Стены бизнеса
На московском офисном рынке идет освобождение площадей
Компании готовы переезжать в помещения поменьше, но получше


Софья Ручко
Для Ведомостей

Стены бизнеса
На московском офисном рынке идет освобождение площадей
Компании готовы переезжать в помещения поменьше, но получше


Софья Ручко
Для Ведомостей

Одно из последствий пандемии для рынка офисов – бизнес будет уменьшать размер арендуемых площадей, по оценке JLL, в диапазоне от 3 до 50% от занимаемой площади

Кроме того, консультанты ожидают, что попутно компании будут улучшать качество «рабочего пространства», переезжая в помещения более высокого класса, благо ставки аренды снизились на фоне вдвое сократившегося спроса.

«Я думаю, офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации площадей, так и за счет ввода новых объектов», – говорил на конференции РБК по коммерческой недвижимости в феврале Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties. Сейчас уровень вакансии в качественных БЦ оценивается в среднем в 11–12%, и это считается не критичным для рынка показателем.

Барбашев считает, что многие компании используют возможность и переедут из класса B в класс А, а из С – в B, с ним согласна Евгения Гераськина, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «Пионер».

Ирина Хорошилова, старший директор отдела услуг корпоративным клиентам CBRE, говорит, что по сравнению с предыдущими годами компании в большей степени готовы на переезд, если это позволит уменьшить занимаемую площадь, не тратиться на отделку и получить более качественное помещение. Гераськина считает, что 20–25% компаний выберет именно такой сценарий. Но существенных проблем для рынка такая плавная миграция не сулит, уверена Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости Millhouse, и «не оставит больших пустующих площадей». Несмотря на оптимизацию кабинетов на 10–30%, в востребованных районах освобождающиеся площади быстро занимают новые арендаторы, подтверждает Барбашев, ссылаясь на пример бизнес-центра «Белая площадь».

Финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков напоминает, что растет кадастровая стоимость объектов недвижимости и вместе с ней – налог на имущество и арендные платежи за земельные участки. Это делает нерентабельным эксплуатацию устаревших зданий. Примером, по его словам, могут служить многочисленные промышленные объекты советского периода, которые были перепрофилированы под складские и офисные здания и в которых низкая арендная ставка отражала их моральное и физическое устаревание. Теперь такой ставки уже недостаточно для покрытия расходов владельца, приходится либо ставку повышать (и тогда уже у арендатора нет смысла там оставаться), либо вложиться в комплексный редевелопмент территории.

Одно из последствий пандемии для рынка офисов – бизнес будет уменьшать размер арендуемых площадей, по оценке JLL, в диапазоне от 3 до 50% от занимаемой площади

Кроме того, консультанты ожидают, что попутно компании будут улучшать качество «рабочего пространства», переезжая в помещения более высокого класса, благо ставки аренды снизились на фоне вдвое сократившегося спроса.

«Я думаю, офисный рынок в этом году точно ждет вакансия в 15% как за счет оптимизации площадей, так и за счет ввода новых объектов», – говорил на конференции РБК по коммерческой недвижимости в феврале Павел Барбашев, коммерческий директор O1 Properties. Сейчас уровень вакансии в качественных БЦ оценивается в среднем в 11–12%, и это считается не критичным для рынка показателем.

Барбашев считает, что многие компании используют возможность и переедут из класса B в класс А, а из С – в B, с ним согласна Евгения Гераськина, руководитель отдела продаж коммерческой недвижимости ГК «Пионер».

Ирина Хорошилова, старший директор отдела услуг корпоративным клиентам CBRE, говорит, что по сравнению с предыдущими годами компании в большей степени готовы на переезд, если это позволит уменьшить занимаемую площадь, не тратиться на отделку и получить более качественное помещение. Гераськина считает, что 20–25% компаний выберет именно такой сценарий. Но существенных проблем для рынка такая плавная миграция не сулит, уверена Елена Малиновская, директор по аренде управления недвижимости Millhouse, и «не оставит больших пустующих площадей». Несмотря на оптимизацию кабинетов на 10–30%, в востребованных районах освобождающиеся площади быстро занимают новые арендаторы, подтверждает Барбашев, ссылаясь на пример бизнес-центра «Белая площадь».

Финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков напоминает, что растет кадастровая стоимость объектов недвижимости и вместе с ней – налог на имущество и арендные платежи за земельные участки. Это делает нерентабельным эксплуатацию устаревших зданий. Примером, по его словам, могут служить многочисленные промышленные объекты советского периода, которые были перепрофилированы под складские и офисные здания и в которых низкая арендная ставка отражала их моральное и физическое устаревание. Теперь такой ставки уже недостаточно для покрытия расходов владельца, приходится либо ставку повышать (и тогда уже у арендатора нет смысла там оставаться), либо вложиться в комплексный редевелопмент территории.

Как заполнить пустоту
Если арендатор не может просто съехать или освободить часть помещений (не позволяет договор с собственником), он может попробовать сдать часть площадей в субаренду. Или вернуть их со штрафом собственнику, рассказывает Гайк Папоян, председатель комитета по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов.

«По данным CBRE, в течение года рынок субаренды увеличился на 93%: среди компаний, которые предложили свои площади субарендаторам, ГК ПИК, EY, Qiwi. ИД «Коммерсантъ» арендовал у KPMG офис в бизнес-центре «Башня на Набережной» площадью более 4500 кв. м – это была крупнейшая сделка субаренды в 2020 г.», – приводит примеры Георгий Голенев, СЕО оператора гибких офисов «Ключ». По данным Cushman & Wakefield, в 2020 г. на рынке в субаренду предлагалось 76 000 кв. м, в 1,5 раза больше, чем в 2019-м.

Если помещения освобождаются, собственники могут найти новых арендаторов, организовать коворкинг, распродать здание по частям или вообще переоборудовать помещение под гостиницу, апарт-отель или апартаменты, рассуждает Папоян.

«Наиболее ликвидные помещения, естественно, будут сданы. В БЦ класса А это займет чуть больше времени – сейчас на рынке множество проектов, а крупные компании не так часто переезжают, – говорит Гераськина. – Объекты класса В станут активнее сдаваться в аренду, особенно если цена комфортная и расположение хорошее».

Консультанты полагают, что, несмотря на ожидаемые большие объемы ввода
(от 0,5 млн до 1 млн кв. м, из-за того что сдачу крупных объектов перенесли с 2020-го на 2021 г.), половина этой площади не будет доступна на рынке для аренды или покупки.

Как заполнить пустоту
Если арендатор не может просто съехать или освободить часть помещений (не позволяет договор с собственником), он может попробовать сдать часть площадей в субаренду. Или вернуть их со штрафом собственнику, рассказывает Гайк Папоян, председатель комитета по офисной недвижимости Российской гильдии управляющих и девелоперов.

«По данным CBRE, в течение года рынок субаренды увеличился на 93%: среди компаний, которые предложили свои площади субарендаторам, ГК ПИК, EY, Qiwi. ИД «Коммерсантъ» арендовал у KPMG офис в бизнес-центре «Башня на Набережной» площадью более 4500 кв. м – это была крупнейшая сделка субаренды в 2020 г.», – приводит примеры Георгий Голенев, СЕО оператора гибких офисов «Ключ». По данным Cushman & Wakefield, в 2020 г. на рынке в субаренду предлагалось 76 000 кв. м, в 1,5 раза больше, чем в 2019-м.

Если помещения освобождаются, собственники могут найти новых арендаторов, организовать коворкинг, распродать здание по частям или вообще переоборудовать помещение под гостиницу, апарт-отель или апартаменты, рассуждает Папоян.

«Наиболее ликвидные помещения, естественно, будут сданы. В БЦ класса А это займет чуть больше времени – сейчас на рынке множество проектов, а крупные компании не так часто переезжают, – говорит Гераськина. – Объекты класса В станут активнее сдаваться в аренду, особенно если цена комфортная и расположение хорошее».

