Склады не по стандарту

Индустриальная недвижимость внезапно оказалась в центре внимания. Этот рынок еще довольно емкий, и в ближайшее время его ждут интересные времена – не просто наращивание объемов, но качественное развитие, потому что новые арендаторы и новые времена ставят перед девелоперами интересные задачи. Появляется запрос на площади от небольших компаний, работающих в сфере e-commerce, которым не подходят стандартизированные склады, но у которых нет возможности строить для себя самостоятельно. 

Ставка на e-commerce

Спрос на новые склады большой. Даже в Московском регионе складских площадей на душу населения на сегодняшний день приходится в восемь раз меньше, чем в развитых странах. По оценкам аналитиков JLL, к концу года доля свободных складов в регионе не будет превышать 1,5-2%, несмотря на ввод нескольких проектов, так что рост данного сегмента уже сейчас – острая необходимость. Подавляющее большинство складов строится под конкретного заказчика, либо там найдены арендаторы, и к моменту сдачи объекта под свободную реализацию, как правило, ничего не остается.

Самая выигрышная и понятная стратегия для девелоперов индустриальной недвижимости в настоящее время – ориентироваться на потребности e-commerce и дарксторов, потому что именно они будут формировать основной спрос на склады и фулфилмент-центры в ближайшее время. Арендаторы из e-commerce уже обошли по спросу на склады компании розничной торговли. Это в целом давно формировавшийся тренд, но без пандемии он не получил бы столь мощного развития. 

Ожидать, что последствия изоляции быстро забудутся, не стоит, многие вынужденные сейчас паттерны поведения останутся с нами и после того, как коронавирус уйдет, так что онлайн-игроки будут на этом рынке доминировать и дальше. По оценкам аналитиков Colliers International, емкость основного ядра рынка онлайн-торговли в России – 86 млн человек. Значительная часть потребителей услуг проживает в суперагломерациях с высокой плотностью населения, что позволяет определять наиболее перспективные зоны не только для развития онлайн-ритейла, но и для строительства индустриальных парков и распределительных центров. 

Для больших и маленьких

Когда речь идет о ставке на e-commerce, имеется в виду не только Lamoda, Wildberries или Ozon. Менее крупным компаниям девелопмент индустриальной недвижимости тоже нужен, и им зачастую даже сложнее найти себе помещение, потому что у них могут быть более нестандартные задачи и требования к оснащению складов. 

Крупным компаниям в этом плане проще: ими уже вовсю освоен формат built-to-suit, который позволяет спланировать конструкцию склада под особенности бизнеса. У многих есть собственные девелоперские мощности для строительства своими силами. Маленьким игрокам такой вариант чаще всего недоступен, и девелоперам, реализующим склады built-to-suit, подобные компании пока интересны редко. Для небольших игроков качественных предложений в этом сегменте недостаточно, в основном приходится выбирать из стандартизированных готовых площадей. 

Выбор небольших проектов под застройку невелик, спрос на такие центры высокий, и при грамотной концепции и хорошей локации можно рассчитывать на быструю реализацию. Например, участки под строительство в индустриальном парке «Южный» общей площадью 77 га недалеко от подмосковного Домодедова мы планируем распродать за два года, но я думаю, это произойдет даже раньше. В этом проекте ставка как раз на интересы самых разных арендаторов, поэтому участки по 1-3 га с подведенными дорогами и коммуникациями продаются в том числе и для строительства силами покупателя или с привлечением сторонних подрядчиков. 

Сложности наполнения

Размер участка 2-3 га позволяет построить на нем до 12 000 – 18 000 кв. м, это средняя площадь для арендатора класса А в логистическом комплексе. Инвестиции в первый объем работ в логопарке «Южный» (240 000 кв. м складов) составят от 7,5 до 9 млрд руб. в зависимости от специфики объектов – это могут быть дорогие и сложные проекты с холодильными складами или помещения для высокотехнологичных компаний, использующих нестандартные решения.  

Найти готовый склад нужного размера и с правильной «начинкой» практически невозможно. Например, в мультитемпературных складах, которые бывают нужны продуктовым ритейлерам, нужно предусмотреть температурные режимы, скажем, от 0 до -24°C, в зависимости от продукции. Не все девелоперы готовы взяться за реализацию таких сложных проектов в принципе, тем временем подобных заказов на рынке становится все больше. 

Сегмент индустриальной недвижимости ждут увлекательные времена, будет больше креативных решений и сложных проектов. Одним из сдерживающих факторов может стать дефицит земли в удобных для логистики местах, однако в ближайшие три-пять лет это сказываться не будет, и мы увидим и отдельные интересные проекты, и рекордные показатели в целом по рынку.