Что сулит покупателям оптимизация девелоперских проектов

Недавно «АвтоВАЗ» заявил о выпуске «упрощенной» Granta без ABS, пассажирских подушек безопасности, электроусилителя руля и электростеклоподъемников. Это автомобиль формата «лишь бы ехал и не ломался». Жилищное строительство в России только недавно перешло с уровня «лишь бы крыша над головой» на более высокий, где на первое место вышли качество, энергоэффективность и ум проектов. Если девелоперы с учетом новых вводных пойдут по пути Granta, то лучшими на рынке недвижимости будут проекты, которые достраиваются сейчас, – и подобных уже не будет.

Хорошая новость: проекты, которые находятся на высокой стадии готовности, будут достроены с соблюдением обязательств – все необходимое в основном закуплено, существенные корректировки уже невозможны, успокаивает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС. Алена Панфилова-Корсакова, главный архитектор Blank Architects, подтверждает: в проектах, в которых уже были заложены решения от европейских производителей и которые уже продаются по ДДУ, девелоперы и поставщики находят возможные компромиссные решения, чтобы поставить те материалы и то оборудование, которое невозможно заменить. Поиск замены актуальнее, чем перепроектирование.

Сложнее с проектами на начальном этапе. Изменения произойдут с большей вероятностью: возможна оптимизация площадей квартир, связанная с изменением параметров спроса. «Покупатели сейчас все больше внимания уделяют бюджету покупки, размеру ежемесячных ипотечных платежей и стоимости будущей эксплуатации жилья. Мы закладываем такие инженерные и планировочные решения, которые позволят в будущем снизить эти эксплуатационные расходы», – рассказывает Панфилова-Корсакова. Для домов, которые сейчас на стадии проектирования, архитекторы и проектировщики уже предусматривают альтернативные варианты материалов и комплектующих из наиболее доступных (не только российских, но и азиатских, и европейских производителей, поставки которых возможны при формировании новых логистических цепочек), учитывают, какие корректировки могут еще понадобиться перед утверждением проектной документации.

«Если сейчас начинать проект с нуля, нужно пристальное внимание уделить бренд-листу производителей оборудования. Да, многие знакомые компании уходят, но одновременно это подталкивает нас пересмотреть привычное в пользу нового», – говорит Александр Галстян, гендиректор ЖК «Заречный квартал» (Подмосковье).

Возникает и проблема с разницей параметров европейского и азиатского лифтового оборудования. Впрочем, Кирилл Ильичев, исполнительный директор компании – девелопера проекта реставрации и комплексного развития территории Московского императорского воспитательного дома, считает, что «это проблема в первую очередь объектов с завершенным или в высокой стадии готовности конструктивом. Там, где еще не начато строительства, все решается корректировкой проекта, которую сегодня упростили». Еще придется налаживать сервисное обслуживание нового оборудования, сложных технологических систем зданий, а это не быстрое дело, предупреждает Ильичев.

Проблематику стройки в условиях очередной «новой реальности» эксперты делят на два блока: «фишки», такие как умный дом, влияющие скорее на маркетинговую привлекательность проекта, и «конструктив» – инженерные коммуникации, оборудование, материалы. Именно второй блок создает основные трудности. «Если придется отказаться от одной из заявленных в рекламном буклете функций, например «вход в подъезд по сетчатке глаза», потребитель, конечно, расстроится, но критического урона стройке это не нанесет. А вот нехватка комплектующих для разводки труб может стать критичной для всего проекта. Кстати, именно эти комплектующие в России пока не производят, заменить их сейчас нечем», – говорит Александр Гурылев, вице-президент «Национального жилищного конгресса», председатель совета директоров компании «Инноватика». Добавляя, что большинство действительно важных и потенциально проблемных моментов связаны с тем, чего покупатель не видит. Например, насосы для циркуляции воды в высотных, многоквартирных домах или индивидуальные тепловые пункты. Все это не российского и даже не азиатского производства. Скорее всего, в новых проектах их заменят на азиатские аналоги, у которых меньше запас прочности. Это значит, что износ будет быстрее, а поломки – чаще, но это будет головная боль уже не застройщика, а УК и жителей, которые, может, никогда и не увидят этот насос, но разницу прочувствуют, когда будут платить за жилкомуслуги.

Застройщикам необходимо будет менять проекты, уверен Гурылев. Это огромная работа, но стройка довольно инертна, и в данном случае это плюс. Сейчас материалы и комплектующие еще есть на складах, и за то время, пока их запас не закончится, отрасль вполне может встать на «новые рельсы». «Думаю, что задержек строительства больше чем на полгода мы не увидим», – прогнозирует эксперт.

