Про трейд-ин и географию

Обмен имеющейся квартиры на новую – популярный для москвичей способ улучшить жилищные условия. Чтобы определить, из каких районов люди хотят уехать, а в какие – заселиться, мы проанализировали 5430 заявок на обмен квартир, оставленных за три месяца на нашей «трейд-ин» платформе, которая встроена в площадки ведущих девелоперов и банков: MR Group, ФСК, «Эталон», банки.ру, М2 и др. Здесь пользователь онлайн оценивает стоимость своей квартиры и рассматривает варианты обмена по заданным параметрам (район, площадь и пр.). Учитывались как заявки, оставленные на основном сайте продукта, так и те, которые были оставлены на сайтах застройщиков и банков. Искусственный интеллект соотнес заявки с картой районов Москвы (125 районов) и выявил наиболее популярные локации, которые люди указывали как предпочтительные для переезда, и те районы, из которых чаще всего хотели уехать.

В нашу выборку попали не все квартиры, которые были проданы и куплены за последние месяцы в Москве. Мы брали статистику только по заявкам на «трейд-ин», то есть обмен в зачет имеющегося жилья. В большинстве случаев статистика объясняется объективными характеристиками района: едут туда, где более комфортно и зелено. Людям важна транспортная доступность, но не близость к центру, отсутствие перенаселения, условия для комфортной жизни с детьми, то есть развитая социальная инфраструктура.

Глобальная тенденция и мотив для переезда – продавать там, где дорого и шумно или откровенно некомфортно, и переезжать туда, где комфортно и, по возможности, дешевле. Это движение берет начало от повсеместной «удаленки», которая вызвала пересмотр приоритетов населения: жить в центре вопреки высоким ценам и шуму больше нет необходимости.

Откуда переезжают

Чаще всего уехать, по нашим данным, хотели из районов Северное Медведково (СВАО), Лосиноостровский (СВАО), Преображенское (ВАО), Тверской район (ЦАО) и Тимирязевский (САО).

Лосиноостровский граничит с МКАД, отдален от центра, имеет плохую транспортной доступность (своей станции метро здесь нет). Большую часть застройки составляют дома 1950-1960-х гг.: панельные и блочные серые постройки. Свободной площади под новую стройку вне промышленных зон практически нет, уровень шума рядом с МКАД превышает 60Дб, а основные направления развития связаны с реновацией старых домов.

Северное Медведково – густонаселенный район с высокой концентрацией панельных домов-муравейников. Есть вся инфраструктура, но не хватает парковочных мест, частые пробки и серьезная загрузка на метро. Помимо этого, экология оставляет желать лучшего, на территории есть промзона. В апреле прошлого года прокурорская проверка выявила, что отходы производства бетонного завода на Чермянской улице загрязнили реку Чермянку и нанесли ущерб экологии города в размере 26 млн руб.

Район Преображенское имеет неплохое расположение, но жилищный фонд здесь устарел. Основная проблема – спорный вопрос о реновации. Здесь много домов середины прошлого века, многие в аварийном состоянии, но лишь малая часть из них включена в списки по программе реновации. Жители обеспокоены этим вопросом, стартовых площадок здесь мало. По нашим данным, здесь более 1 медицинского учреждения на 1 кв. км, но сами жители говорят о недостаточном качестве услуг в местных поликлиниках. Экологическая обстановка также не самая лучшая в столице. Все эти факторы заставляют людей задумываться об улучшении качества жизни.

Тверской – дорогой центральный район, идеальный для временного жилья. Главный минус – это экология: слишком много машин, людей, плотная застройка. Да, здесь не менее 15 скверов и парков на квадратный километр, но в реальности здесь практически нет парков «для отдыха», не считая Александровского сада и Зарядья, а они не ориентированы на отдых местных жителей – скорее на туристов.

Вся красота, историчность и удобство локации не могут «победить» многолюдность, отсутствие зелени и парковочных мест. Речь о недостатках постоянной жизни в этом районе, так как для туристов это идеальное место.

Тверской район – один из старейших, в застройке преобладают дома начала и середины XX века. Ликвидность жилья здесь постепенно будет падать: мало кто захочет жить в домах с деревянными перекрытиями. Люди все чаще выбирают комфорт и более современное жилье. А вот новых проектов в Тверском районе мало. И самый главный минус в дополнение к остальным – высокая цена квадратного метра.

