Инвесторы используют льготную ипотеку, чтобы покупать квартиры для сдачи в аренду

Для некоторых инструментов это снизило и без того невысокую их доходность, на этом фоне выросла популярность вложений в недвижимость. По нашим подсчетам, 25% покупателей квартир сейчас – это инвесторы, планирующие впоследствии сдавать квартиру в аренду. Их энтузиазм подогревает и льготная ипотека: программа оказалась настолько популярной, что ее продлили на первую половину 2021 г., а для отдельных регионов подумывают продлить еще раз.

В 2020 г. российские банки выдали рекордные для рынка 4,2 трлн руб. ипотечных кредитов и в 2021-м могут выдать еще больше. На программу льготной ипотеки приходится более 90% кредитов на новостройки. В III квартале прошлого года было выдано 455 000 ипотечных кредитов, на 52% больше, чем за тот же период предыдущего года. 

Cхема «купить и сдавать» популярна, поскольку не требует чрезмерных усилий, а кроме того, квартира – это осязаемый актив, который в любой момент можно продать. По данным Райффайзенбанка, более 50% россиян, уже имеющих свою квартиру, готовы вновь взять ипотеку, значительная часть собирается новую недвижимость сдавать. Такое количество потенциальных арендодателей сулит избыток предложения.

К сожалению, многие инвесторы при расчете потенциального дохода не учитывают изменение стоимости квартиры, динамику рынка аренды, инфляцию. Уже сейчас инфляция съедает большую часть дохода. И даже небольшие колебания рынка имеют значение: допустим, инвестор мог получить 6% годовой доходности (процент с учетом возможности реинвестирования ежемесячного дохода), купив квартиру за 9 млн руб. и сдавая ее за 45 000 руб./мес. Но если квартира подорожает на 1 млн руб., а цена аренды останется на том же уровне или незначительно подешевеет (40 000–45 000 руб./мес.), доходность упадет до 4,8%. 

Ситуацию мог бы спасти значительный рост доходов населения, чтобы люди могли позволить себе снимать более дорогое жилье. Но в ближайшие несколько лет это вряд ли произойдет. Это означает, что рынок окажется в ситуации значительного избытка предложения съемного жилья уже в 2021–2022 гг. Конкурировать придется ценой. 

Когда инвесторы поймут, что ожидания не оправдались, они захотят избавиться от активов – и избыток возникнет уже на рынке купли-продажи недвижимости. В настоящее время средние сроки экспозиции квартир сократились с трех месяцев до полутора, а иногда даже до 10 дней, если объект продается с дисконтом 5–6%. Однако, как только фактор льготной ипотеки перестанет двигать рынок, сроки экспозиции восстановятся и продажа квартиры по среднерыночной цене вновь будет занимать 4–5 месяцев. 

Вполне вероятно, что в условиях высокой конкуренции часть владельцев попытается повысить доходность жилья, например при помощи разделения квартир на студии. Такая динамика приведет к росту нагрузки на социальную инфраструктуру, а в перспективе 2–3 лет может стать источником новых ограничений в части раздела квартир – это уже произошло в Нью-Йорке, Лос-Анджелесе, Сан-Франциско и других городах с высокой стоимостью жизни и насыщенным рынком недвижимости.

Инвесторам, которые хотят заработать на недвижимости, следует присмотреться к ЗПИФам, перепродающим объекты, а также к рентным фондам, работающим с коммерческой недвижимостью в успешных отраслях.