Зачем застройщикам жилья технопарки

В этом году сразу несколько крупных девелоперов, в числе которых Capital Group, «Самолет», «РГ-девелопмент», ГК «Основа» и «Гранель», заявили о планах по строительству технопарков в проектах КРТ. Разбираемся, почему.

Постепенно слово «технопарк» перестает быть малопонятным для широкой аудитории термином. Технопарк – это место притяжения для молодых перспективных специалистов, работодателей, предпринимателей и ученых. Здесь создается новый формат территорий устойчивого развития, а успешные технопарки становятся визитной карточкой городов и регионов. Известных уже форматов вроде коворкингов и коливингов для целей устойчивого развития территорий недостаточно. Технопарк – это целая экосистема, которая способствует ускоренному развитию резидентов и появлению новых компаний, и в нее обычно уже входят все нужные элементы бизнес-инфраструктуры. Кроме того, здесь можно наладить взаимодействие с профильными экспертными и бизнес-сообществами, образовательными учреждениями и международными партнерами, найти инвесторов. К сожалению, в России пока лишь в незначительном проценте новых технопарков есть необходимые всем инноваторам услуги: бизнес-акселерация, менторская поддержка, коммуникации с бизнес-агентами и венчурными фондами и т. д. В этом плане нашим девелоперам еще предстоит многому научиться у западных коллег и у лидеров российского рынка. Но растущий спрос на качественные технопарки безусловно скажется на предложении.

Итак, мегаполисы заинтересованы в технопарках, потому что они притягивают квалифицированных работников и будущих налогоплательщиков, а для резидентов это возможность развивать инновации в среде единомышленников и экспертов. Но для чего технопарки девелоперам?

Для девелоперов успешный технопарк в портфеле – это вклад в имидж компании, возможность зарекомендовать себя в качестве профессионального участника городских программ по созданию мест приложения труда в проектах КРТ. Технопарк – это еще и объект, существенно улучшающий социально-культурную среду, так он повышает и коммерческую привлекательность окружающей застройки, наряду с местами для досуга и вниманием к экологичности проекта. 

Кроме того, технопарки сейчас очень активно субсидируются из бюджетов разного уровня как на этапе строительства, так и на этапе заполнения площадей. Перечень льгот в Москве постоянно дополняется. В среднем благодаря предоставляемым льготам управляющие компании технопарков экономят в зависимости от размера площадки от 50 млн до 250 млн руб. в год. Также формат технопарка позволяет получить существенный возврат инвестиций от государства по программам поддержки развития инновационного бизнеса.

Одна из льгот, которая может быть интересна девелоперам, – это полное или частичное освобождение от затрат на смену вида разрешенного использования земли. В Москве и МО это может стоить до половины кадастровой стоимости участка. А по новым правилам стоимость перевода участков промышленного или сельхозназначения под жилье вырастает в 2–8 раз, в зависимости от района. Еще одна мера поддержки в Москве – передача земли без торгов. Инвестор получает в аренду участок без проведения торгов, т. е. по начальной цене. Например, в марте на таких условиях был передан участок под проект промышленного технопарка в Молжаниновском районе. Общая площадь превысит 3 га, на которых можно возвести до 57 000 кв. м. Оценочная стоимость такой земли, исходя из кадастровой стоимости рядом расположенных участков, – более 200 млн руб.

Немаловажно, что технопарк становится для девелоперов способом диверсифицировать бизнес и не только сдавать офисы в аренду, но и предлагать сервисные услуги для развития бизнеса резидентов. В перспективе, если технопарк станет востребован, у собственника появляется возможность устанавливать премиальную цену аренды и сервисов. Так, аренда в технопарке «Отрадное», который был построен на пустыре в 2015 г., сейчас составляет в среднем 24 000 руб. за кв. м в год, при среднерыночной ставке в похожих объектах в ближайшем окружении 20 000–22 000 руб.

В технопарках с продуманной концепцией, удачным расположением и инфраструктурой заполняемость не опускается ниже 90%, а в некоторых проектах формируются очереди «на вход», там также принимают «виртуальных» резидентов – компании, которые физически не располагаются на площадях технопарка. Таким образом, заполняемость технопарков может быть и выше 100%. 

Интересно подсветил потенциал технопарков коронавирусный 2020 год, за который развитие инновационной деятельности не прекращалось, а в некоторых отраслях, прежде всего в медицине, фармацевтике и логистике, даже сильно ускорилось. Это одна из особенностей инновационной деятельности – она быстро адаптируется к внешним условиям. Именно поэтому она более жизнеспособна в условиях постоянно меняющейся экономической и политической среды.