Метры в облаках

На долю пентхаусов в московских небоскребах приходится менее 1% от общего количества представленных на рынке «старой» Москвы квартир и апартаментов.  «Пентхаус – венец высотного домостроения, самый ограниченный и дорогой формат городского жилья, спрос на который всегда стабильно высокий. На московском рынке элитной недвижимости сложно назвать проект, который не предусматривал бы наличие пентхаусов», – комментирует Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills в России. По состоянию на конец апреля 2022 г. на первичном рынке Москвы продается всего 49 таких лотов со статусом жилого объекта, расположенных как в строящихся, так и в уже готовых новостройках, подсчитывают в Savills. По данным Knight Frank Russia, с учетом апартаментов в настоящее время на первичном рынке элитной недвижимости Москвы представлено 94 пентхауса – всего 7% от суммарного количества предложений.

«Однако полностью готовых, уже построенных и введенных в эксплуатацию проектов с пентхаусами в столице единицы», – добавляют в компании «Донстрой». Средняя доля пентхаусов в комплексах девелопера – около 1%. Они представлены в третьем премиальном квартале «Острова», клубном доме «Река» и знаменитом «Доме на Мосфильмовской».

Особенности формата

В Россию пентхаусы как формат элитного жилья пришли из Америки, а точнее из Нью-Йорка, в конце XX в. и стали популярны на волне развития высотного домостроения. В классическом понимании пентхаус – единственный объект, расположенный на верхнем этаже дома, но так было раньше. За 20 лет изменились и портрет покупателя, и сам формат предложения.

«Раньше девелоперы были больше романтиками и хотели делать что-то действительно уникальное. Сейчас они стали работать с оглядкой на конъюнктуру рынка, и часто на первое место выходит функционал. Но пентхаусы так не покупают. Это не рациональное, а эмоциональное приобретение», – рассуждает архитектор Сергей Скуратов, автор проекта «Дома на Мосфильмовской».

«Сегодня пентхаусами мы называем квартиры суперпремиального уровня, существенно превосходящие по характеристикам все остальные в доме. Как правило, такие лоты расположены на самых верхних этажах. Пентхаус не обязательно должен быть единственным в доме, их может быть несколько. Сейчас у покупателей элитного жилья популярны варианты с 2–3 спальнями, которые, впрочем, имеют площади в 5–7 раз больше, чем у обычных квартир», – отмечает Халин.

«Можно сделать и два, и три пентхауса в доме, но тогда может возникнуть сложность – их владельцам придется как-то делить между собой крышу, – говорит Скуратов. – Возможность индивидуально пользоваться кровлей – пожалуй, главная фишка пентхаусов. И те, кто выбирает такой формат, не хотят делить это пространство ни с кем».

«Чаще на крыше устраивают лаунж-зону с уютной уличной мебелью, лежаками для приема солнечных ванн, возможностью вечером в теплое время посидеть с бокалом вина и насладиться видом на всю Москву. Иногда это способ совместить городской образ жизни с загородным, ведь терраса – это как территория при загородном доме, где можно заняться спортом, а также приготовить еду на мангале», – комментирует Анна Коробкова, руководитель департамента продаж компании «Донстрой».

К другим особенностям этого формата жилья, кроме просторных террас, эксперты относят высокие потолки, персональные лифты из приватного парковочного блока и многоуровневые пространства. «Среди отличительных характеристик пентхаусов – прекрасные виды, большие площади и просторные планировки. Часто имеется набор дополнительных опций, которые касаются в первую очередь безопасности, например система индивидуальной эвакуации в случае пожара, впрочем, с последним брокеры редко сталкиваются», – перечисляет Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Russia.

Дом на крыше

«Преимущество двухуровневого пентхауса — возможность эффективно зонировать территорию: на одном из уровней располагается общественная зона с гостиной, столовой, кабинетом для приема гостей, на втором могут находиться приватные спальни, детские, рабочие зоны», – рассказывают в компании «Донстрой», в портфеле которой за 30 лет накопилось немало жилых проектов класса премиум и де-люкс с «домами на крыше». В их числе: «Дом на Тишинке», «Дом на Мосфильмовской», «Долина Сетунь», строящиеся «Остров» и «Река».

Цена пентхауса, как правило, превосходит остальные предложения в проекте в полтора-два раза. В центре Москвы – от $50 000 за кв. м (от 3,5 млн руб. за кв. м), в районах, расположенных за пределами Садового Кольца, – от 1 млн руб. за кв. м.

По наблюдениям аналитиков Savills, больше всего пентхаусов представлено в домах в районе Якиманки – 22% от общего количества подобных лотов в продаже. На втором и третьем месте – Таганский и Тверской районы (16 и 14% соответственно). Средневзвешенная цена предложения для сегмента составляет 2,741 млн руб. за кв. м – на 87% выше, чем показатель для рынка в целом (1,465 млн руб. за кв. м). Средний бюджет предложения – 841 млн руб. С начала 2022 г. в Москве продали четыре пентхауса площадью от 150 до 320 кв. м. Средневзвешенная цена сделки составила 1,206 млн руб. за кв. м, средний бюджет сделки – 430 млн руб.

«В ближайшие годы востребованность подобного формата будет расти, – не сомневается Халин. – Покупателей интересуют пентхаусы не только в самом центре города, но и в удаленных от центра проектах с красивыми видами на Москву, что попутно позволяет подчеркнуть статус обладателя недвижимости upper-уровня, где над тобой никого нет, только бескрайнее небо».

