Без потери качества

Принятые в 2022 г. правительством РФ антикризисные меры поддержки строительной отрасли направлены на то, чтобы дать застройщикам возможность выполнить все обязательства перед покупателями. Для этого нужно больше времени: надо заново настроить логистику, разобраться с импортозамещением, пересобрать бизнес в новых экономических реалиях. Поэтому одна из целей поддержки – дать временной зазор, в который застройщик будет тратить ресурсы исключительно на решение антикризисных задач, в том числе – не допустить срыв ввода объектов или низкое качество работ. Сейчас рынку необходима отсрочка, чтобы переработать отдельные части своего бизнес-сценария, и вывести качественный продукт.

Для таких задач, в том числе, был принят мораторий об отмене начисления пени, штрафов и неустоек застройщикам на неполный год с 29 марта 2022 г. до 31 декабря 2022 г. Раннее он вводился на период локдауна в качестве меры защиты от перекрестных санкций при срыве поставок. 9 месяцев отсрочки – это только часть 2-3х-летнего строительного цикла, в течение которого застройщик может оперативно сфокусироваться на поиске логистических и технологических решений, которых требуют нынешние рыночные обстоятельства.

Сегодняшняя финансовая модель строительства такова, что застройщику не выгодно затягивать сроки ввода, ведь тогда и доступ к эскроу-счетам будет открыт ему позднее. Стоит также заметить, что принятые меры не исключают для дольщиков получение компенсации за перенос сроков – суды продолжают работать по таким делам. Просто компенсация будет выплачиваться с 2023 г., ее размер уменьшится на период действия моратория.

Еще одно опасение потребителей связано с минимизацией проверок на строящихся объектах. Данная мера должна внести больше прозрачности в процессы инвестиционно-строительного цикла, нивелировать возможные проявления человеческого фактора и защитить от потенциальной коррупционной составляющей, которая растет пропорционально количеству административных процедур.

Дополнительные и внеплановые проверки только создавали лишние бюрократические барьеры и оттягивали время ввода дома в эксплуатацию. Что же касается опасений за качество – дольщик в настоящее время полностью защищен 214-ФЗ. Несмотря на уменьшение количества проверок, все гарантийные обязательства застройщики и генподрядчики продолжают нести в полном объеме, сроки по ним не меняются.

Согласно анализу претензионной практики, сейчас застройщиками удовлетворяется свыше 95% требований по качеству по гарантийному обслуживанию. Компании не заинтересованы в угрозах для репутации из-за необходимости устранять брак.

Дополнительной мерой контроля при возникновении разногласий по качеству отделки между застройщиком и дольщиком становится и институт независимой экспертизы. Привлеченным экспертом не может стать любой человек с улицы: специалист с профильными знаниями и образованием и включенный в один из национальных реестров – специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или специалистов в области строительства. Ему также нужно быть официально трудоустроенным по трудовому договору у ИП или компании-члена соответствующей саморегулируемой организации. Причина такого подхода – стремление защитить рынок от токсичных организаций, которые специально затягивают процесс и не дают провести прием жилья: цель их деятельности не в устранении недочетов в интересах дольщиков, а в зарабатывании денег на неустойках. На рынке юридических услуг есть пул компаний и частнопрактикующих лиц, зарабатывающих на не-приемке жилья. Только в 2021 г. почти у половины исков – более чем на 18 млрд руб. – судебные эксперты находят злоупотребление правом с целью получения прибыли.

Что касается непосредственно браков в строительстве, невозможно безнаказанно долго строить плохо  – компания просто убьет репутацию и продажи и может обанкротиться. Застройщики выкладывают регулярные фото- и видеоотчеты, ставят онлайн-камеры на стройке, создают шоу-румы будущих квартир, а весь состав проекта подробно изложен в проектной документации.

Девелоперу гораздо сложнее и дороже что-то изменить в процессе, нежели достроить согласно стандартам. И введенные меры никак не меняют данных условий: меняются сроки и процессы прохождения проверок, но нормы стройки.

Конечно, нельзя не признать, что в премиальных сегментах из-за введенных санкций сохранить часть импортных брендовых материалов не получится, если только застройщик не успел закупить 100% всего до ввода санкций. Однако эта доля в общем строительном объеме незначительна, а все изменения материалов будут отражены в проектной документации. Кроме того, многие зарубежные компании открывали представительства в России или продавали тут франшизы, и они остаются. Для поддержания объема поставок западных брендов уже начал работать параллельный импорт таких товаров, как, например, Electrolux и Siemens, поэтому сегменты, где цена 1 кв. м значительно выше среднего, не должен пострадать.

Проблема потенциально может возникнуть в части отделки квартир брендированными материалами, и этот вопрос надо решать совместно с потребителями, поскольку предоставить замену на аналогичные материалы такого же высокого ценового уровня совершенно точно можно, но бренды будут другие – насколько это устроит конечных потребителей, вот вопрос.

Перебои с поставками в локдаун и рост стоимости стройматериалов заставили застройщиков искать более бюджетные российские аналоги зарубежным в последние два года. По словам Марата Хуснуллина, заместителя председателя правительства РФ по вопросам строительства, доля импортозамещения в строительном сегменте достигает в настоящее время 90%, и это такие важные и затратные статьи расходов, как кондиционирование и вентиляция.

Один из наиболее остро стоящих вопросов – импортозамещение лифтового оборудования. Для его решения Департамент инвестиционной и промышленной политики города Москвы недавно провел совещание, где застройщики и крупнейшие производители лифтов в РФ (АО «Щербинский лифтостроительный завод», АО «Мослифт», ПАО «Карачаровский механический завод») обсуждали возможность производства продуктов для премиальных сегментов на базе российских технологий. Задача поставлена, сейчас производителями и профильными департаментами и рассчитывается ее решение. При правильном взаимодействии застройщиков и производителей задача точно может быть решена.