Консультанты полагают, что, несмотря на ожидаемые большие объемы ввода
(от 0,5 млн до 1 млн кв. м, из-за того что сдачу крупных объектов перенесли с 2020-го на 2021 г.), половина этой площади не будет доступна на рынке для аренды или покупки.

«Сейчас почти каждый заказчик просит спроектировать офис так, чтобы его можно было трансформировать под любые потребности компании. Площадь на одного сотрудника теперь может достигать 12–14 кв. м»

Сергей Труханов
Глава бюро T + T Architects
«Сейчас почти каждый заказчик просит спроектировать офис так, чтобы его можно было трансформировать под любые потребности компании. Площадь на одного сотрудника теперь может достигать 12–14 кв. м»

Сергей Труханов
Глава бюро T + T Architects
Уроки гибкости
Один из важных уроков, которые вынес бизнес из пандемии, – многих проблем можно было бы избежать, если бы договоры аренды были более гибкими, уверен Голенев. «Гибкость» вообще стала новым лозунгом на офисном рынке.

По данным SuperJob, 52% москвичей, ушедших на удаленку, хотели бы продолжить так работать. 70% людей, по информации Kelly Services, хотели бы совмещать работу из дома с посещением офиса, и 40% компаний готовы им это разрешить. Для такой частичной удаленки подходят как раз «гибкие» офисы. «Клиент заезжает уже в полностью готовое помещение на любой срок, платит только за используемые рабочие места, а пользуется всей инфраструктурой площадки», – описывает Голенев. В стоимость аренды, как правило, включены коммунальные услуги, интернет, охрана, видеонаблюдение, кофе, администратор, клининг. А благодаря системе hot-desk в таких офисах «условно 50 человек могут снимать офис на 20 мест и пользоваться им по своему внутреннему графику», добавляет он.

По данным Cushman & Wakefield, с учетом всех заявленных к открытию в 2021 г. площадок объем рынка гибких пространств может составить 383 000 кв. м, или 2% от всего офисного предложения (в 2019 г. – 1%).

«Видя нарастающие перспективы гибких форматов, мы интегрируем их в свои проекты, – говорит управляющий партнер Stone Hedge Анастасия Малкова. – В Stone Towers (102 000 кв. м) предусмотрен коворкинг (3600 кв. м) в одной из башен. В БЦ «Stone Cавеловская», который проектируется сейчас, коворкинг также будет».

По мнению руководителя департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Натальи Никитиной, гибкие офисы преимущественно пользуются спросом, когда арендатору предлагают помещение, сделанное с учетом его требований и пожеланий, и клиент не делит ни с кем общие зоны – переговорные, кухню, зоны отдыха и проч. По этой причине активно развиваться будут только крупные сети, способные предоставить такой продукт. Cushman & Wakefield переехал в Space 1 на Тверском бульваре, и, по словам Никитиной, здесь арендаторам предлагается мобильное приложение для бесконтактного доступа, заказа пропусков, печати документов, в офисе есть умные рабочие столы, в переговорных комнатах – Bluetooth конференц-системы, ТВ-панели с функцией Airplay, к которым можно подключать устройства без проводов. В среднем по рынку стоимость подобной аренды составляет 30 000 руб. за рабочее место в месяц.

Управляющий партнер UNK corporate interiors Николай Миловидов напоминает, что понятие flex-офис (гибкий офис) существует как минимум 5–7 лет. Например, в офисе Microsoft еще до 2016 г. отсутствовали закрепленные за сотрудниками рабочие места: на 800 человек их было всего 600. Потом офис перестроили и оставили 400 рабочих мест на то же число сотрудников, зато количество переговорных увеличили с 40 до 160. «Необходимо менять соотношение «зон концентрации», где можно уединиться для работы, и «зон коллаборации» в сторону увеличения последних. Это будет основной тенденцией ближайшего времени в корпоративных интерьерах», – прогнозирует Миловидов.

С учетом всех заявленных к открытию в 2021 г. площадок предложение гибких пространств в Москве может увеличиться до 2% от всего офисного предложения (данные C&W). «Сейчас востребована гибкость во всем: и в формате помещения, и в условиях договора аренды», – уверены в компании CEO SPACES.

