Cклады и индустриальные парки привлекают инвесторов в кризис

Санкции и ослабление национальной валюты усилили интерес инвесторов к индустриальным паркам и складской недвижимости, доходность которой выше, чем ставка по депозитам. Спрос вырос на 50%, а количество сделок в среднем в 3,7 раза за последний месяц. Наибольший интерес традиционно к объектам московской агломерации, где расположены более 55% таких инфраструктурных проектов.

Сейчас  российские инвесторы пересматривают стратегии в пользу коммерческой недвижимости – от акций и депозитов она отличается большей стабильностью, что было отмечено аналитиками еще в 2014 г., когда впервые санкции оказали сильное влияние на российский финансовый рынок. Поиск надежных вариантов – один из самых актуальных запросов частных инвесторов в период повышенной волатильности.

В 2021 г. на рынке московского региона купили или арендовали около 2,5 млн кв. м, на 50% больше чем в 2020-м. Ставки аренды и их динамика вышли на новые максимумы, а доля свободных площадей была минимальной. Существенно ситуация пока не изменится – показатель вакантности сейчас составляет 0,5% и будет примерно 2-3% в конце года. Арендные ставки в складах с конца 2020 г. по декабрь 2021 г. выросли в Москве на 26% и в 2022-м продолжат рост. Стоимость аренды 1 кв. м склада приблизилась к стоимости офиса класса C. Данные поисковой системы Яндекс показывают значительный рост запросов, связанных с покупкой складских помещений – на 50% в сравнении с мартом прошлого года, на 25% по сравнению с концом февраля этого года.

Инвесторы обладают значительным объемом рублевой ликвидности, которую они готовы вкладывать в инфраструктурные проекты. Склады стали интересны еще в разгар пандемии. Этот сегмент считается одним из самых устойчивых к макроэкономическим изменениям, он хорошо себя показал и в 2008-м, и в 2014 г., когда были схожие проблемы на финансовом рынке. Эксперты подчеркивают его ценность в диверсификации портфеля инвестиций в недвижимость. Скорее всего, спрос будет поддерживаться и дальше за счет государственных инвестиций в производство и налоговых преференций.

Доходность инвестиций в индустриальные парки зависит от бизнес-модели и типа проекта. «Гринфилд» (новые проекты «в чистом поле») рассчитаны на средний и крупный промышленный бизнес, подготовленные с точки зрения инфраструктуры участки как правило продаются, реже – сдаются в долгосрочную аренду. Проекты «браунфилд» на базе бывших предприятий пользуются спросом у субъектов малого и среднего предпринимательства (последние часто арендуют производственные помещения для ведения промышленной деятельности). В 2020 г. в «гринфилдах» на 1 руб., вложенный управляющей компанией в инфраструктуру, в среднем приходилось до 8 руб. инвестиций резидентов в производство, в «браунфилдах» соотношение меньше, 1 к 4,4. В среднем по отрасли на 1 руб. вложений в инфраструктуру приходится от 4,4 до 5,5 руб. инвестиций в производство.

Важным индикатором востребованности индустриальных парков является их заполняемость. С 2013 г. среднегодовой темп роста заполненных площадей (16,9%) обгоняет темп роста новых введенных площадей (17,1%). Несмотря на то, что каждый год появляются новые объекты, предложение не поспевает за спросом. Число самих индустриальных парков растет ежегодно на 23%.

В 2020 г. на частные индустриальные парки приходилось 62% от всех созданных рабочих мест, в государственных – 38%. В среднем на одного резидента в государственном индустриальном парке приходилось 2,8 резидента в частном и на одно рабочее место, созданное в государственном индустриальном парке, приходилось 1,6 рабочих мест в частном. В совокупности по отрасли с 2013 г. число резидентов выросло в 3,7 раз (до 3498 предприятий), а число рабочих мест в 3,3 раза, до 185 400 человек. Таковы данные Ассоциации индустриальных парков России. По прогнозу экспертов в ближайшее время российский бизнес будет активно использовать открывшиеся возможности импортозамещения, возможно, что российских брендов станет больше. Например, сейчас я вижу, как некоторые начинают мебельное и швейное дело.

Если в ближайшее время государство будет активно инвестировать в производство, снизит ключевую ставку и даст предприятиям налоговые преференции, то 2022-й станет вторым по счету успешным годом для рынка индустриальных парков и складской недвижимости. Безусловно, мы находимся в сложной ситуации, когда горизонт планирования сократился, импорт и экспорт переживают самый тяжелый кризис за всю историю России. Но есть примеры стран, которые начинали восстановление экономики в куда более в трудные времена,  сфокусировавшись на собственном производстве, повышении качества продукции и менеджменте бизнес-процессов, и достигли в этом совершенства.