Объем скрытой вакансии на офисном рынке Москвы растет

По нашим подсчетам, 192 240 кв. м офисов в Москве планируется к освобождению в течение года. Объем открытой, «публичной» вакансии по данным на середину апреля составляет 1 515 790 кв. м. Доля скрытой вакансии, таким образом, составляет 11,3% от общей по рынку. Эти площади на открытом рынке не представлены и, как правило, никак не рекламируются.

Причины, по которым формируется так называемая скрытая вакансия, разные. Например, арендатор хочет сдать часть площадей в субаренду, или собственник, понимая, что действующий арендатор не будет продлевать договор, заранее начинает подыскивать ему замену. Или собственника по тем или иными причинам не устраивает текущий состав его арендаторов – неисправно платят, хотелось бы иметь дело с одним-двумя моно-арендаторами, а не с большим количеством резидентов. Кроме того, здесь возможна ситуация, когда собственник сдает офисы кабинетной планировки по арендопригодной площади, а хочет привлечь моно-арендатора на всю площадь. Моно-арендатор в этом случае оплачивает аренду «по контуру», то есть коридоры и места общего пользования (МОП) в том числе. Для собственника даже при той же ставке это выгоднее.

Наконец, возможны ситуации, когда арендатор хочет выйти из договора без штрафов за досрочное расторжение и договаривается с собственником о том, что сможет сделать это, найдя себе замену. Все время поиска действующий арендатор продолжает платить.

Один из свежих кейсов, с которым мы столкнулись, как раз относится к последнему типу: арендатор бизнес-центра, владелец которого находится под санкциями, хочет выйти из неразрывного договора аренды, подыскав себе замену. Думаю, число примеров будет расти. Ключевым становится вопрос о том, как эта замена резидента может произойти. У собственника есть действующий арендатор и арендный поток, и он может быть не готов тратить ресурсы на поиск. Для арендатора брокеридж – не профильная деятельность, и он также может не располагать необходимыми временными ресурсами.

С точки зрения профиля арендатора наиболее «вибрирующими», то есть формирующими основной объем скрытой вакансии, выступают российские подразделения иностранных компаний сегментов «IT/ Media/ Телекоммуникации», «Финансы и аудит», «Торговля и производство». Именно они выступали драйверами офисного рынка на протяжении последних двух лет. Так, за этот период только игроки сегмента «IT / Media / Телекоммуникации» арендовали более 604 000 кв. м офисных площадей в Москве.

По площади лота с учетом скрытой вакансии наибольшее совокупное предложения приходится на блоки, расположенные между Садовым и Третьим транспортным кольцом, а также между ТТК и МКАД (74% от общего объема вакансии на рынке).

Основная часть офисов, которые сейчас формируют скрытую вакансию, как правило, расположена в бизнес-центрах классов А и В+ – именно в высококлассных объектах преимущественно заключены неразрывные договоры со штрафными санкциями при досрочном расторжении. Средневзвешенная арендная ставка triple net с учетом этих площадей, по данным на середину апреля 2022 г., составляет 27 870 руб./кв. м/год в классе А, 19 350 руб./кв. м/год в классе В+. В классе В средневзвешенная ставка аренды с учетом скрытой вакансии составляет 15 230 руб./кв. м/год (также без учета НДС, OPEX и коммунальных платежей).

Такие предложения аренды, как правило, невозможно найти в открытых источниках. Обычно о них знают, помимо сторон договора аренды, только брокеры. Это могут быть «дефицитные» лоты – например, крупные площади с ремонтом и даже мебелью. Такие лоты ценны в условиях узкого предложения качественных вакантных площадей в бизнес-центрах классов А и В+ в топовых местах. Кроме того, в такие офисы часто можно оперативно въехать без значительных вложений в ремонт (как правило, здесь нужен либо минимальный косметический ремонт, либо ремонт вообще не нужен).