Как санкции и кризис повлияют на девелоперский продукт

Каждый большой стресс – как отраслевого масштаба, так и общеэкономического – неизменно порождает массу прогнозов относительно перспектив строительной индустрии. В 2014 г. контекст рассуждений задавали первая волна больших санкций и валютный шок, в 2018-2019 гг.  прошли под знаком реформы долевого строительства и внедрения схемы с эскроу-счетами, в 2020-2021 гг. все эксперты говорили о краткосрочных и долгосрочных последствиях пандемии. В 2022-м строительный сектор будет держать экзамен перед сверхмощными социально-экономическими и военно-политическими вызовами. 18 апреля председатель Центробанка Эльвира Набиуллина предупредила о начале «непростого периода структурных изменений, связанных с санкциями». Последние скажутся и на реальных секторах экономики. Это неминуемо отразится на российском девелопменте и его продуктовых линейках. Обозначу возможные сценарии трансформации, с которыми может столкнуться первичный рынок недвижимости.

Уменьшение метража квартир

Год за годом российские девелоперы вынуждены решать непростую задачу: как продолжать подъем цен в условиях стагнации или снижения реальных доходов покупательской аудитории. С резким ухудшением экономической конъюнктуры задача еще более усложнилась. У строительных компаний нет предпосылок – ни объективных, ни субъективных – для уменьшения стоимости квадратного метра. Издержки на стройматериалы, оборудование, технику, логистические услуги и рабочую силу значительно выросли и толкают вверх прайс на квартиры. Кроме того, застройщики не могут допустить обратного тренда по соображениям психологии: растущая цена подгоняет спрос, играя на тревожности покупателя. В этой ситуации девелоперские компании могут пойти по пути производителей продуктов питания. Он предполагает удержание прежней цены при уменьшении габаритов. За те же 18-20 млн руб. в бизнес-классе будет продаваться квартира площадью не 60, а 50-55 кв. м. Уменьшение площади выводимых в продажу лотов – давно устоявшийся тренд. За последние пять лет средний метраж новых объектов недвижимости потерял 25% в Москве и 20% в Санкт-Петербурге.

Одновременно с витрины начнут исчезать нестандартные планировки, реализация которых вызывает проблемы. Их заместят компактные, легко трансформируемые пространства. Так, бизнес-сегменту грозит потеря предложения с каминами, террасами, вторым уровнем, мастер-спальнями. Но результат этого будет заметен только спустя два-три года, когда начнется следующий строительный цикл.

Отказ от чистовой отделки

Для девелоперского продукта характерна высокая инерционность. Между началом разработки проекта и выходом его на рынок проходит около 2-2,5 лет. Иными словами, жилые комплексы, концепция которых будет основана на современных реалиях, пополнят экспозицию не ранее, чем в 2024 г. В уже согласованных планах по освоению площадок девелоперы не смогут изменить параметры застройки и благоустройства, матрицу планировочных решений, состав социальной и сервисной инфраструктуры. Однако некоторые аспекты все же поддаются оперативной корректировке. Среди них наиболее заметную роль играет отделка. В элит- и премиум-классе эта услуга может и вовсе исчезнуть – если расширится круг поставщиков, покинувших российский рынок. Материалы, аксессуары, техника и оборудование, которые применяются при отделке высокобюджетных жилищ, производятся известными международными компаниями. Это признанные бренды, поддерживающие и подчеркивающие эксклюзивный статус недвижимости. Для них можно подыскать технические аналоги (российского, турецкого или китайского производства), но трудно заменить в плане престижа и представительского функционала. Застройщикам проще будет полностью отказаться от опции с отделкой. Невозможно представить условную белорусскую (пусть и качественную) сантехнику в квартире с ценником 1-1,5 млн руб. за кв. м.

