Склады стали новой звездой инвестиционного рынка
229 млрд руб. инвестиций привлекла коммерческая недвижимость России за три квартала 2021 г., по данным Knight Frank. Это почти на треть больше, чем за аналогичный период в и прошлом, и в «допандемийном» 2019-м году. До конца года объем инвестиций может составить до 290 млрд руб., если не помешают пандемия и связанные с ней ограничения.
По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia, рекордно высокий объем инвестиций – это результат снятия летних ограничений, общего оживления рынка и экономического восстановления, а также закрытия крупных сделок с участками под девелопмент, на которые пришлось 65% всех вложенных за январь-сентябрь 2021 г. средств (46% годом ранее).
На втором месте – складские объекты. Несмотря на снижение доли инвестиций в склады в общем объеме с 18% до 12% по итогам трех кварталов, сохраняется интерес инвесторов к складской и логистической недвижимости, которая до сих пор находится на подъеме. За январь-сентябрь 2021 г. объем инвестиций в склады уже превысил показатели 2015-2019 гг., и по итогам года может оказаться на уровне рекордного 2020-го, когда было закрыто сделок на 41,3 млрд руб. Сделки происходят с участием крупных инвестиционных фондов, которые ранее не были столь активны в складском сегменте: «Сбер управление активами», «ВТБ инфраструктурный холдинг». По итогам года доля вложений в сегмент может составить 15-20%. Для сравнения в 2015-2019 гг. в складские активы шло 5-7% всех инвестиций в недвижимость.
«Складская недвижимость не просто «пережила» период турбулентности – она стала одним из немногих бенефициаров пандемии и уверенно преодолевает очередной пик спроса, – сказал Новиков на XVII ежегодной конференции «Складываем новую реальность». – Мы видим ажиотаж в сегменте: он привлекателен даже для крупных инвестиционных фондов, которые ранее предпочитали торговые или офисные активы. Потенциал этого рынка далеко не исчерпан, за его развитием интересно наблюдать».
Наблюдатели отмечают в первую очередь влияние интернет-торговли, которая забирает себе все больше площадей. По словам Вячеслава Холопова, директора по аренде и маркетингу Raven Russia, вакансия в существующих проектах упала практически до ноля, спрос на качественные помещения вырос, в том числе благодаря резкому росту e-commerce и конкуренции маркетплейсов, девелоперы загружены текущими заказами. В то же время себестоимость строительства резко и непрерывно растет уже год. Ставки аренды в таких условиях взлетели с 4200 руб. за кв. м в год год назад до 5000 — 5500 руб. в классе А (и двигаются в сторону 6000 руб.), а до стабилизации строительного рынка новое спекулятивное строительство начинать не имеет смысла – собственник может не угадать с финальной себестоимостью проекта и ставкой аренды, считает Холопов.
«Можно ожидать анонса большого количества новых проектов в ближайшие год-два. Однако не всем из них суждено будет реализоваться: существенная конкуренция со стороны профессиональных девелоперов, невысокая по сравнению с другими сегментами недвижимости маржинальность, требовательность арендаторов к качеству финального продукта и локации, а также продолжающийся рост себестоимости строительства могут "испортить аппетит" к возведению складов многим новым игрокам».
«Себестоимость строительства за последний год, то есть с сентября 2020 года, выросла по разным оценкам более чем на 50% – это самый высокий показатель роста стоимости за последние пять лет. Ставки аренды с начала года выросли примерно на 10 — 12%, растет и стоимость кредитования. Девелоперская доходность проектов на ранней стадии реализации снижается и приближается к стоимости фондирования, и при таких цифрах институциональные девелоперы не спешат строить в значительном объеме новые спекулятивные площади, а новые игроки на рынке складского девелопмента не всегда могут сориентироваться в ситуации и продемонстрировать положительный результат».
По словам Захара Валькова, исполнительного директора Radius Group, в прошлом году в Московской области на интернет-ритейлеров пришлось 35% сделок, и в ближайшие несколько лет этот тренд сохранится. Частично именно растущая доля онлайн-игроков компенсирует снижающийся спрос со стороны непродуктового ритейла и дистрибьюторов, по его словам.
В регионах России объем запросов на аренду складских помещений в 2021-2023 гг. уже превышает объем свободного предложения – совокупная потребность составляет 3,8 млн кв. м. На сегодняшний день клиенты более заинтересованы в создании проектов built-to-suit. Доля спекулятивных площадей в структуре спроса снизилась на 10% относительно I полугодия 2020 г., до 73%. Вакансия уменьшилась с 4,9% в начале 2020 г. до 1,8% к концу I полугодия 2021 г. По прогнозам, объем ввода новых качественных складских помещений в 2021-м продолжит расти и составит от 0,8 до 0,9 млн кв. м.
Но по мнению Глеба Белавина, заместителя гендиректора по работе с арендаторами УК MLP, со стороны устойчивых игроков наблюдается выжидательная позиция как в плане спекулятивного строительства, так и в отношении формата built-to-suit: «Девелоперы, входя в такие сделки, будут заключать договор с открытой ценой. Арендный девелопмент озадачен отсутствием вакантных площадей и увеличением цен на строительные материалы, следствием чего стал рост ставок, который, впрочем, отстает». По мнению Белавина, в моменте рынок перегрет, и это нетипичная ситуация для складского девелопмента, одного из самых «уравновешенных» на рынке коммерческой недвижимости.