Один из самых заметных высотных проектов Москвы – «Дом на Мосфильмовской» – расположен в престижном районе столицы, на Воробьевых горах, в окружении парков, иностранных посольств, ведущих вузов страны и премиальных жилых комплексов. Огромный трехуровневый пентхаус в этом доме долгое время сохранял за собой статус самой дорогой столичной недвижимости.

Архитектура небоскребов

В портфолио архитектурного бюро Сергея Скуратова небоскреб на Мосфильмовской – знаковый проект. Жилой комплекс, спроектированный им, стал обладателем множества премий, вошел в пятерку лучших небоскребов мира по версии премии Emporis Skyscraper Award 2012 г.

«Дом на Мосфильмовской», а точнее жилой комплекс, состоит из двух башен разной формы и высоты, соединенных между собой невысоким продольным корпусом. Здание стоит на пятидесяти 17-метровых наклонных колоннах и, по словам архитектора проекта, своим видом напоминает гипермасштабную улитку. Башня высотой 132 м (34 этажа) получила название «Пластина». Ее силуэт уменьшается кверху и немного наклоняется в сторону первой башни. Фасады корпуса полностью остеклены, а рельеф стен усложняет рисунок из окон трех разновидностей: прозрачные, непрозрачные и ложные.

Стены другой башни высотой 213,3 м (52 этажа) визуально слегка смещаются, таким образом, что тупой угол первого этажа вверху перерастает в острый, и наоборот. Окна верхних этажей башен из джамбо-стекла (архитектурное стекло больших размеров), предотвращающего нагревание помещения, достигают 5 м в высоту.

Изначально в «Доме на Мосфильмовской» был запроектирован только один пентхаус площадью 2000 кв. м. Год назад девелопер проекта, компания «Донстрой», принял решение поделить его на несколько эксклюзивных квартир.

«За период реализации к нам постоянно приходили запросы на приобретение той или иной части пентхауса. Клиенты обязательно хотели сохранить возможность выхода на террасу. Сейчас интерес высокий, ведь объект соответствует всем требованиям, которые состоятельные клиенты выдвигают к элитному жилью в части приватности: отдельный лифт, собственная входная группа, последний этаж. После разделения мы получили пять квартир с шикарным видом на всю Москву, три из которых располагают выходом на приватную террасу», – говорит Анна Коробкова.

Элитные резиденции на высоте

В российской столице наиболее распространены одноуровневые видовые квартиры. Но бывают они и в два, и в три или даже в четыре этажа – все зависит от конструктивных особенностей здания. Эффектные резиденции под крышей небоскреба расположились в «Доме на Мосфильмовской» с 51 по 53 этаж.

Самый миниатюрный одноуровневый пентхаус площадью 131,9 кв. м на 51-м этаже может похвастаться восьмью окнами высотой почти 5 м, двумя спальнями с гардеробными, включая мастер-спальню с собственной ванной комнатой, просторной светлой столовой-гостиной и уютными видами на главное здание МГУ, Мосфильмовский пруд и Троицкую церковь XVII в.

Из 17 пятиметровых окон самого большого двухуровневого пентхауса (558 кв. м) на 52-53 этажах небоскреба открывается вид на три стороны света. Отсюда видно и Воробьевы горы, и Новодевичий монастырь, и Поклонную гору, и «Москву-Сити», и поля московского гольф-клуба, и парк у Мосфильмовского пруда. Здесь запроектирована просторная гостиная с большой обеденной зоной, четыре спальни, включая две мастер-спальни, библиотека, каминная, SPA-зона с джакузи и хаммамом. На втором уровне – терраса площадью 268,7 кв. м.

Есть в «Доме на Мосфильмовской» еще один двухуровневый пентхаус площадью 471 кв. м, в котором можно обустроить настоящий дровяной камин. 18 окон обращены на Сити, набережные Москвы-реки, Новодевичий монастырь, Воробьевы горы, Лужники и ботанический сад МГУ. В холле под купольным потолочным окном разместился зимний сад. На первом уровне (52 этаж) – столовая-гостиная с диваном и библиотекой. Три спальни с ванными комнатами и гардеробными – на втором уровне (53 этаж).

В двухуровневом пентхаусе площадью 419,6 кв. м помимо просторных гостиных, спален с ванными комнатами, удобных рабочих кабинетов с каминами, под купольными потолочными окнами разместился джакузи с массажным кабинетом. С приватной террасы площадью 44 кв. м на втором этаже открывается живописный вид на зеленые поля московского гольф-клуба. Из 14 пятиметровых окон – впечатляющие панорамы главного здания МГУ, Мосфильмовского пруда и Троицкой церкви.

«Дом на Мосфильмовской» уже фактически полностью заселен. И это важно – можно сразу же заезжать и обустраиваться. Кроме того, готовых предложений, релевантных пентхаусам в проекте Донстрой, в этом районе нет и в ближайшее время не предвидится. И по мнению экспертов, опрошенных «Ведомостями», уровень спроса на подобный формат продолжит расти без оглядки на все рыночные колебания.

Жилой комплекс «Остров» застройщик: ООО «Специализированный застройщик «ТПУ Терехово 27», проектная декларация на сайте наш.дом.рф

Клубный дом  «Река» застройщик: ООО «Специализированный застройщик Река», проектная декларация на сайте наш.дом.рф