Как уход западных компаний сказался на предложении новостроек с отделкой

Один из самых востребованных продуктов у конечных покупателей и инвесторов в недвижимость – новостройки с чистовой отделкой. Такое вложение позволяет сэкономить на ремонте и при желании сразу же вывести актив на рынок аренды. В условиях западных санкций один из самых острых вопросов, которые интересуют потенциальных покупателей, – что будет с качеством и стоимостью отделки?

Планы MR Group на 2022–2023 гг. включали строительство жилья с подавляющим большинством квартир с предчистовой отделкой и небольшой, 10–15%, частью квартир с чистовой. Сейчас мы не пересматриваем это соотношение в проектах, но новые условия, очевидно, внесут коррективы, особенно там, где еще не подписаны договоры с подрядчиками на выполнение отделочных работ. По отделке МОПов, лобби, паркингов и других общественных зон изменений не будет, все необходимые материалы и комплектующие уже закуплены.

Основной вопрос – возможность сохранить материалы, заложенные в проект, так как под ограничения попадает часть крупных международных брендов. Таких до 30–50% – в зависимости от класса жилья. Стоимость части российских материалов тоже растет, но рынок достаточно насыщен различными производителями, ассортимент продукции достаточно широк, и все необходимое возможно приобрести.

Два главных направления, на которых нам придется сосредоточить дополнительные усилия, – обеспечить проекты лифтами и внутренними инженерными коммуникациями. В основном в ЖК бизнес-класса и выше используются модели западных производителей, под которые выполняются в том числе и конструктивные части здания: шахты, помещения для размещения оборудования и т. д. Но и здесь есть варианты: не все компании присоединились к санкциям, кроме того, есть качественные азиатские производители. В краткосрочной перспективе эта проблема у нас снята: по большинству проектов лифты были заказаны у прежних производителей. Установленное ранее оборудование по-прежнему обслуживается по стандартам и сертификатам производителей российскими компаниями, которые значительно увеличили объемы складируемых запчастей. Сейчас ведется много переговоров с альтернативными производителями, для которых открылись новые возможности, их решения изначально адаптировались под российский рынок (и под распространенные у нас конструктивные особенности зданий), и мы уже понимаем, как будем перестраивать поставки.

Это же касается элементов для создания цифровой среды умного здания и умной квартиры, где тоже значительная часть комплектующих закупается не на внутреннем рынке. Но в московских проектах изначально есть весомая доля азиатских производителей слаботочных систем и достойных по качеству и срокам гарантии вариантов материалов и оборудования. По инженерии из-за санкций тоже не планируется значительных изменений.

Мы много проектов ввели в 2021 г., а часть начатых входят в самую активную фазу в конце года или переходят на 2023 г., поэтому в моменте импортозамещение нас практически не коснется, самое необходимое на старте мы успели купить. По новым проектам изменения будут, можно подобрать достойные альтернативы по всем позициям. Но очевидно, что себестоимость будет меняться.

Многие застройщики отказались от реализации квартир с отделкой, в других – выросли цены на такие лоты в среднем на 15–20%. Не все смогли включить исчерпывающий перечень работ в подписанный контракт, а при подписании новых контрактов застройщики работают уже с новой себестоимостью, и эти расходы отразятся в цене. Поэтому те проекты, что есть на рынке сейчас, в перспективе останутся самыми привлекательными для покупателей. Даже если ипотека в ближайшие месяцы еще больше подешевеет, рост себестоимости проектов компенсирует снижение ставок.

По большинству позиций материалов и оборудования мы уже видим рост цен от 5 до 20%, некоторые позиции выросли до 25% – в основном это европейские бренды с производством в Китае. Примерно на 10% в среднем выросла стоимость отделочных работ для застройщика. Договоры мы не перезаключаем и отделку не отменяем. Но в новых проектах генеральные подрядчики и подрядчики будут приносить уже новые сметы – с учетом новых реалий и потенциальных рисков.

Расходы на самостоятельный ремонт в феврале – апреле выросли гораздо сильнее, чем цена отделки от застройщика. До конечного потребителя материалы и комплектующие доходят через цепочку поставщиков и посредников, каждый из которых закладывает риск по логистике и срывам поставок, раньше – 3–5% маржи на каждом этапе, сейчас – по максимуму. Поэтому материалы и товары, которые подорожали в связи и инфляцией и валютными курсами на 10–20%, клиент на выходе может получить по цене на 100% выше докризисной. Такая информация до нас доносится с рынка b2c. К тому же сужается выбор из-за ухода сетей, магазинов, просто из-за покупательского ажиотажа. Склады крупнейших производителей активно опустошались в марте и апреле. Мы видим увеличение нагрузки на них и даже квотирование в отгрузке материалов, так как крупные производители, например сантехники и керамогранита, корректируют графики отгрузок, понимая огромный объем потребления проектами, строящимися в центральном регионе. В b2c сегменте доступных материалов будет все меньше, а цена для потребителя вырастет куда значительнее, чем на 15–20%.