Перспективы строительства штаб-квартир

Постковидное восстановление экономики оказывает положительное влияние на рынок коммерческой недвижимости. В Москве начато строительство офисных комплексов государственными и частными компаниями под собственные нужды. Однако эффективность вложений в такие проекты неочевидна, в то время как затраты существенные.

В конце прошлого года правление РЖД одобрило «организационно-правовую схему и финансовую модель проекта консолидации офисной недвижимости холдинга на территории Рижского грузового двора Москвы», включая строительство собственной штаб-квартиры площадью 218 000 кв. м, и уже есть fee-девелопер на проект, а «Яндекс» получил согласования от правительства города и объявил предквалификационный отбор на выбор генподрядчика строительства штаб-квартиры на ул. Косыгина наземной площадью 170 000 кв. м. В стадии реализации находятся парламентский центр в Мневниках и национальный космический центр «Роскомоса» в Филях (проект предполагает реорганизацию территории ГКНПЦ им. Хруничева). Из более ранних примеров можно вспомнить строительство штаб-квартиры «Газпрома» в «Лахта-центре» (СПб), штаб-квартиры Сбербанка на Кутузовском проспекте и др., а также переезд ряда федеральных органов исполнительной власти и органов власти Москвы в ММЦД «Москва-сити». Имеется и другой опыт: нет международного финансового центра в Рублево-Архангельском, так и не состоялся переезд органов власти в Коммунарку (а новая Москва застраивается преимущественно жилыми многоэтажками).

Обсуждение подобных проектов и планов редко затрагивает вопрос об эффективности их реализации (в части соблюдения сроков, качества и бюджета строительства) и вложения средств. Потому что итог деятельности штаб-квартир – это качество управленческих решений, а не количество занимаемых квадратных метров.

В публичной плоскости приводились аргументы повышения производительности труда административного персонала, экономии на эксплуатационных затратах, самоокупаемости подобных проектов (за счет продажи высвобождаемой недвижимости), роста человеческого капитала (за счет удобства работы и создания кластера корпоративного жилья). В конце концов, помещений с нужными характеристиками может просто не оказаться на рынке. Из «непубличных» мотивов можно назвать расчет на дополнительное финансирование или амбиции руководителей. Результаты экономической эффективности подобных проектов никогда не публиковались. Однако проекты локализации, безусловно, требуют серьезных капитальных вложений и в последующем существенно более дорогой эксплуатации более качественных помещений. Например, строительство штаб-квартиры «Яндекса» с учетом подземной части под паркинг может стоить 50 млрд руб., что фактически в 2 раза может превысить годовую чистую прибыль компании за 2020 г. В качестве аналога использованы показатели стоимости штаб-квартиры «Газпрома» «Лахта-центр» (387 500 руб. за 1 кв. м).

В начале года «Коммерсантъ» рассказал о досрочной безвозмездной передаче Дом.РФ в госказну 74 000 кв. м в «IQ-квартале» в «Москва-сити», занятых несколькими министерствами и подведомственными им структурами. На приобретение площадей, ремонт и переезд было потрачено около 42 млрд руб. Данная информация также опубликована на сайте Центра раскрытия корпоративной информации. Можно предположить, что это была вынужденная мера Дом.РФ для улучшения финансовых показателей, так как, согласно расчетам экспертов, арендные платежи в размере 2,24–2,6 млрд руб. в год не покрывают даже операционные затраты. На онлайн-конференции глава компании Виталий Мутко сообщил, что эти инвестиции не приносили компании дохода и требовали больших затрат на содержание недвижимости.

Рост эффективности административного персонала в результате локализации так и остается гипотезой, рассуждениями теоретиков менеджмента. А вот перевод сотрудников на удаленную работу, философия офиса как места встречи и совещаний становится реальным трендом. Показательно, что в конце 2020 г. руководитель Центрального банка отказалась от приобретения БЦ «Оружейный» у Сбербанка и «Мегафона», поскольку «сделка по покупке здания <...> потеряла свою актуальность». Эльвира Набиуллина указала, что значительная часть сотрудников работает дистанционно и необходимость в крупных офисных помещениях отпала.

В случае с высокотехнологичными компаниями («Яндекс», Сбербанк, «Тинькофф»), делающими ставку на креативную работу, наличие собственного офиса является необходимостью. В то же время «Яндекс» и «Тинькофф» пошли разными путями: последняя арендовала 78 000 кв. м в AFI Square на Грузинском Валу, договор подписан на 12 лет.

Еще одним неявным участником процесса локализации офисной недвижимости крупных компаний и государственных структур является правительство Москвы, которое собственно предоставляет земельные участки и согласовывает технико-экономические показатели и условия реализации инвестиционно-строительных проектов. ППМ от 10.07.2019 № 866-ПП фактически установлена символическая плата за изменение ВРИ по участкам в случае реализации проектов по созданию мест приложений труда за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК), а ППМ от 16.11.2020 № 1019-ПП вводит дополнительные льготы для застройщиков, реализующих проекты по созданию мест приложений за ТТК. Обсуждается распространение инвестиционного налогового вычета по вложениям в основные средства (закон г. Москвы «Об инвестиционном налоговом вычете») – такую идею озвучил президент «Интеко» Александр Николаев в марте на Строительной неделе в Москве.

Режим наибольшего благоприятствования был продемонстрирован при согласовании строительства штаб-квартиры «Яндекса». Весь цикл от рассмотрения вопроса на градостроительно-земельной комиссии до внесения изменений в правила землепользования и застройки, выпуска градостроительного плана, заключения дополнительного соглашения к договору аренды участка занял всего четыре месяца.

Несмотря на меры поддержки и восстановление экономики, остается открытым вопрос о перспективах строительства штаб-квартир. Заказчику перед принятием такого решения стоит провести стресс-тест финансовой устойчивости проекта, его эффективности. В том числе учитывать, что подобные проекты, согласно исследованию Б. Фливбьорга, Н. Брузелиуса, В. Ротенгатте («Мегапроекты»), подвержены риску увеличения сроков и стоимости строительства, что негативно влияет на результаты.