Уроки гибкости
Один из важных уроков, которые вынес бизнес из пандемии, – многих проблем можно было бы избежать, если бы договоры аренды были более гибкими, уверен Голенев. «Гибкость» вообще стала новым лозунгом на офисном рынке.

По данным SuperJob, 52% москвичей, ушедших на удаленку, хотели бы продолжить так работать. 70% людей, по информации Kelly Services, хотели бы совмещать работу из дома с посещением офиса, и 40% компаний готовы им это разрешить. Для такой частичной удаленки подходят как раз «гибкие» офисы. «Клиент заезжает уже в полностью готовое помещение на любой срок, платит только за используемые рабочие места, а пользуется всей инфраструктурой площадки», – описывает Голенев. В стоимость аренды, как правило, включены коммунальные услуги, интернет, охрана, видеонаблюдение, кофе, администратор, клининг. А благодаря системе hot-desk в таких офисах «условно 50 человек могут снимать офис на 20 мест и пользоваться им по своему внутреннему графику», добавляет он.

По данным Cushman & Wakefield, с учетом всех заявленных к открытию в 2021 г. площадок объем рынка гибких пространств может составить 383 000 кв. м, или 2% от всего офисного предложения (в 2019 г. – 1%).

«Видя нарастающие перспективы гибких форматов, мы интегрируем их в свои проекты, – говорит управляющий партнер Stone Hedge Анастасия Малкова. – В Stone Towers (102 000 кв. м) предусмотрен коворкинг (3600 кв. м) в одной из башен. В БЦ «Stone Cавеловская», который проектируется сейчас, коворкинг также будет».

По мнению руководителя департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Натальи Никитиной, гибкие офисы преимущественно пользуются спросом, когда арендатору предлагают помещение, сделанное с учетом его требований и пожеланий, и клиент не делит ни с кем общие зоны – переговорные, кухню, зоны отдыха и проч. По этой причине активно развиваться будут только крупные сети, способные предоставить такой продукт. Cushman & Wakefield переехал в Space 1 на Тверском бульваре, и, по словам Никитиной, здесь арендаторам предлагается мобильное приложение для бесконтактного доступа, заказа пропусков, печати документов, в офисе есть умные рабочие столы, в переговорных комнатах – Bluetooth конференц-системы, ТВ-панели с функцией Airplay, к которым можно подключать устройства без проводов. В среднем по рынку стоимость подобной аренды составляет 30 000 руб. за рабочее место в месяц.

Управляющий партнер UNK corporate interiors Николай Миловидов напоминает, что понятие flex-офис (гибкий офис) существует как минимум 5–7 лет. Например, в офисе Microsoft еще до 2016 г. отсутствовали закрепленные за сотрудниками рабочие места: на 800 человек их было всего 600. Потом офис перестроили и оставили 400 рабочих мест на то же число сотрудников, зато количество переговорных увеличили с 40 до 160. «Необходимо менять соотношение «зон концентрации», где можно уединиться для работы, и «зон коллаборации» в сторону увеличения последних. Это будет основной тенденцией ближайшего времени в корпоративных интерьерах», – прогнозирует Миловидов.-

С учетом всех заявленных к открытию в 2021 г. площадок предложение гибких пространств в Москве может увеличиться до 2% от всего офисного предложения (данные C&W). «Сейчас востребована гибкость во всем: и в формате помещения, и в условиях договора аренды», – уверены в компании CEO SPACES.

«Возможность удаленной работы искушает оптимизировать накладные расходы на офис. Оставшийся необходимый минимум превращается в гибкое пространство для встреч рабочих групп. Более взвешенным станет разделение корпоративного трафика, изменится подход к рассадке персонала»

Алексей Зародов
Партнер бюро Syntaxis
«Возможность удаленной работы искушает оптимизировать накладные расходы на офис. Оставшийся необходимый минимум превращается в гибкое пространство для встреч рабочих групп. Более взвешенным станет разделение корпоративного трафика, изменится подход к рассадке персонала»

Алексей Зародов
Партнер бюро Syntaxis
Другие материалы
Другие материалы
Показать еще