Тест-драйв для коммерции

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости неоднородна в разных сегментах. Общими для всех факторами эксперты называют рост себестоимости строительства, пересмотр концепций и устоявшихся бизнес-практик и то обстоятельство, что, несмотря на все ограничения, людям по-прежнему надо где-то работать, покупать и отдыхать.

Прогнозам вопреки

Офисы меняются в соответствии с обновленными пандемией трендами, но остаются востребованными – места для работы вне дома необходимы. Например, по данным проведенного в конце прошлого года ВЦИОМом и Дом.РФ опроса (опросили 1600 человек), почти 60% россиян предпочитают работать из офиса, 37% – в гибридном или полностью удаленном формате. И доля заинтересованных в офисной работе по сравнению с последним кварталом 2020 г. увеличилась в 1,3 раза.

Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank, говорит о восстановлении как спроса на аренду, так и девелоперской активности. Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield, отмечает, что доля свободных площадей уменьшилась, ставки аренды выросли (на 4%), было много сделок (на 27% больше, чем в 2020 г.). Отложенный спрос реализован, в 2022–2023 гг. рынок будет скорее развиваться по инерции, с замедлением темпов роста, добавляет она.

По данным JLL, в 2021 г. всего арендовали или купили почти 1,43 млн кв. м, на 2022 г. прогнозируют 1,5 млн кв. м. «Год оказался более позитивным, чем мы ожидали, – оценивает Дмитрий Клапша, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений JLL. – Основной спрос пришелся на ключевые деловые районы столицы (25% сделок). Аналогичная ситуация и в других крупнейших городах мира: везде мы наблюдаем устойчивость офисного рынка в центральных деловых районах. В ММДЦ «Москва-сити» спрос превысил показатель 2020 г. в 4 раза – здесь арендовали или купили в общей сложности 166 000 кв. м, максимум за последние четыре года».

Все консультанты фиксируют хорошие результаты в развитии сегмента гибких офисов. Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента и направления интегрированных решений для клиентов CBRE в России, объясняет это интересом бизнеса к пространствам, которые позволяют создавать комфортную среду как для сотрудников (в борьбе за лучшие кадры это актуально), так и для самих компаний, которым в моменте трудно оценивать потребности в площадях. По оценке Сергея Кудрявцева, основателя Multispace, гибких офисов сейчас примерно 3% в предложении качественных офисов (около 500 000 кв. м).

Предложение качественных новых кабинетов ограничено. В 2021 г. было сдано в эксплуатацию 589 000 кв. м (данные JLL), из них арендаторам к моменту ввода было доступно лишь 30%. Большинство офисных новостроек делались под конкретного заказчика. Ввод 2020 г. – всего 224 000 кв. м, меньше было только в 2018 г., прогноз на текущий год – 580 000 кв. м. В среднесрочной перспективе будут достраиваться начатые до пандемии проекты, говорит Дивина. Широкова считает, что ввод площадей БЦ в 2022 г. будет чуть меньше 2021 г., крупные проекты появятся на рынке только в 2023–2024 гг. Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований JLL, согласен, что увеличение нового предложения начнется с 2023 г. Хотя девелоперами заявлено 755 000 кв. м, реально введено в эксплуатацию будет только около 580 000 кв. м, что сопоставимо с показателем 2021 г., прогнозирует эксперт.

Продолжится рост ставок аренды. По оценке Дивиной, на 3–4% ежегодно. Рост цен на стройматериалы, который не в полной мере поддержан ростом арендных ставок, не сильно влияет на те здания, которые находятся на финальной стадии строительства, но оказывает серьезное давление на объекты в активной фазе стройки или на начальной стадии девелопмента, объясняет эксперт.

Вакцина для торговли

Для торговой недвижимости все складывается более драматично. Многим торговым центрам и без того были нужны реновация и реконцепция (или снос), ковидные ограничения могут просто добить неуспешные объекты. В среднем по рынку в Москве вакантно около 11% торговых площадей и более (примерно столько же и в Санкт-Петербурге), но консультанты отмечают, что это именно «средний» показатель и новые объекты в сложной ситуации (по разным оценкам, до 20% площадей не заполнены).

По словам Алексея Попикова, директора департамента торговых центров Becar Asset Management, ряд сетей ушли с рынка или собираются уйти. Причины разные: одни не успели справиться с обязательствами перед поставщиками, другие не смогли удержать цены и ассортимент или оказались не в состоянии конкурировать c онлайн-торговцами, объясняет Попиков. У кого-то задержались поставки ходового товара и сильно просел товарооборот. Широкова напоминает, что многие арендные соглашения 5–7-летней давности были подписаны в период рекордных показателей ввода в 2014–2016 гг. В новых условиях далеко не все стремятся их продлевать.

