Эксплуатация коммерческой недвижимости дорожает

Стоимость эксплуатации объектов коммерческой недвижимости увеличилась за последний год и может еще вырасти. В то же время пандемия прибавила сложностей эксплуатирующим компаниям и забрала часть их прибыли. 

Прошлой весной стоимость FM-услуг в России упала на 20–25% из-за сокращения обслуживаемых площадей, количества и периодичности работ, считают в MD Facility Management. Сейчас она восстановилась практически по всем объектам независимо от их типа и класса: затраты на содержание офисных и торговых зданий выросли на 5–20% с весны 2020 г. Однако содержание услуг изменилось: «Надо обеспечивать объекты антисептиками, масками и перчатками, организовывать сдачу ПЦР-тестов для персонала; резервировать средства для замены заболевших сотрудников, – перечисляет операционный директор MD Facility Management Борис Мезенцев. – На рост издержек повлиял и скачок зарплат специалистов профессиональной уборки в среднем на 25-30% из-за закрытых для мигрантов границ и перетекания рабочей силы в более доходные сферы. Подорожали расходные, горюче-смазочные материалы, инвентарь, закупаемые основные средства и многое другое». 

Виктор Козин, управляющий партнер, вице-президент Becar Asset Management, согласен с такой оценкой. «С выходом из локдауна расходы управляющих компаний увеличились. В первую очередь, за счет двух статей: средства индивидуальной защиты и дезинфекции, а также фонда оплаты труда сотрудников».

Владельцы зданий отказались от части наполнения FM-контрактов для минимизации расходов. Так, FM-операторы корректируют графики работы и периодичность уборки. «Без этой оптимизации стоимость содержания коммерческих объектов могла за год подняться больше, чем на 20%», – уверен Мезенцев. Но не от всего можно отказаться. «И далеко не все объекты закрывались в период пандемии, большинство функционировало, хотя и в усеченном формате. За счет ограничения услуг можно было сэкономить на эксплуатационных расходах не более 15% в наиболее тяжелые месяцы весны-лета 2020 г.», – оценивает Андрей Филиппов, руководитель направления технического обслуживания и эксплуатации департамента управления недвижимостью Colliers.

Филиппов согласен, что стоимость эксплуатации объектов коммерческой недвижимости действительно выросла с осени прошлого года по настоящее время, и этот рост связан в первую очередь с резким оттоком «дешевых» кадров (особенно в службе клининга), ростом зарплат для оставшегося персонала. «Скорее можно говорить про увеличение трудностей, связанных с пандемией, которые УК вынуждены решать до сих пор», – считает он.  По словам Мезенцева, маржа FM-компаний за год снизилась в среднем на 3%, что довольно критично, поскольку уровень доходности на этом рынке составляет 3-5%.

По прогнозу аналитиков MD Facility Management в 2021–2022 гг. стоимость эксплуатации объектов коммерческой недвижимости прибавит 25-35%. Прежде всего, собственникам придется восстанавливать прежние объемы FM-услуг, поскольку исключение тех или иных видов работ – мера экстренная и временная. Кроме того, на расценки повлияет легализация рынка, которую последовательно проводят СРО «Ассоциация клининговых и фасилити операторов» и Федеральная налоговая служба. Нельзя исключать и третий фактор: очередной прирост зарплат линейного персонала, который тоже может увеличить стоимость FM-услуг. В Colliers говорят о росте затрат на эксплуатацию от 10 до 20% в зависимости от типа объектов по отношению к предыдущим годам, и «этот уровень стоимости сохранится в будущем». 

По оценке Натальи Афанасовой, директора отдела управления недвижимостью CBRE стоимость эксплуатации офисов изменилась за год не значительно – скорее, вернулась на допандемийный уровень. Существенного роста ждать не стоит, прогнозирует Козин из Becar Asset Management: «Сотрудники практически полностью вернулись в офисы, покупатели – в торговые центры. Все инженерные системы должны работать, как и до пандемии, и даже лучше. То же относится и к клинингу». Но дальнейший рост зарплат линейного персонала он считает невозможным: «Он уже находится примерно на уровне менеджеров по продажам. И есть надежда, что с ростом вакцинации пандемия отступит, а вместе с ней – вернутся рабочие из стран СНГ».

Есть и еще один фактор, считает Козин: «Набирает обороты цифровизация. Можно систематизировать и оцифровать большинство процессов управления. Это, а также применение современной роботизированной техники неминуемо ведет к удешевлению работ».