Склады зеленеют

Экологичное, или зеленое, строительство не является для России чем-то совсем новым и непонятным, однако и широко распространенным его также не назовешь. Если в сегменте премиальных офисов управляющие и девелоперы уже поняли необходимость соблюдения экологических стандартов, то в сегменте складской недвижимости примеры сертификации объектов по LEED или BREEAM можно пересчитать по пальцам одной руки – и в основном это склады международных ритейлеров: Auchan, Globus, Leroy Merlin. Может показаться, что зеленое строительство – это просто дань моде, однако постепенно рынок приходит к пониманию необходимости следования международным стандартам.

На заре становления рынка коммерческой недвижимости примерно такое же отношение было к профессиональному управлению объектами (будь то внешняя или собственная УК). Сейчас, когда уже есть накопленные данные об изменениях эксплуатационных затрат и капитализации объектов за 10 и более лет, необходимость качественного управления не вызывает сомнений. Медленный переход от единичных примеров к повсеместной практике на российском рынке отчасти обусловлен и отсутствием привычки долгосрочного планирования. Не секрет, что в России нормальной считается окупаемость 8–12 лет для объекта коммерческой недвижимости, тогда как в Европе она может составлять около 20 лет, поэтому отличаются и подходы к жизненному циклу объектов.

Что подразумевают зеленые стандарты

Материалы. При строительстве должны использоваться материалы, полученные из легальных источников и не содержащие вредных для человека веществ. Например, стандартами запрещено применение асбеста (используется при строительстве дорог, кровли, прокладке коммуникаций), который разрешен в большинстве стран мира, хотя и может быть опасным для человека при неправильном использовании и незащищенном контакте. Легальные источники важны, например, для древесины, так как в процессе производства дерево часто обрабатывают различными соединениями, которые впоследствии могут давать токсичные испарения.

Энергопотребление и выбросы. Учитывается количество потребляемой энергии, как при строительстве, так и в процессе эксплуатации. Контролируется также уровень выбросов СО2, в том числе при перевозке материалов.

Комфортная среда. Здесь учитывается качество вентиляции, контроль температурных режимов, изоляция от внешнего фонового шума, наличие достаточного естественного освещения.

Использование воды и утилизация отходов. Использование водоэффективного оборудования, ограничителей расхода и фильтров. Также важно наличие контейнеров для разного типа отходов и отлаженная система их утилизации.

Это основные, но далеко не все требования к складам, получающим зеленый сертификат. Они позволяют понять изначальный смысл всей этой затеи, не слишком углубляясь в технические подробности. 

Дело не только в лампочках

Почему экологичность – это про экономику, а не про моду? Соблюдение стандартов позволяет контролировать потребление ресурсов и процесс амортизации оборудования. Здесь дело не только в энергосберегающей лампочке, но и в контроле тепловой картины, который позволяет проводить своевременную диагностику оборудования и силовых линий. Представьте: в розетке изнашивается контакт, что приводит к ее перегреву и потере электроэнергии, а в дальнейшем может вызвать возгорание. Обнаружение этой проблемы позволит своевременно ее исправить, таким образом защитив саму розетку, предохранители, а возможно, и весь объект. 

Качественный мониторинг позволяет сократить затраты и продлить жизнь объекта без его капитального ремонта. Кроме того, сам факт наличия сертификата является гарантией, что строили его из качественных материалов, управление эксплуатацией находилось на профессиональном уровне, а потенциальному покупателю не нужно будет все перестраивать и менять инженерию. То есть зеленая сертификация, по сути, увеличивает срок службы и капитализацию объекта.

Но на самом деле экономия на эксплуатации и увеличение инвестиционной стоимости – это только верхушка айсберга, которая важна не для каждого девелопера. Ведь для девелопера идеальный вариант – быстро построить и быстро выйти из проекта, а не управлять им десятки лет. Но у девелоперов есть клиенты – это сфера торговли (вместе с ЕКОМ, дистрибуцией, логистическими компаниями). А вот тут начинается самое интересное.

Зачем ритейлу экологичный склад

В последние годы идет трансформация торговых компаний. И это мы сейчас даже не об онлайн-ритейле, вернее, не только о нем. В устаревающей картине мира ритейлер – это продавец, который существует и развивается за счет роста оборота, снижения издержек и поглощения конкурентов. Его капитализация напрямую зависит от выручки и стоимости активов. Но облик ритейлера меняется, это теперь технологичная и социально ответственная компания с высоким рейтингом работодателя, лояльная по всем вопросам, требующим лояльности в публичном поле. А развитие и капитализация компании зависит уже не столько от выручки, сколько от привлеченных средств.

Когда-то российские компании с опаской выходили на Московскую биржу, а сейчас активно стучатся на международные, что логично, но в то же время рискованно, поскольку возрастает значение публичного облика компании и ее отношения к общемировой повестке дня, например к экологии. Новость о том, что на складе ритейлера работают в нечеловеческих условиях, а сточные воды загрязняют водоемы, могут спровоцировать падение акций на 50% от их изначальной стоимости, за счет роста предложения от экоосознанных держателей, количество которых увеличивается с каждым годом. В результате компания привлечет вдвое меньше инвестиций, чем ожидала. Плюс в процессе первичного размещения акции могут быть оценены в меньшую сумму, что также будет тормозить рост компании.

Чем раньше российские ритейлеры научатся «играть на чужом поле», тем быстрее пойдет процесс строительства зеленых объектов. Но в целом это только вопрос времени.