Где и кому строят офисы

Последние пять лет в Москве строили мало офисов, и это отчасти подготовило рынок к потрясениям 2020 г.: не произошло столь агрессивного роста доли свободных площадей и падения ставок аренды, как это было в предыдущие кризисы (с 9% в конце 2008 г. до 27% в 2009-м, с 17% в 2013 г. до 28% в 2014-м). К концу 2020-го в классе А уровень вакантных площадей – 12%, на 2 п. п. больше, чем в 2019-м. Это около 550 000 кв. м, тогда как на пике предыдущего кризиса, в 2015 г., пустовал 1 млн кв. м. Внутри МКАД доступно для аренды: в «Москва-сити» – 150 000 кв. м, в Центральном деловом районе – 100 000 кв. м, на Ленинградском субрынке – 90 000 кв. м. Во время предыдущего кризиса в центре было доступно 250 000 кв. м, в «Москва-сити» – 260 000 кв. м. Однако тогда больше всего офисов предлагалось между ТТК и МКАД, более 220 000 кв. м.

В среднесрочной перспективе объемы нового офисного строительства будут больше исторических минимумов последних лет, однако из уже заявленных проектов класса А на ближайшие три года на рынке для аренды или покупки будет доступно менее 70%. Остальные площади строятся под нужды конкретных компаний, например, более 70 000 кв. м арендовал «Тинькофф» в середине 2020 г. (AFI2B), 23 000 кв. м приобрело «Альфа-страхование» в «Парке легенд», 40 000 кв. м строится для «Мосинжстроя» (ТПУ «Мневники»), 178 000 кв. м – под нужды структур «Ростеха» («Ростех-сити») и 161 000 кв. м – «Сбера» («Сбер-сити»). Около 700 000 кв. м находятся в стадии проекта и могут быть построены за 2–3 года при наличии предметного интереса со стороны пользователей. В краткосрочной перспективе сделок будет меньше не потому, что компаниям не нужны офисы, а потому, что найти качественное помещение сложно.

Центральный деловой район

Потенциал для новых строек в центре города исчерпан. 10 лет назад вышло распоряжение правительства Москвы о запрете нового офисного строительства в историческом центре города, и там сейчас достраиваются проекты, которые были согласованы давно. Да и доступных участков в центре давно почти нет. Хотя в начале нулевых зона внутри Садового кольца была самой популярной у девелоперов и наиболее востребованной среди компаний-арендаторов. В центре города находится 1,56 млн кв. м, или 34% от общего объема площадей класса А в Москве.

В этом году будет завершено строительство «последних» объектов в центре, это AFI2B на 2-й Брестской и БЦ на Смоленском бульваре, 13, ввод в эксплуатацию последнего ожидался в 2020 г. Отсутствие новых проектов в центре и сохранение спроса даже на минимальном уровне будут стимулировать сокращение объема свободных площадей.

По итогам 2020 г. в классе А вакантно 6%, в 2021 г. ожидается увеличение показателя до 7%, но уже в 2022 г. уровень вакансии будет уменьшаться. 

Ставки аренды – 25 000–40 000 руб. за кв. м* (в 2020 г. ставки были на уровне 2019 г.). За класс А прайм просили на 10% больше, до 46 500 руб. за кв. м по итогам года (некоторые офисы в прайм-зоне продолжают предлагаться по ставкам, номинированным в долларах США). 

В перспективе основными источниками новых площадей в центре станут предложения на вторичном рынке и редевелопмент «устаревающих» объектов, количество которых растет с каждым годом, ведь первые бизнес-центры были построены еще в конце 1990-х – начале 2000-х.

Между Садовым 
и Третьим кольцом

Между Садовым кольцом и Третьим транспортным кольцом (без учета «Москва-сити» и части Ленинградского делового района) офисов класса А всего 0,2 млн кв. м. Но потенциала для офисного девелопмента здесь немного. В 2021 г. должны ввести в эксплуатацию БЦ в Земельном переулке, который ожидался в 2020 г., на 2022–2023 гг. заявлены три крупных проекта, Lucky и первая фаза проекта на 2-й Звенигородской ул., 13, AFI Square на Грузинском Валу. Сейчас в этом районе свободно 5% площадей, половина из них доступна в БЦ Dominion Tower. Ввод новых объектов в моменте увеличит уровень вакантных площадей, но ненадолго. Запрашиваемые ставки аренды варьируются в пределах 20 000–40 000 руб за кв. м*. 