В бизнес-классе и верхней фракции комфорт-класса ситуация не столь острая. Здесь превалируют соображения не престижа, а экономии (снижение конечной стоимости продукта). Соответственно, строительным компаниям удобнее обойтись без предложения с чистовой отделкой или перевести ее в разряд услуг, выполняемых по индивидуальному заказу. Зато вероятно более широкое  распространение формата white box – он уже доказал популярность и является высоколиквидным продуктом. В масс-маркете перспективы отделки напрямую зависят от сохранения льготных ипотечных программ, государственных или корпоративных. В этом сегменте стоимость отделочных работ и материалов сравнительно невелика (5-7% от бюджета квартиры), а сама опция пользуется высоким спросом. Если ее и в дальнейшем можно будет «упаковать» в  тело относительно доступного кредита, застройщики продолжат выставлять отделанные квартиры на продажу.

Больше панельного и модульного домостроения

Панельные дома в настоящее время обеспечивают четверть предложения на столичном рынке, пятую часть – на петербургском и подмосковном, одну шестую – на локальных рынках Екатеринбурга и Ленинградской области. Усиление кризисных тенденций мотивирует застройщиков, работающих в массовом сегменте, инвестировать больше средств в развитие панельных и модульных технологий. Они позволяют не только поддерживать относительно низкую себестоимость строительства, но существенно ускоряют его темпы. Это означает, что девелоперы смогут быстрее получить доступ к средствам на эскроу-счетах. Вместе с тем, применение панелей и модулей поможет сохранить объемы строительства в комфорт-классе и тем самым выполнить заданные Минстроем показатели. Следует отметить, что панельное домостроение колоссально эволюционировало в XXI веке. Удалось изжить ряд эстетических и конструктивных недостатков, хорошо знакомых каждому жителю России. Поэтому можно быть уверенным, что застройщики смогут предложить еще более совершенные образцы уже в среднесрочной перспективе.

Перспективы цифрового моделирования

Компания Autodesk – производитель программного обеспечения для BIM-проектирования – объявила о приостановке деятельности в России. Это решение нельзя назвать драматическим ударом по российской стройиндустрии, но внедрение BIM-технологий в девелоперскую практику явно замедлится. Российская IT-индустрия пока не в состоянии полностью заместить зарубежные разработки, особенно в сфере высотного и нестандартного строительства. В то же время типовые объекты инфраструктуры (спортивные комплексы, школы, детские сады) и массового жилищного строительства вполне могут строиться по моделям, созданным российскими программистами. Уже известны проекты, где на всех этапах проектирования применялось российское программное обеспечение (в частности, бизнес-парк «Ростех-сити» и пространственно-связанная с ним «Чкалов арена»).

Эпоха «скромной» архитектуры

От сотрудничества с российскими девелоперами отказались несколько ведущих архитектурных бюро, включая Herzog & de Meuron, Zaha Hadid Architects, Foster + Partners и др., которые принадлежат к числу безусловных мировых брендов. Их имена в составе команд, участвующих в создании проекта, всегда считались важным критерием элитарности. Теперь застройщики, которые специализируются на высокобюджетном жилье, серьезно потеряют в маркетинге. Не вызывает сомнения, что российские архитектурные бюро в состоянии поставлять качественные проекты для стройиндустрии. Но, как и в случае с отделкой, адекватная замена западным звездам невозможна.

В целом при наступлении кризиса ценность архитектуры в иерархии потребительских приоритетов снижается. Многие участники рынка могут поддаться искушению и сэкономить на этом аспекте. Вероятно, нас снова ожидает период невыразительных и однообразных фасадов. А вот за благоустройство волноваться не стоит – девелоперы вряд ли откажутся от дворов без машин, ландшафтного озеленения, бульваров, велодорожек, детских площадок, спортивных объектов и прочих инфраструктурных элементов. Все перечисленные опции по-настоящему важны для современного покупателя и могут выступать реальными конкурентными преимуществами в надвигающуюся пору стандартизации и упрощения девелоперского продукта. Имиджевых проектов в сфере благоустройства и эко-дизайна, таких, как Шелепихинская набережная, «Тюфелева роща», «Зеленая река», явно будет меньше. Их – в силу высокой капиталоемкости – придется подождать до более благополучных времен.