Девелопмент обречен стать инновационным

Доходы населения сократились, ставки по ипотеке по сравнению с периодом высокого спроса в 2020 – первой половине 2021 гг. увеличились. Даже несмотря на дальнейшее снижение стоимости кредита, в текущих условиях клиентам нужна не только доступная ипотека, но и экономическая стабильность и предсказуемость. Себестоимость строительства между тем только за прошлый год выросла на 50%. Рост себестоимости сейчас – основной фактор роста цен, но есть и другие предпосылки такой динамики, скажем, уменьшение предложения. Оптимизировать издержки – очевидная реакция девелоперов. Но застройщики прекрасно понимают, что значительная часть затрат на строительство – это «трансляция» рисков из других отраслей, которые девелоперам не подчиняются. Даже несмотря на возврат ключевой ставки к предкризисной, банки стали более требовательными к заемщикам и соглашаются кредитовать далеко не все проекты, особенно в регионах. Стоимость материалов и перевозок повысилась из-за девальвации рубля. Последующая коррекция курса не привела к пропорциональному снижению цен на импорт – это может видеть любой потребитель даже при посещении супермаркета. Монополизм сырьевиков сохраняется, что позволяет им удерживать цены на металл, топливо, пластики на высоком уровне.

Автопроизводители могут выпустить более простую модель в продажу. Новая «панелька» будет проигрывать старой в цене и расположении, а также готовой и «свежей» новостройке высокого качества последних пяти лет. Урезанный продукт продать будет сложно. А потребность в новом жилье все равно будет сохраняться. Просто в условиях рецессии люди из небольших городов станут переезжать в крупные в поисках работы. Появится платежеспособный спрос со стороны представителей новых бизнесов и отраслей, которые получат выгоды в текущей ситуации (скажем, в импортозамещении). Поэтому не строить нельзя.

Соответственно, качество придется в основном сохранить, а для снижения издержек – внедрять новые технологии. Как писал австро-американский экономист XX в., основоположник до сих пор актуальной теории инновационного развития Йозеф Шумпетер: «Прибыль может быть получена только в результате преимущества, которое дает инновация». Других способов снижения издержек крайне мало.

В этом году мы решили принять участие в акселераторе стартапов в строительстве Build UP, который организует фонд «Сколково». По сути, это конкурс-смотр стартапов и их инноваций, которые могли бы пригодиться в строительстве. Индустриальными партнерами акселератора помимо нас стали всего пять российских девелоперских компаний.

Только в Москве больше 100 застройщиков, а в России – больше 2000. Московские застройщики – это компании с оборотом в миллиарды и десятки миллиардов рублей, и по идее именно они могут стать флагманами инноваций, которые помогут отрасли выйти из создавшегося положения, но интерес девелоперского сообщества в целом пока слабый.

По данным Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ, в 2019 г. общий объем инновационных затрат, то есть фактические расходы на исследования и разработки, финансовую и коммерческую деятельность, направленную на создание новых или усовершенствованных продуктов, в строительстве в России составил 10,9 млрд руб. Это объем инвестиций примерно в два средних девелоперских проекта в Москве.

Общий же объем инвестиций в основной капитал в российском строительстве составляет 782 млрд руб. На 77% инновационные затраты состояли в покупке машин, оборудования и прочих основных средств, конечно за рубежом – в США, Европе, Японии, Южной Корее, теперь этот путь под большим вопросом с учетом санкций.

В таких условиях девелопмент может рассчитывать только на внутренние источники роста – девелоперские инновации, а также на поставки из дружественных стран. Наша компания выделила для себя пути технологической модернизации, которые мы в будущем попробуем реализовать:

1. Технологии информационного моделирования (BIM), 4D- и 5D-планирование, в том числе российских разработчиков.

2. Автоматизация экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий.

3. XR-технологии (AR, VR и MR), к примеру на стадии поиска архитектурных решений, вписывающихся в ландшафт, или в продажах для визуализации отделочных решений для покупателей.

4. Префабрикация элементов строительных конструкций, уменьшение операций на площадке, что позволит сократить период строительства и снизить долю ручного труда в процессе, который также активно дорожает последние два года. К примеру, внедрение сантехнических модулей позволяет минимум в два раза уменьшить число рабочих на площадке – плиточников, электриков, сантехников. Экономия средств на отделку достигает 30%.

5. Комплексная рыночная аналитика новых проектов, которую можно проводить самостоятельно с применением технологий Big Data при подключении к облачным базам данных о рынке недвижимости.

6. Сквозное управление девелоперским проектом, точнее автоматизация этого процесса на базе информационных система управления проектами (ИСУП).

7. Повышение операционной эффективности строительного оборудования и техники, например, путем внедрения автопилотов.

8. Экологичные, безопасные и энергоэффективные строительные материалы, конструкции, в том числе российских производителей.  

9. ESG-анализ девелоперских проектов.

10. Новые технологии в эксплуатации зданий, повышение их эффективности.

Встает вопрос, где все технологии взять, когда Россия фактически отрезана от мировых центров, производящих инновации, в том числе в PropTech. В недавнем опросе 43% девелопера не понимали, зачем вкладываться в PropTech стартапы, и теперь им подскажет сама жизнь: прежде всего российские новаторы помогут с технологическими решениями.

Именно поэтому PropTech-акселераторы сейчас как никогда важны. Помимо Build UP, в котором участвуем мы, есть еще и ForestTech, GreenTech Startup Booster, MGNTech, EngeneeringTech, Quadro, «Росбанк Дом», BuildTech, Sber500, Акселератор ФРИИ. Также имеет смысл присоединяться к отраслевым венчурным фондам, которые инвестируют в строительные технологии: «Протон Капитал», Genome Ventures, Sistema VC, Rusnano Sistema Sicar.

Инновации стоят дорого. Это бесспорно, но и преувеличивать проблему не следует. В Build UP большинство стартапов оцениваются в 10-100 млн руб., хотя есть и крупные компании в 200-300 млн руб. Как правило, девелоперы приобретают стартапы, лицензии или патенты на их технологии, либо входят в капитал компаний, приобретая все акции или их долю. Девелоперы вполне могут объединяться в консорциумы для внедрения наиболее дорогих, но и прорывных технологий. Так или иначе только эти инвестиции позволят снизить издержки, повысить эффективность новых проектов, улучшить продажи.