«Бенефициарами пандемии» стали логистический рынок и рынок арендного жилья

Как отрасль справляется с вызовами времени: меняющимся законодательством, колеблющимися клиентами, пандемическими ограничениями и проблемами, обсудили в конце октября участники XV Московского форума лидеров рынка недвижимости (MREF).

Градостроительный потенциал

С одной стороны, доходы населения не растут, а программу льготной ипотеки оптимизировали и перенастроили на действительно недорогое жилье. С другой стороны, строить меньше не стали или как минимум нагнали упущенное в 2020-м. Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ России, заявил, что по итогам трех кварталов 2021 г. ввод жилья превысил показатели прошлого года на 30%. Одна из причин – полученная девелоперами в 2020 г. в качестве антикризисной меры возможность передвинуть сроки ввода без штрафных санкций на полгода. Однако увеличивается не только количество проектов, но также их стоимость по проектной декларации. 

Стасишин определил текущий «градостроительный потенциал» России в 223 млн кв. м: «Это объективно несколько годовых вводов многоквартирного жилья с горизонтом 2024, 2025, 2026 гг.». Власти задумались над корректировкой программы по субсидированию низкомаржинальных проектов. Сейчас под эту программу подпадают проекты стоимостью до 0,5 млрд руб., возможно, стоит увеличить лимит до 1 млрд руб. Задача Минстроя – «максимально оптимизировать затраты застройщиков, чтобы сбалансировать стоимость квадратного метра и увеличить объем предложения», подытожил замминистра.

Сергей Бессонов, вице-президент, директор дивизиона «Кредитные продукты и процессы» «Сбера», обратил внимание на рост числа заявок на проектное финансирование жилья в России. За девять месяцев 2021 г. их подано на 35% больше по сравнению с аналогичным показателем 2020 г. – 1500, из них 1100 получили банковское одобрение.

С апреля 2022 г. «Сбер» обещает сократить сроки рассмотрения заявок с одного-двух месяцев до пяти дней: вместо кредитного комитета их будет анализировать искусственный интеллект. В октябре кредитный портфель организации превысил 1,5 трлн руб., более 100% задолженностей по проектному финансированию покрыто средствами на счетах эскроу. Застройщики, которые много и успешно продают при помощи эскроу, получают от банка «специальную» ставку, она может быть «близка к нулю», в отличие от базовой, которая зависит от колебаний ключевой ставки ЦБ и на конец октября составляла примерно 9%, рассказал спикер.

Антон Павлов, заместитель председателя правления «Абсолют банка», заявил, что его банк сделал ставку на вторичный рынок. Ставки по ипотеке в обоих сегментах практически сравнялись, к тому же сейчас на рынок начинает выходить масса инвестиционных квартир. Это, по мнению Павлова, приведет к повышению интереса к готовому жилью. «На вторичном рынке всегда больше возможность поиграть ценой, поэтому вероятный рост ставок по ипотеке для покупателей может быть компенсирован небольшим дисконтом со стороны продавцов», – полагает банкир.

Владимир Иванов, управляющий партнер группы компаний «Спектрум», важной проблемой отрасли назвал «безудержный рост» стоимости строительных материалов и работ: «Когда металл дорожает в процессе между подачей коммерческого предложения до момента договоренности на 10 – 15%, понятно, что рынок как-то эти взаимоотношения должен поменять». Еще одна свежая проблема – дефицит кадров: «Мы столкнулись с невиданным фактом перетекания рабочей силы со стройки в сторону «Яндекс-маркетов». Бывшие строители теперь рассекают на велосипедах по московским трассам с зелеными и желтыми коробками за спиной».

Трансформация коммерции

Проблемы жилых застройщиков не чужды игрокам рынка коммерческой недвижимости, но в целом Москва как «город в стиле «техно», по мнению участников MREF-2021, уже почти состоялась. Его развитие направляют онлайн-технологии и ESG-повестка, по мнению Светланы Фонаревой, партнера, руководителя практики по работе с компаниями сектора недвижимости и строительства КПМГ в СНГ: «Потому что нам необходимо устойчивое понимание, каким будет завтрашний день».

Дмитрий Волков, управляющий директор «Самолета», определил ЕSG-повестку как «историю про то, что люди хотят не просто дом, а место, которое за пандемию стало очень важным в жизни, которое «заряжает». Поэтому возросли требования людей не только к домам, но и к тому, как эти дома эксплуатируются (в ведении управляющей компании группы сейчас находится 3,5 млн кв. м недвижимости), и к сервисам, которые уже приближаются по уровню к гостиничным.