В Тимирязевском довольно много старой застройки (1950-1960-х гг.), которая не добавляет комфорта. Есть проблемы с детскими садами и школами – большой минус для семей с детьми. Вместе с тем район довольно хорошо развит, в нем строят новые ЖК, здесь хорошая транспортная доступность. Однако местные жалуются на неравномерное распределение важной социальной инфраструктуры (не у всех есть возможность пешком дойти до продуктового – далеко), а также недостаточную безопасность на улицах и грязь.

Куда переезжают

Район Отрадное – довольно развитый район, здесь собрано все: обеспеченность детей местами в садах и школах, удобство локации, отличная транспортная доступность, места отдыха, вся необходимая инфраструктура на любой вкус и кошелек.  Этот район становится фаворитом для семей с детьми, молодых людей.

У Алексеевского достаточно плюсов: район удобно расположен, есть станция метро и много «зеленых зон». Опросы жителей показывают, что район тихий, спокойный, достаточно детских садов и школ. По нашим данным, индекс присутствия школ и детских садов здесь – более 3 на квадратный километр. Есть метро, а на электричке всего 10 минут до площади Трех вокзалов.

Люди выбирают этот район для того, чтобы рассмотреть предложения как на вторичном, так и на первичном рынке. По стоимости примерно одинаковые по метражу квартиры в новостройке и на вторичном рынке будут иметь эквивалентную стоимость, если в последней сделан свежий ремонт. Квартиру в старом фонде, которую давно не ремонтировали, можно купить в 1,5 раза дешевле. Средняя стоимость «лота» в районе – 20 млн руб.

Красносельский – один из наиболее удобных в житейском плане районов нашего списка. В сравнении с другими районам ЦАО цена не так высока, средняя цена квартиры – 25 млн руб. Хорошая транспортная доступность как наземным транспортом, так и подземным. Есть вся инфраструктура для работы, отдыха, учебы и развлечений. В районе достаточно вариантов для приобретения семейного жилья и квартир для инвестиций на вторичном рынке. Большинство лотов обладают высокой степенью ликвидности.

Главный плюс Измайлова – экологическая обстановка. Это состоявшийся и развитый район, один из самых ликвидных в городе. Социально значимые объекты расположены максимально удобно, здесь есть все для комфортной семейной жизни. Средняя цена квартиры в районе – около 13 млн руб. Здесь достаточно новых ЖК и хороших вариантов со свежими ремонтами на вторичном рынке, цена на первичном рынке в среднем на 15% выше, если брать эквивалентные по площади и качеству квартиры.

Ховрино – район с развитой социальной инфраструктурой, достаточно большим числом зеленых зон и умеренной ценой за кв. м. Средняя цена квартиры здесь – около 15 млн рублей, предложение значительно превышает спрос. Готовые для жизни варианты есть как на вторичном рынке, так и в недавно сданных ЖК.

Районы, которые не выбирают

Наименьший интерес для тех, кто хочет поменять квартиру на новую, представляют такие районы как Терехово (СЗАО), Нижегородский, Южнопортовый и южная часть Даниловского районов (ЮВАО), а также Очаково (ЗАО, часть района Очаково-Матвеевское): их не выбирают при формировании критериев подбора жилья, по ним меньше всего звонков и кликов по объявлениям о продаже квартир.

В деревне Терехово в 2020-ом активно сносили старые деревянные дома, а в конце 2021-го открыли одноименную станцию метро. Территория бывшей деревни находится внутри района Хорошево-Мневники, место планируют застраивать и развивать инфраструктуру, но пока это «белое пятно» на карте.

Юго-восточный округ считается промышленным, рабочим и шумным. Несмотря на относительную близость к центру города, названные районы не пользуются спросом из-за большого числа промышленных предприятий, сложных автомобильных развязок и непрекращающихся строек. Однако их можно отнести к развивающимся и потенциально привлекательным, так как там сейчас постепенно достраиваются новые ЖК, появляются инфраструктура, открываются новые станции метро.

В районе Очаково-Матвеевское также невысокий спрос на жилье из-за недостаточно развитой инфраструктуры, большого числа «уставших» домов середины прошлого века и близости промзоны. Местные жители говорят, что в шаговой доступности от станции метро можно приобрести только квартиры в уже устаревших домах, а если брать новостройки, то до метро придется ездить на автобусе. Район постоянно облагораживают, планируется строительство новых садов и школ, действует программа реновации, поэтому ситуация с распределением спроса здесь может через некоторое время измениться.