Склад за дверью магазина

За этот год склады в среднем подорожают на 7%, подсчитывают брокеры. Девелоперы уточняют: новые контракты на следующий год заключаются с 25–30%-ной премией к текущему. Само понятие «склад» меняется под влиянием бурного развития электронной торговли и логистики.

Хранить дорого

По прогнозу консультантов из «большой пятерки», итоговый рост цен на рынке складской недвижимости в 2021 г. составит 7%, в следующем – 14%. Девелоперы говорят, что это средняя температура по больнице. Например, Raven Russia, в начале этого года заявлявшая средневзвешенные ставки в 4200 руб. (здесь и далее – за 1 кв. м в год без коммунальных платежей и НДС), уже в октябре заключала договоры на оставшиеся блоки по 5250 руб., рассказал Вячеслав Холопов, директор по аренде и маркетингу компании. Андрей Постников, генеральный директор «Ориентира», отметил, что в спекулятивных складах ставки с конца прошлого года к октябрю 2021 г. подросли с 3900 до 4500 руб., но их у компании немного, в основном она занимается build-to-suite (строительство под заказ) и сейчас преимущественно для e-commerce (электронная торговля).

Опрошенные «Ведомостями» эксперты ожидают, что склады как минимум еще 1,5–2 года продолжат дорожать, хотя и не так значительно, как в этом году. До стабилизации ставок пока далеко, объясняет Холопов, причин этому несколько: «Недостаток свободных площадей на фоне резкого роста спроса (преимущественно со стороны онлайн-торговли), удорожание себестоимости строительства (как минимум на 25% за истекшие месяцы), недостаток рабочей силы».

По данным Cushman & Wakefield, в III квартале вакантными оставались менее 2% складских площадей, аналитики CBRE говорят о 0,5%. За три квартала было построено всего 740 000 кв. м в Московском регионе (данные Cushman & Wakefield), в то время как потенциальный неудовлетворенный спрос только на склады внутри МКАД оценивается в 2 млн кв. м, заявила директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова на XVII ежегодной складской конференции «Складываем новую реальность». Общий объем заявленных проектов на ближайшие три года – более 6 млн кв. м, подсчитали в Knight Frank.

Быть ближе

Развитие онлайн-ритейла сильно влияет на складской ландшафт: «последняя миля», городская логистика, экспресс-доставка – восходящие тренды рынка, усиленные пандемией, ship from store (доставка из магазина) уже стала нормой. Ритейлеры в последнее время не только масштабируют, но и ускоряют перемещение товаров, используя как собственные логистические службы, так и сторонние. «Это и «Яндекс», и любые другие сервисы, которые позволяют доставить товар клиенту быстро. Даже у Ozon появилась экспресс-кнопочка в приложении», – говорит Дмитрий Тютликов, директор по логистике Inventive Retail Group (магазины re:Store (формат Apple Premium Reseller), Samsung, Xiaomi, Huawei, Lego, Nike, Street Beat, The North Face и UNOde50). Его компания почти в каждом торговом центре арендует не один, а несколько магазинов, что позволяет оптимизировать затраты на доставку туда товаров. Е-commerce, по словам Тютликова, научил ритейлеров работать в формате дарксторов: «Теперь мы свободно можем одним курьером забирать посылки со всех магазинов». «Вследствие пандемии многие компании оценили важность логистической функции. Кто-то быстро вырастил собственную службу, кто-то выбрал реализацию на аутсорсе, – отмечает Карина Широян, директор по развитию бизнеса «Яндекс.Маршрутизации». – Большой клиентский сегмент сейчас – это e-commerce, в том числе «Яндекс.Маркет», e-groсery компании, FMCG-производители, которым важно отслеживать время приезда машин для пополнения стоков, а также курьерские и почтовые службы».