Рынок коммерческой недвижимости уже не первый год внедряет энергосберегающие и прочие «зеленые» и цифровые технологии. Владимир Пинаев, главный исполнительный директор CBRE, полагает, что коммерческая недвижимость уже перешагнула порог новой эпохи и претерпевает серьезную трансформацию, которую пандемия просто ускорила. В складском сегменте – «новой звезде» рынка коммерческой недвижимости начиная с 2020-го, например, ушли от традиционного представления о складе к «набору» разноформатных пространств: городским складам, пунктам выдачи заказов, постаматам и т. д.

Среди новых продуктов в сегменте – индустриально-логистические кластеры, считает Александр Гутекулов, руководитель департамента коммерческого девелопмента ГК «Михайловский девелопмент». Всего девелопер планирует развивать 7 – 8 кластеров (примерно 2,5 млн кв. м), в каждом из которых намерен спекулятивно строить только первую очередь. Она будет состоять из big boxes (англ. буквально – «большие коробки») – быстровозводимых зданий индустриального типа, которые можно использовать по-разному, от склада до магазинов формата cash & carry. В детальной проработке сейчас проект кластера в Новой Москве на почти 0,9 млн кв. м. Прорабатываются вопросы о получении ВРИ (видов разрешенного использования) и наполнении резидентами.

Глеб Белавин, заместитель гендиректора по работе с арендаторами УК MLP, отметил, что сейчас складская индустрия идет за рынком потребления, она – «второй вагон» в локомотиве под названием e-commerce: девелоперы насыщают рынок дополнительными складскими площадями, застраивая область и Москву везде, где это можно сделать. Вопрос в том, «сколько топлива и сколько дров лежит в этом локомотиве [e-commerce], как долго и как быстро он будет ехать». По мнению Белавина, «разворот» произойдет уже в конце 2022 – середине 2023 г. Пока, по его данным, растет выручка основных игроков e-commerce и падает платежеспособность их потребителей, поэтому число онлайн-продаж выросло, а средний чек упал. 

Торговые центры из мест, куда люди приходили приобретать товары, превращаются в пространства, где они получают эмоции. Согласно исследованиям CBRE, к 2030 г. главными арендаторами торгцентров будут «услуги, сервисы и развлечения», а «одежда и товары повседневного спроса будут сокращены до минимума».

Инвесторы в недвижимость поменяли приоритеты: «бенефициарами пандемии» стали логистический рынок и рынок арендного жилья, этот тренд, по прогнозу Пинаева, будет долгосрочным. И да, инвесторам важна ЕSG-повестка, то, что сейчас называется экологически-социальное корпоративное управление или принцип устойчивого развития. За рубежом на уровне правительств принят ряд программ, которые обеспечивают более доступное финансирование для компаний, работающих по принципам ЕSG. Согласно исследованиям нью-йоркской Stern School of Business, такие компании на биржах имеют лучшую капитализацию по сравнению с теми, кто не соответствует принципам ЕSG.

Москва индустриальная

И власти, и девелоперы уже понимают, что важно избежать «перекосов» в сторону жилья в развитии города, отметила Мария Синичич, директор департамента комплексного развития территорий Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. Минстроем сформировано «инфраструктурное меню», регионы могут выбирать, что именно им использовать для строительства инфраструктуры: бюджетные кредиты, облигации либо субсидии по процентным ставкам и т. д. Все эти меры поддержки направлены на сбалансированное развитие городской среды и проектов комплексной застройки.

Московская программа «Индустриальные кварталы» нацелена на то, чтобы возводить высокотехнологичные места приложения труда, обслуживающую их инфраструктуру и жилую застройку, что может дать синергетический эффект и предотвратить появление «новых спальников» без какой-либо другой функции.

Дина Саттарова, директор НИиПИ Градплана Москвы, отметила, что успех проектов КРТ (комплексного развития территорий) напрямую зависит от финансовой состоятельности градостроительных решений. Градкодекс закрепил в качестве одной из основных целей КРТ привлечение внебюджетных источников финансирования для освоения застроенных территорий. Выделяют три вида экономической эффективности: это бюджетная, коммерческая и социально-экономическая. Эти три вида отражают интересы всех участников градостроительного процесса. Поскольку проекты комплексного развития территорий масштабны и зачастую не могут, особенно в регионах, осуществиться без участия государственных средств, то перед распорядителями последних стоит непростая задача: одновременно обеспечить окупаемость бюджетных инвестиций и вывести инвесторов на приемлемый уровень доходности. Для решения этой задачи Институт Градплана предлагает методику по оценке экономической эффективности мероприятий комплексного развития территорий. Она была разработана в 2017 г. по поручению Москомархитектуры и позволила, по словам Саттаровой, обеспечить стройкомплекс Москвы научно обоснованным инструментом для оценки экономической эффективности мероприятий, реализуемых в рамках программы реновации жилищного фонда столицы и других крупных градостроительных проектов. Она также вошла в стандарт комплексного развития территорий, разработанный «Дом.РФ» в 2019 г.