Зато появляются оригинальные коллаборации и гибриды (магазин плюс кафе – один из распространенных примеров, парфюмерные марки все больше предлагают услуги SPA-салона и т. д.), дополнительные сервисы – все ради того, чтобы дать посетителям новый опыт и свежие впечатления. Обратная сторона того же процесса – размещение в ТЦ складских и административно-хозяйственных помещений для электронной коммерции, дарк-сторов. Их не видят посетители, но услуги этих арендаторов востребованы. Кроме того, в ТЦ стало появляться больше коворкингов и кабинетов вакцинации, это обеспечивает прирост посетителей примерно на 10–15%, считают в Becar Asset Management. По данным Дивиной, посещаемость в ТЦ все еще отстает от допандемийных показателей, но не так значительно, как можно было ожидать (по итогам 2021 г. Mall Index по Москве оказался на 20% ниже показателей 2019 г.). По отдельным категориям товаров обороты в прошлом году приблизились к докризисным.

Торговые центры усиливают развлекательную составляющую. В Knight Frank приводят примеры изменений как московских, так и региональных объектов. В 2021 г. в Самаре ТРЦ «Московский» 1997 года постройки (GLA 79 000 кв. м) превратился в аутлет-молл Letout. Первые недели работы в тестовом режиме подтвердили востребованность формата: трафик увеличился на 40% по сравнению со средними показателями прошлых лет. Были увеличены развлекательные зоны, куда входят океанариум, фитнес, батутный парк, детский развлекательный комплекс и кинотеатр. В этом году в Воронеже начнется комплексное обновление сити-парка «Град» (GLA 134 300 кв. м). В Москве Ingka Centres презентовала программы обновления ТРЦ «МЕГА Теплый стан» и «МЕГА Белая дача». В сентябре прошлого года началась реновация ТРЦ «Гагаринский» (GLA 70 000 кв. м), одним из этапов которой является увеличение арендных площадей до 85 000 кв. м, строительство второй очереди закончится в 2024 г. В апреле 2021 г. завершен первый этап реконструкции ТРК «Европолис» на пр-те Мира, где обновили 141 600 кв. м. В ноябре власти выдали разрешение на ввод в эксплуатацию после реконструкции торгового комплекса Fort в Ясеневе (перепланировка, новые галереи и фасады и др.). Обновляют и торговые центры районного формата, например ТЦ «Сокольники» (GLA 13 000 кв. м), ТРЦ «Облака» на Ореховом бульваре (GLA 40 000 кв. м), «Мозаика» в районе ст. м. «Дубровка» (GLA 68 000 кв. м).

«Все сегменты доказали свою выживаемость в самых сложных условиях (локдаун и другие меры по ограничению передвижения населения и работы бизнеса). В конце каждой волны пандемии сотрудники возвращаются в офисы, потребители продолжают посещать торговые центры и офлайн магазины, а заполняемость гостиниц приближается к доковидным уровням даже при сохранении ограничений для международных путешествий. Офлайн-опыт необходим во всех сферах жизни, а значит, все сегменты недвижимости будут развиваться, неизменно проходя трансформацию», – резюмирует Дивина мнение экспертов.

Все отлично складывается

Второй год подряд в Москве и регионах самый активный и преуспевающий сегмент – складской. Свободных складов почти нет (в Knight Frank отмечают, что в большинстве случаев с новыми арендаторами заключались предварительные договоры задолго до окончания действующих контрактов), ставки аренды растут, растут и суммы инвестиций. 92 млрд руб. в 2021 г. было вложено в склады – исторический максимум, по данным JLL. Интерес девелоперов к этому сегменту уступает только интересу к жилым проектам. Но строят в основном «под заказчика», спекулятивное строительство практически не представлено нигде, кроме Москвы и Санкт-Петербурга.

Для наиболее развитых рынков, таких как Новосибирск, Екатеринбург и Казань, становится актуальным вопрос городской логистики: крупнейшие федеральные ритейлеры уже имеют сложившуюся сеть распределительных центров в этих регионах, а возрастающие требования потребителей по скорости доставки стимулируют операторов открывать объекты в черте городов. В столичном регионе спрос на городскую логистику тоже высокий, но предложение ограничено, а требования к городским складам специфические. И ритейлеры отдают предпочтение нестандартным помещениям: первым этажам жилых домов, парковкам торговых центров и подобного рода объектам, находящимся вблизи мест высокой концентрации потребителей, отмечают в Cushman & Wakefield.

По прогнозу Екатерины Ногай, аналитика Cushman & Wakefield, в 2022 г. положительная динамика всех индикаторов сохранится: ввод в эксплуатацию 1,4 млн кв. м (+8% к показателю 2021 г.), спрос на 2 млн кв. м, ставки продолжат расти, доля свободных площадей не превысит 1%. В последующие годы стабильность сегмента и устойчивость к экономическим кризисам позволят избежать стагнации.