Отельная начинка

Проекты, которые позиционируются как элитные, принято считать наиболее совершенными и качественными не только с точки зрения архитектуры, но и инженерии. В глазах потенциального покупателя элитный дом должен выглядеть как высокотехнологичный комплекс: система распознавания лиц автоматически пропускает «своих», голосовое управление позволяет регулировать температуру воздуха в квартире, а робот-консьерж следит за хранением доставленных курьерами посылок. На деле все гораздо проще: инженерные системы в элитном доме совершенны настолько, насколько это возможно в условиях коммерческого строительства, а не кинофильмов о будущем.

Большинство решений, которые сейчас внедряются в элитные жилые проекты, уже применялись в проектах пятизвездочных отелей. Именно отельеры первыми внедрили системы резервирования электричества и воды или оборудование для контроля температуры воды или ее централизованной очистки до питьевой. Появление на рынке жилья апартаментов под управлением люксовых операторов способствует развитию этих технологий. 

Разница в капитальных затратах на строительство элитного дома в сравнении с объектами бизнес-класса может достигать 15–30% в зависимости от расходов на конструктив объекта, его инженерных систем, качества фасадов. В строительстве каждое нетиповое решение удорожает проект, иногда – непропорционально. Например, шахты для дополнительных лифтов, которые поднимают владельцев пентхаусов с паркинга до квартиры, занимают потенциально ликвидную площадь.

Отдельная тема – превращение в жилой объект исторического здания, памятника архитектуры. 25% проектов на рынке элитной недвижимости именно таковы. Сделать современную подземную часть при сохранении исторических фасадов – это увеличивает стоимость работ в разы. Ведь строителям придется двигаться не снизу вверх, а методом top down – с укладки плиты первого этажа вместо традиционной раскопки котлована. Модернизация исторических зданий и необходимость создавать современную инженерную инфраструктуру в условиях ограничений, накладываемых на работу с объектами культурного наследия, могут добавлять до 30–40% к стоимости работ. В бизнес- и комфорт-классах подобных проектов практически не встречается.

Понятно, что световая галерея с колоннами внутри здания, бассейн на кровле, увеличенные террасы и другие уникальные архитектурные и дизайн-решения будут заложены в стоимость. Сложный конструктив элитного дома будет дороже стандартной архитектуры на 30–40%, инженерия – на 50–60%. 

Более сложные системы внутренней вентиляции, работающие таким образом, чтобы человек в помещении не ощущал движения потоков воздуха при проветривании, создаются в элитном жилье с помощью отдельных боксов для каждой квартиры. Использовать такие приемы в комфорт- или бизнес-классах пока невозможно из-за высокой стоимости технологий – только они могут занимать 1–2% в структуре общей себестоимости строительства. 

Но в итоге качественная отделка из дорогих материалов, безопасная инженерия и нетиповой конструктив влияют на стоимость жилья не меньше, чем престиж места или архитектора. Покупатель может не увидеть разницы между витражным и обычным остеклением, но он заметит такие мелочи, как одинаковый уровень пола в квартире и на террасе – включение такого решения в проект потребует использования более дорогого материала утеплителя, и разница в расходах для застройщика составит 30%. 

Строительный цикл проектов стандартного класса обычно занимает 3–4 года, а в элитном сегменте – около 5–7 лет. Не устареть до окончания работ проектам позволяет, пожалуй, только выход за рамки привычных решений. Девелоперам и застройщикам приходится быть отчасти предсказателями и трендсеттерами, и не только на рынке недвижимости. Они должны представлять себе, как сегодняшние запросы могут трансформироваться в будущем и какие глобальные вызовы будут стоять перед жителями больших городов, чтобы максимально точно «закрывать» их потребности и боль спустя годы после покупки жилья. 

Локдауны заставили людей по-настоящему, а не на словах задуматься о work & life balance. Ведь если из дома невозможно выйти, может ли он обеспечить возможности для отдыха и работы одновременно? Покупатели стали обращать внимание не только на функциональность собственных жилищ, но и на внешние сервисы, которые им может предложить девелопер, будь то каршеринг, медицинские услуги или свободный доступ к фитнес-клубу внутри здания. И теперь львиная доля времени застройщиков уходит не только на создание архитектурных решений и внутренних интерьеров, но и на проработку дополнительных услуг. Именно они сейчас создают около 30–40% добавленной стоимости для жилья сегмента люкс.

Например, тренд на заботу о здоровье в элитной недвижимости начинает приобретать форму медицинских консьерж-сервисов. Подобные услуги уже предлагают покупателям Madison House на Манхэттене и Villa Collection в Майами. Они дают возможность посещать доктора в тот же день, вызывать его на дом, вакцинироваться, не выходя из квартиры, пользоваться услугами телемедицины. Также, выступая за осознанное потребление, некоторые девелоперы уже предлагают покупателям услуги люксового каршеринга внутри жилых комплексов. Например, в распоряжении будущих жильцов ванкуверского комплекса Oakridge к 2026 г. будут 75 автомобилей BMW, и наличие собственного авто станет совершенно необязательным.