Анастасия Иващенко, директор по продажам Hansa Group, уверена: для первых трех стадий проектирования (сбор исходно-разрешительной документации; выполнение инженерных изысканий на площадке строительства и разработка проектной документации для получения согласований и заключения экспертизы) не меняется практически ничего. А какая будет ситуация через год – никто сейчас сказать не может.

Далее уже можно говорить об изменениях. «На этапе проектирования могут быть уменьшены площади мест общего пользования и иных пространств, отделка которых производится застройщиком. Если корпус уже возводится, то одним из способов снижения издержек выступает выбор более доступных материалов. Из других вариантов отмечу отказ от некоторых элементов благоустройства и опций (например, умные решения), отсутствие которых несущественно скажется на качестве продукта», – говорит Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриума».

На системах умного дома в последние годы строилось множество маркетинговых и рекламных стратегий жилья с бюджетом выше среднего. «Это точно не серийное предложение, – уверяет Гурылев. – Никто не ставит в проект стандартной многоэтажки розетки, которые можно включать со смартфона. Те редчайшие застройщики, которые это уже пообещали, смогут заменить комплектующие на китайские».

Что касается умной городской среды – зависимость от импорта программного обеспечения и железа колоссальная, но эти проекты, как и города, у которых есть бюджеты на их осуществление, так редки, что в масштабах страны заметны мало. Коллапсом отсутствие комплектующих для умного города никому не грозит, уверен Гурылев.

Иващенко говорит, что умные решения (диспетчеризация, собственно умный дом и безопасность) – это единственные разделы в проектах, которые будут упрощаться, по возможности урезаться или частично отменяться. Но поскольку умный дом – это маркетинговая надстройка, некоторая ее редакция не критична, считает эксперт.

Не будут скучать по «лишним» составляющим и покупатели, для которых важнее функциональность, считает Юлия Орлова, руководитель архитектурной мастерской № 5 Градостроительного института «Мирпроект».

Не ждут принципиальных изменений в проектировании в ближайшее время и архитекторы. Тренды формируются годами и сохраняют актуальность также достаточно долго, объясняет Алена Панфилова-Корсакова. По словам архитектора, по-прежнему актуальны индивидуальный подход к потребностям жителей, создание дополнительных зон отдыха на территории, внимание к роли объекта в городской среде, в окружении. Выбор тех или иных доступных материалов не влияет на качество и уровень самих планировочных решений – и здесь по-прежнему требуется кропотливый подход, ведь в условиях сокращения спроса и растущей конкуренции борьба за покупателя усиливается.

К чему точно готовятся архитекторы и проектировщики – это к оптимизации и унификации проектов. «Потребитель может заметить изменения фасадных решений или дизайна входных групп. Но главное – чтобы из-за упрощения не ухудшалось качество конечного продукта. Находить этот баланс между стоимостью реализации и качеством как раз и будет задачей архитекторов в ближайшем будущем», – говорит Панфилова-Корсакова. Вера Стефан, коммерческий директор Asterus, согласна: «Важно, чтобы экономия не сказалась на заявленном качестве объекта». Например, можно сэкономить на материалах зон благоустройства или отделке фасадов, используя декоративные решения меньшей стоимости. Или подобрать более бюджетные аналоги оборудования для видеонаблюдения и СКУД, что не снизит уровень безопасности. «Главное – не идти вразрез с УТП проекта, – уверена Стефан. – Если изначально делалась ставка на эстетику и наполнение общественных пространств, то экономия на этом точно нецелесообразна».

Петр Кирилловский, директор департамента развития продукта ГК ФСК, называет процесс оптимизации «усушкой» и призывает внимательно следить за рынком, иногда действовать «в противоход», чтобы не упустить покупателя. «Московские застройщики стали массово отказываться от отделки, и в этой ситуации стратегия сохранения отделки может помочь удержать потребителя и отвоевать те доли рынка, которые теряют конкуренты. То же самое – отказ от каких-то инженерных решений, это может навредить компании в будущем. Главная сложность – мы не понимаем, где окажется рынок даже через три месяца. В этой ситуации сложно прогнозировать, что конкретно нужно оптимизировать в проекте».

По мнению Кирилловского, оптимизация может быть достаточно безболезненной и эффективной. Например, противопожарные требования существенно различаются для зданий в 9–12–17 этажей, и это можно учесть, проектируя разноэтажный комплекс. «Мы видим, что существенно различаются пожарные требования при превышении высотности в 150 м. Есть решения, касающиеся глубины и отделки паркинга или марки бетона (разные подходы к проектированию позволяют экономить 30–40% объемов железобетона на объекте), стали важны и тип открывания окна, и рисунок на фасадном материале или тип плитки в местах общего пользования. Все такие решения не снижают качества жизни, но существенно снижают стоимость строительства», – резюмирует Кирилловский.