на характерные зоны, среди которых городские сады, речные кварталы, кварталы деловые и парковые. Несколько городских площадей разных масштабов станут местом для соседских мероприятий. Сердцем речных кварталов будет набережная Марка Шагала, а пространство урбан-садов, спрятанных внутри квартала, идеально подойдет для любителей чувствовать себя ближе к природе.

Сбалансированная застройка предусматривает соседство разных типологий и форматов жилья, которые прежде не пересекались в границах одного района в Москве, от таунхаусов до небоскребов. Жилье существует не само по себе, а сочетается с необходимой инфраструктурой и благоустройством, что закрывает практически все потребности, от обучения детей до покупки товаров, а также досуга, в том числе на свежем воздухе. В проекте появится центральный парк, который свяжет в единое пространство зеленую зону в северной части ЗИЛа, будущий новый парк вдоль железнодорожной линии МЦК и набережную вдоль старого русла Москвы-реки. Также запланирован пешеходный бульвар, который соединит перспективную станцию метро «ЗИЛ» и территорию ООО «ЗИЛ-Восток» с набережной Марка Шагала. Бульвар будет дополнен серией небольших площадей, вдоль него расположится большая часть объектов социальной инфраструктуры нового района.

Как говорят в компании, задача проекта – мотивировать людей проводить больше времени у себя в районе, для чего нужно создать комфортную среду. Поэтому работа над территорией и общественными пространствами на первоначальном этапе приоритетнее самой застройки. В компании объясняют, что хочется избежать некомфортных пересечений зеленых пространств, транспортных и пешеходных маршрутов. Для этого жилые кварталы и общественные пространства в новом районе проектируются сквозными, чтобы через них проходили неформальные пешеходные связи по всей территории.

Территория Shagal – 109 га, что дает возможность развернуться и построить полноценный мини-город. Всего проект рассчитан на 25 000 жителей. Планируется построить 1,4 млн кв. м различной недвижимости бизнес-класса, в том числе 6 детских садов, 2 школы, поликлиника. Здесь появится 8,6 га пешеходных бульваров, около 40 га общественных пространств и благоустроенная набережная (5,5 км). Более 50% территории ЖК Shagal отдано под благоустройство и озеленение.

Строительство официально началось в прошлом году, завершить реализацию планируется к 2030 г. Недавно группа «Эталон» приступила к реализации очередного этапа второй очереди застройки. В процессе работы над проектами новых корпусов принимался во внимание как визуальный облик второй очереди, так и соответствие современным трендам и нормам градостроительства.

В новых домах представлен большой выбор планировочных решений: есть и компактные лоты, и просторные семейные планировки, можно выбрать оптимальный вариант под любой запрос.

На первых этажах новых домов будут расположены нежилые зоны общественного назначения, а также входные группы и рабочие места для консьержей. В стилобатной части жилых корпусов разместятся востребованные объекты торгово-бытовой и досуговой инфраструктуры и сервисы, все – с комфортным доступом.

Эта территория становится настоящей экспериментальной площадкой для реализации градостроительных решений нового типа, что позволяет говорить о возможности применения этого опыта при других комплексных проектах как в Москве, так и в других городах.

«Шагал» и другие

Впрочем, мультиплицироваться может не только опыт Shagal, но и других проектов группы «Эталон», при реализации которых придерживаются тех же принципов: все рядом, все компактно, все с любовью к городу и его истории. Примером может служить «Серебряный фонтан» на Алексеевской. В проект площадью застройки меньше, чем на ЗИЛе, входит не только строительство нового жилья, но восстановление архитектурного ансамбля Алексеевской водоподъемной станции. Бережно реконструированные корпуса XIX в. в стиле промышленной готики и исторический фонтан Уоллеса станут центром общественного пространства современного жилого комплекса.

Многочисленные примеры показывают, что исторические места с самым разным изначальным функционалом могут становиться новыми центрами притяжения, вокруг которых формируются современные технологичные и многофункциональные городские пространства.

Опыт – в регионы

Удачный опыт создания комфортных пространств компания готовится мультиплицировать и в региональных проектах, которых у «Эталона» немало, разумеется, с учетом специфики каждого конкретного места. Портфель проектов группы с общей продаваемой площадью 6 млн кв. м в 27 текущих проектах и завершенных объектах жилой и коммерческой недвижимости был оценен Colliers International в 256 млрд руб. (по состоянию на конец 2021 г.).

Благодаря 35-летнему опыту «Эталон» – один из старейших и наиболее успешных игроков на российском рынке недвижимости, с момента создания компания ввела в эксплуатацию 7,9 млн кв. м.

«С начала прошлого года наш портфель проектов увеличился более чем в два раза, а его рыночная стоимость выросла на 34%, до 256 млрд руб. Настолько стремительный рост стоимости земельного банка связан с эффективной реализацией программы приобретений, в том числе за счет экспансии в новые регионы. В частности, из 3,7 млн кв. м, приобретенных нами с начала 2021 г., почти 3,3 млн кв. м приходится на региональные рынки: Омск, Новосибирск, Тюмень и Екатеринбург», – отмечает Геннадий Щербина, президент группы «Эталон».

В 2022 г. группа «Эталон» намерена вывести в продажу в три раза больше площадей, чем годом раньше. Выводимая на рынок недвижимость будет включать площади в проектах, недавно вошедших в портфель компании, и новые корпуса в текущих проектах. Кроме того, планируется активно наращивать объем приобретений, расширять региональное присутствие и выступить одним из консолидаторов отрасли, в том числе посредством сделок слияний и поглощений.

По словам Геннадия Щербины, в 2021 г. группа «Эталон» установила новый рекорд по объему продаж в денежном выражении и вплотную приблизилась к целевым уровням по основным операционным показателям. Большая часть годовых продаж – почти 30% от рекордных 84,4 млрд руб. – пришлась на IV квартал. Средняя цена жилой недвижимости в портфеле группы к концу года увеличилась на 36% до 261 000 руб. за кв. м за счет выхода в продажу новых привлекательных проектов в высоком ценовом сегменте, а также широкого спроса на текущие проекты в Москве и Санкт-Петербурге. Сохранение сильной ценовой динамики в совокупности с продолжающейся работой по сокращению издержек будет способствовать дальнейшему росту маржинальности: по итогам I полугодия 2021 г. рентабельность бизнеса на валовом уровне до распределения стоимости приобретения активов (PPA) достигла 38 % и стала сильнейшей в отрасли. Так что вполне возможно, что в ближайшие годы в различных городах страны появятся новые проекты компании, делающие города комфортнее и приятнее для проживания.

Застройщик: ООО СЗ ЗИЛ-ЮГ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф