Складской рынок московского региона ждет максимальный за последние 10 лет рост ставок аренды

Рост ставок аренды склада в Московском регионе, наметившийся в конце прошлого года после «карантинной паузы», продолжается, – плюс 4,2% за первый квартал 2021 г., до 4125 руб./кв. м год. И это только начало. 

Рост с опозданием

Ускорение темпов роста арендных ставок должно было начаться еще в 2020 г. Высокий спрос на склады, вызванный в том числе масштабными изменениями в логистике и переходом торговли в онлайн, и вместе с тем их дефицит (на начало 2020 г. было свободно лишь 3,7% складских помещений) сформировали ситуацию, когда рост ставок был бы закономерным явлением. 

Но этого не произошло. Коронавирус внес неопределенность и на складской рынок, заметно снизив активность в этом сегменте в начале прошлого года. В результате вплоть до IV квартала мы наблюдали сохранение средних арендных ставок на уровне 2019 г. (около 3900 руб. за кв. м в год).

Между тем, карантин подчеркнул значимость логистической инфраструктуры для бизнеса: резкий переход в онлайн, нетипичные пиковые нагрузки на склады продуктов питания и товаров повседневного спроса обнажили проблемы организации логистики у многих компаний. Уже во втором полугодии прошлого года, когда многие более-менее адаптировались к новым условиям, а карантинные ограничения ослабли, на рынке произошло заметное оживление, а конец года ознаменовался и вовсе рекордным спросом на склады: по итогам 2020 года в Московском области было закрыто сделок в общей сложности с 1,9 млн кв. м – это максимальный объем за всю историю складского рынка региона. На фоне этого наметился и рост ставок: 1,5% за 2020 г., и очевидно, что это мало для столь дефицитного и востребованного сегмента, как склады. Даже офисы, пустовавшие в период пандемии, не только не стали дешевле, но и подорожали. 

Неестественно низкие темпы роста ставок подтверждает и крупнейший арендодатель на российском рынке складов Raven Russia: еще в конце 2019 г. в складских комплексах компании заключались сделки по ставке более 4000 руб. за кв. м, достигая в ряде случаев 4300 руб. за кв. м в год; если бы не случилось пандемии, то в середине 2020-го средняя ставка достигла бы уровня 4200 – 4250 руб. за кв. м в год, а в ряде проектов сделки закрывались бы и по 4400 – 4500 руб., но пандемия и реакция на нее (локдаун, неопределённость, закрытие границ) приостановили принятие решений в первой половине 2020 г. и дальнейший рост ставки аренды. Сейчас, в 2021 году, пружина отпущена и рынок быстро растет: +4,2% по итогам I квартала, и можно уверенно говорить о том, что эта тенденция будет только усиливаться. 

И по всем направлениям

Предложение на рынке складов формируют три типа объектов – готовые склады, спекулятивное строительство и строительство под клиента (build-to-suit). Для каждого сложились свои факторы, которые станут катализаторами роста цены нового продукта и ставок аренды. 

Так, в сегменте готовых зданий усиливается дефицит свободных площадей: уже занятые склады продолжают использоваться, а последние свободные площади вот-вот разберут. В условиях явного дисбаланса спроса и предложения ставки пойдут дальше вверх.

Что касается нового строительства, то, во-первых, растет его себестоимость. В «пандемийных» условиях девелоперы не единожды отмечали подорожание стройматериалов, особенно металлопродукции, которое началось еще в 2019 г. За последние полгода отмечается резкий рост по ряду статей – металл на 70-95% по разным источникам, бетон на 40%, утеплители и прочие производимые из нефтепродуктов товары не стоят на месте; кумулятивный эффект – рост себестоимости строительства нового склада практически на четверть. Во-вторых, карантинные ограничения породили еще одну проблему – нехватку рабочей силы на строительных объектах и, как следствие, ее удорожание. 

Схожую динамику отмечают и в Raven Russia: стоимость стали, судя по получаемым ими коммерческим предложениям, выросла за последние 12 месяцев минимум на 70%, в сочетании со слабым курсом рубля, который привел к увеличению затрат на импортные материалы, стоимость строительства склада класса А за последний год уже увеличилась как минимум на 20%. 

Более того, начинать новые проекты становится сложнее, в том числе из-за того, что банковское финансирование становится дороже. В опережение роста базовой ставки Центробанка, которая, вероятнее всего, по итогам года может составить 5,5-6%, банки начали корректировать стоимость кредитов. Так, фиксированная ставка в среднем выросла практически на 1%, а маржа по плавающей ставке увеличилась примерно на 0,5%. Все это очевидным образом приводит к росту расходов на обслуживание долга для девелоперов, оказывая негативное влияние на маржинальность проектов, которую придется корректировать ростом ставок. 

Кроме того, есть ограничения и по физическим возможностям строительства.  Крупнейшие девелоперы Московского региона заключили ряд крупных сделок на строительство «под ключ» новых зданий в 2020 г. Легко предположить, что с такой загрузкой в 2021 г. у компаний не останется лишних ресурсов на возведение большого числа спекулятивных проектов. 

Это также скажется и на ставках аренды в проектах build-to-suit. В большинстве своем такие проекты являются инвестиционными, девелопер в дальнейшем намерен их реализовать различным фондам. Коммерческие условия, а именно базовая ставка, формируются исходя из стоимости строительства и ставки капитализации, которая по итогам 2020 г. достигла рекордно низкого значения за последние более чем 10 лет в 10,5%, а по итогам 1 квартала этого года опустилась ещё ниже – до 10,25%. И хотя себестоимость стройки растет, повышение ключевой ставки будет сдерживать инвестиционную активность на рынке, что отразится на уровне ставки капитализации (ее компрессия прекратится) и, как следствие, ставке аренды. 

В результате вместо органичного, плавного роста арендных ставок, сорванного «карантинной паузой», мы будем наблюдать стремительный и более резкий скачок. Уже к середине года мы ожидаем увидеть ставку аренды на уровне 4500 руб. за кв. м в год. Рост в 13,6% станет самый большим за последние десять лет. 

Похожие процессы уже происходят, например, в США, где в целом аналогичная ситуация с точки зрения основных трендов развития складского рынка, а оживление среди арендаторов началось несколько раньше, уже в III квартале, в результате чего за год ставки аренды выросли на 8,3% за 2020 г. 

Что это значит для рынка? 

Время неестественно дешевой аренды, начавшееся в кризисные 2014-2016 гг., окончательно ушло, и рост ставок будет происходить не иногда, периодически, а практически каждый квартал. Более того, ничто не мешает росту ставок продолжиться и в следующем году. Все более важными при выборе склада будут становиться не фактор стоимости аренды, а такие параметры, как качество здания, его расположение относительно основных магистралей и конечного потребителя товаров, наличие сравнительно дешевой рабочей силы. Важно воспринимать склад не только как статью расходов, но и как важный элемент инфраструктуры, который может сделать операционную деятельность той или иной компании существенно более эффективной и поможет сэкономить на другом.

Конечно, новая ценовая реальность может вызвать временный шок у отдельных категорий арендаторов и несколько притормозить активность на рынке, но, учитывая высокую востребованность складской недвижимости и усиливающийся дефицит свободных площадей, такая пауза продлится недолго.