Московский «Сити»

ММДЦ «Москва-сити» стал альтернативой Центральному деловому району, но в ближайшие три года на рынок выйдут последние проекты и здесь.

«Москва-сити» наиболее остро переживала предыдущие кризисы на рынке офисной недвижимости, однако экономические последствия коронакризиса не столь драматичны: хотя сделок было меньше на 20% (86 000 кв. м в 2020 г. против 107 000 кв. м в 2019 г.), ставки аренды увеличились за год на 10%, в среднем до 30 000–40 000 руб за кв. м*. 

В 2021 г. доля свободных площадей здесь может сократиться с текущих 12% до 6%, в 2022 г. дело поправит  ожидаемый ввод в эксплуатацию Grand Tower. Однако в случае увеличения активности на рынке со стороны крупных игроков, которые зачастую ищут помещения в кризис, существует вероятность более сдержанного роста или сокращения вакансии. 

Ленинградский деловой 

Более доступная альтернатива Центральному деловому району и «Москва-сити», поэтому пользуется спросом. Средние ставки аренды на офисы класса А варьируются от 24 000 до 36 000 руб. за кв. м*. Транзакционная активность здесь сдерживается ограниченным выбором доступных проектов, однако ситуация изменится в долгосрочной перспективе (ближе к 2025 г., зависит от того, когда девелоперы начнут воплощать проекты, которые уже есть на бумаге), что будет стимулировать спрос на офисы в данном районе.

Основной объем свободных площадей, доступных сейчас, приходится лишь на два комплекса, «Искра парк» и «ВТБ арена» (фаза II). Ленинградский субрынок имеет большой потенциал для нового офисного строительства – здесь еще осталось много советских НИИ и промзон. Уже заявлен ряд крупных проектов площадью более 600 000 кв. м, что превышает текущее предложение в субрынке (568 000 кв. м). Однако многие из этих проектов находятся на начальной стадии, их строительство перейдет в активную фазу вслед за стабилизацией экономической ситуации. В ближайшие два года к вводу в эксплуатацию ожидаются такие проекты, как «Прайм тайм» (2021), первое здание комплекса Stone Towers, «Алкон III» и др. 

Между ТТК и МКАД

Потенциал для нового офисного строительства за счет масштабов территории и сохранившихся промзон здесь большой. Кроме того, более 10 лет правительство Москвы стимулирует девелоперов активно развивать офисные проекты за пределами Третьего транспортного кольца. Впрочем, освоение территории под деловую застройку началось еще в середине нулевых естественным образом. За 15 лет объем площадей класса А за Третьим кольцом (но в пределах МКАД) увеличился более чем в 10 раз и на сегодняшний день составляет 0,67 млн кв. м. Тем не менее возведение новых проектов класса А здесь ограниченно. Более того, здания, которые находятся в активной стадии строительства, уже недоступны для рынка. Половина свободных площадей в данной зоне приходится на один бизнес-центр, «Прео 8», поэтому выбор остается весьма ограниченным. По итогам 2020 г. доля свободных площадей составила 10%, ожидается ее дальнейшее сокращение. В 2021 г. к вводу в эксплуатацию заявлено 300 000 кв. м, однако 75% из них уже недоступны на рынке для аренды или покупки. 

Запрашиваемые ставки аренды находятся в диапазоне 17 000–22 000 руб за кв. м*.

За МКАД

Спрос на офисные помещения за МКАД остается ограниченным на протяжении последних 10 лет, как минимум 20% объектов пустует. Учитывая активную застройку инновационного центра «Сколково» и развитие проектов в юго-западном направлении при довольно сдержанном спросе на них, доля свободных площадей продолжит увеличиваться и в среднесрочной перспективе может достичь 45%. Средние ставки аренды находятся на уровне 13 000–16 000 руб за кв. м*.

Тем не менее мы наблюдаем стремительное развитие транспортной инфраструктуры в данных зонах и активное строительство жилых комплексов. Это будет стимулировать спрос в долгосрочной перспективе.