Кому нужно «русское Монако»

Рынок недвижимости Сириуса может изменить расклад на Черноморском побережье
Через несколько лет Сириус и Сочи будут напоминать Монако и Босолей – последний всего в 2 км от княжества, но недвижимость там втрое дешевле

В Сочи реализуется масштабный проект, аналогов которому в стране пока нет. Он может сильно изменить рынок недвижимости – не только сочинский, но и всего российского черноморского побережья.

Зачем и для кого создается «Сириус»

Федеральная территория «Сириус» названа в честь одноименного Центра выявления и поддержки талантливых детей, созданного в 2015 г. на базе олимпийской инфраструктуры Сочи (председатель попечительского совета – президент страны Владимир Путин). Этот вид публично-правового образования впервые применяется в России, хотя за рубежом уже есть подобные проекты, например, в Австралии, Венесуэле, Индии, Канаде, Малайзии и США (округ Колумбия). 

Управлять Сириусом будет коллективный орган власти, который сможет осуществлять часть региональных полномочий, а также муниципальные и часть федеральных. Некоторых из 17 членов Совета федеральной территории «Сириус» (его планируется сформировать до 30 сентября) будет назначать президент, большинство голосов останется за жителями. Совет изберет главу федеральной территории, который возглавит ее администрацию на срок до 5 лет.

У ФТ будет отдельный бюджет, на зависящий от Краснодарского края, своя полиция, сотрудники которой подчиняются напрямую центральному аппарату МВД (на полицейских машинах даже другой код региона – 77). 

Создание Сириуса позволяет решить сразу несколько задач: сокращение аппарата (исчезает звено в виде областных и районных властей), унификация законодательства между субъектами федерации и территориями (среди источников правовой основы Сириуса нет законов Краснодарского края и города Сочи, а часть 7 ст. 43 437-ФЗ «О федеральной территории «Сириус» уравнивает территорию с другими субъектами федерации), отработка разнообразных новых технологий (от управленческих до технических) для их последующего масштабирования. Не исключено, что в случае успеха проекта такие ФТ появятся и в других регионах РФ.

Сообщалось, что Сириус создается ради инновационных технологий и реализации спортивного потенциала граждан. На площади 1400 га между устьями рек Мзымта и Псоу расположатся не только объекты олимпийские объекты в Имеретинской низменности, объединенные в спортивный кластер, но и медицинский центр, детсад на 360 мест, лицей на 1100 мест, IT-колледж, университетский кампус и многофункциональный концертный зал на 1200мест. Это настоящая экосистема, где дети будут проходить полный путь обучения и развития в одном месте. Содержание объектов олимпийского наследия прибрежного и горного кластеров поручено фонду «Талант и успех» –учредителю Сириуса.

Население федеральной территории сейчас – около 13 000 человек, еще около 26 000 должны прибыть в течение десяти лет: около 8000 студентов университета, до 2000 учащихся по программам дополнительного образования, 1500 педагогов. Еще примерно 8000 сотрудников, как ожидается, будут проживать в инновационном кластере, где разместятся офисы технологичных российских компаний-резидентов. Их планируется привлечь особым налоговым режимом, действующим в Сириусе.

Компании-резиденты в течение десяти лет будут иметь нулевую ставку налогов на добавленную стоимость, имущество и прибыль, отчисления на ОМС и по временной нетрудоспособности. Отчисления по страховым взносам будут составлять 14%. Помимо этого, они смогут претендовать на субсидирование затрат, связанных с уплатой таможенных пошлин в отношении товаров, импортируемых для использования при строительстве, а также оборудовании и техническом оснащении объектов недвижимости. 

Рынок недвижимости Сириуса

Перспективы миллиардных бюджетных вливаний и притока крупных резидентов в Сириус моментально встряхнули местный рынок жилой недвижимости. После объявления поселка федеральной территорией цены на жилье в его границах подскочили в 2−3 раза и продолжают расти до сих пор. С начала 2021 г. лоты в некоторых проектах подорожали на 60%, до 400 000 −450 000 руб. за 1 кв. м (и это даже не бизнес-класс, а «комфорт»). В премиум-сегменте ценник вдвое выше – 1 млн руб. за кв. м.

Самое главное, что нужно знать о рынке недвижимости Сириуса – он сильно ограничен: жилья, построенного законно, по нашим оценкам, не больше 3000 лотов. Остальные дома имеют сомнительный статус жилых помещений и в любой момент могут быть снесены по решению властей. Проектов премиального уровня крайне мало, с десяток. Например, «Арфа» – 15 вилл у Имеретинской набережной.Отмечу, что некоторые застройщики устанавливают цены исключительно в иностранной валюте илисознательно создают дефицит предложения, формируя лист ожидания или предоставляя клиенту лишь 2–3 апартамента на выбор –подобная схема распространена за рубежом, например, на Кипре, и в особо престижных проектах Москвы.

Основные покупатели жилья в Сириусе – выходцы из других регионов РФ, прежде всего, Москвы, Санкт-Петербурга, а также городов Урала и Сибири. Чаще всего это молодые бизнесмены и успешные специалисты с детьми, имеющие возможность работать удаленно. Многие семьи переезжают в Сириус, чтобы отдать детей в местные спортивные секции, которые можно посещать бесплатно при наличии постоянной регистрации на ФТ (ее, к слову, тщательно проверяют).

Растет и доля представителей старшего поколения, которые покупают недвижимость ради посещения различных культурно-досуговых мероприятий – в Сочи в целом и в Сириусе в частности насыщенная повестка, круглый год что-то происходит, от Гран-при «Формулы-1» до выступлений солистов Большого театра. 

Также мы отмечаем такое явление, как экологическая миграция, когда пожилые люди заработали денег и уезжают в Сириус проводить старость в комфорте. Здесь их привлекают хорошая экология, прогулочные зоны, возможность отдыхать на Красной поляне и т.д. Хотя, справедливости ради надо сказать, что пока в Сириусе меньше зеленых зон, чем в Сочи.

Высокая стоимость земли, небольшая площадь Сириуса, различные ограничения по его застройке и стремление местной власти избежать превращения ФТ в очередной «шанхай» исключают масштабное строительство жилья. В связи с этим потенциал рост цены квадратного метра здесь можно назвать высоким. Я допускаю, что через несколько лет Сириус и Сочи будут напоминать Монако и Босолей – последний находится всего в 2 км от княжества, но недвижимость там втрое дешевле.

Со временем застройщики (вероятнее всего, федеральные) станут активнее выходить и на соседние территории – прежде всего в Геленджик, курортная инфраструктура которого сейчас активно развивается. Потенциал у рынкаГеленджика серьезный. 

Таким образом, можно ожидать, что развитие Сириуса благоприятно скажется на рынке недвижимости не только самой федеральной территории, но и близлежащих курортных городов. Однако для этого придется провести масштабное обновление жилого фонда, упорядочить градостроительное законодательство. Работа в этом направление уже идет, с чем и связан двухлетний мораторий на строительство в Краснодарском крае.

Конечно, мест в «русском Монако» хватит далеко не всем желающим (что касается и покупателей, и застройщиков), но именно это вкупе с мощным развитием инфраструктуры будет толкать спрос на качественное жилье внутри и вблизи Сириуса вперед.