«Сейчас каждый магазин торговой сети, по сути, превратился в склад, откуда потребителю могут отправить любой заказанный через интернет товар», – говорит Николай Воинов, генеральный директор DPD в России. В 2020 г. компания перевезла более 50 млн посылок, ее бизнес вырос в 2 раза. «Могли бы вырасти гораздо больше», но в какой-то момент из-за ограниченной складской инфраструктуры, рабочей силы и т. п. рост приостановился, рассказал Воинов на конференции «Торговля на дистанции: новые тренды e-commerce и логистики», организованной отделом конференций газеты «Ведомости». «Например, мы столкнулись с проблемой, как при имеющейся складской инфраструктуре сортировать на автоматической линии крупные посылки. Сейчас думаем, как менять топологию склада, подходы к автоматизации, упаковке товаров», – отметил Воинов. К середине 2022 г. для компании будет построен новый терминал (30 000 кв. м) в индустриальном парке «Южные врата». Там установят сортировочную автоматическую линию, которая сможет направлять посылки сразу на загрузку, без складирования на паллеты, что ускорит процесс доставки.

Логисты в первой половине 2021 г. арендовали 137 000 кв. м складов, говорят аналитики Knight Frank, на 1-м месте с 734 000 кв. м – онлайн-ритейлеры, на них пришлось 56% всех сделок. «Мы наблюдаем видимое сокращение со стороны других типов арендаторов, e-commerce на подъеме», – отметила Широкова.

Трансформация коробки

По информации Антона Алябьева, руководителя отдела индустриальной и складской недвижимости CBRE, если несколько лет назад общий объем складских мощностей у игроков онлайн-ритейла не превышал 200 000 кв. м, то к концу 2021 г. площадь введенных фулмилмент-центров достигнет 1,9 млн кв. м. «Фулфилмент-центр внутри ничего общего с обычным складом не имеет, – объясняет Постников. – Его ассортимент для маркетплейсов измеряется миллионами уникальных позиций, недостижимым для складов количеством выполняемых заказов (сотни тысяч в сутки), большим количеством сотрудников, работающих над их комплектацией». По его словам, «стандартный» фулфилмент-центр – это объект площадью 150 000 кв. м стоимостью 9–9,5 млрд руб. (с учетом земли и инфраструктуры) с высокой степенью автоматизации. Менее чем год назад стоимость таких объектов равнялась 7 млрд руб.

«Меняется не только рынок складской недвижимости, появляются новые IT-решения, отрасль логистики привлекает инвесторов, которые раньше никогда на нее не смотрели», – отмечает Алябьев. «Сейчас e-commerce – самый главный игрок на рынке индустриальной недвижимости, – вторит коллегам Александр Гутекулов, руководитель департамента коммерческого девелопмента ГК «Михайловский девелопмент». – Поэтому наша компания, разрабатывая концепцию нового продукта, в первую очередь задумалась о том, чего этот игрок ждет от девелопера не только сейчас, но и в перспективе». «Михайловский девелопмент» планирует построить семь «парков» (в общей сложности примерно 2,5 млн кв. м), в каждом из которых спекулятивной будет только первая очередь. Она будет состоять из big boxes – быстровозводимых зданий индустриального типа, от складов до магазинов формата cash & carry. Дальнейшее строительство после сдачи первых big boxes девелопер готов вести уже под заказ. В идеале, мечтает Гутекулов, эти «парки» должны превратиться в некие бизнес-города, такие как «Яндекс.Виладж» или «Алибаба-виладж», которые полностью покроют потребности e-commerce, начиная с распределительных центров и фулфилмент-комплексов до шоурумов, производственных помещений, лабораторий, гостиницы, аутлета, торгового центра, рекреационной зоны. Поэтому для каждой площадки в портфеле компании предусматриваются разнообразные виды разрешенного использования. Первый индустриально-логистический кластер компания создаст в зоне аэропорта «Шереметьево» уже в следующем году. Антон Комаров, директор департамента логистической недвижимости Accent Capital, отметил, что в борьбе девелоперов за деньги инвесторов победит тот, кто сможет соблюсти обещанную доходность.