Как будет расти уровень вакантных офисных площадей

Рост вакантных площадей в московских бизнес-центрах заставляет арендодателей пересматривать ставки и предлагать более гибкие условия для компаний, бизнес которых пострадал от экономического кризиса. Кто-то из арендаторов будет рассчитывать только на снижение ставки, кто-то поставит вопрос о значительном сокращении площадей. Поэтому основной вопрос для собственников офисных зданий – как предотвратить рост вакантных площадей и сохранить ставки, чтобы оптимизировать будущие денежные потоки. А это напрямую связано с жизнеспособностью пула арендаторов зданий в новых условиях. 

Мы выделили несколько основополагающих факторов, влияющих на жизнеспособность офисного объекта в среднесрочной перспективе: локацию, класс, долю наиболее крупных арендаторов в общем пуле и тип бизнеса якорей. Пример применения нашего онлайн-калькулятора для офиса класса В+ за пределами ТТК арендопригодной площадью в 25 000 кв. м и с текущим уровнем вакансии в 5% (1200 кв. м) можно увидеть в таблице. Так можно оценить, насколько изменится доля занятых площадей в ближайшие два года, и, соответственно, понять, насколько сократится чистый операционный доход объекта за тот же период.

Отрасль и размер

Потенциал рынка зависит от макроэкономических показателей, оказывающих различное влияние на разные отрасли экономики. Мы выделили около 40 бизнес-секторов компаний-арендаторов качественных офисов и поделили их на три группы по степени негативного влияния текущей ситуации на их операционную деятельность: низкая, средняя, высокая. Предполагается, что крупные компании группы высокого риска проведут оптимизацию занимаемых площадей на 7–10% в среднем, в то время как большинство малых предприятий той же группы риска сократят свои площади в разы сильнее или вовсе расторгнут договор аренды: покинут рынок или переедут в более дешевые помещения. В целом диапазон оптимизации по рынку может колебаться от 3 до 50% занимаемых помещений.

Потенциальный уровень вакантности в бизнес-центре зависит от размера его ключевых арендаторов. Небольшие компании могут полностью закрыться, крупные – оптимизироваться целыми этажами. Для таких арендаторов возможны три сценария: покинут пространство, сократят занимаемую площадь или согласуют с арендодателем более приемлемые для выживания коммерческие условия. Одним из распространенных инструментов для выживания арендатора будет субаренда площадей. Государственные компании в ближайшие два года будут себя чувствовать более устойчиво.

Фактор места

Как показывает опыт предыдущих кризисов, больше пострадают офисы с ограниченной доступностью общественного транспорта, расположенные далеко от метро, а также менее привлекательные субрынки на востоке и юге Москвы. 

Чувствительность к изменениям демонстрирует класс А, что в том числе подтверждает опыт двух предыдущих кризисов. В среднем 75% сделок с офисами класса А во всех зонах (центральный деловой район, Садовое кольцо – ТТК, «Москва-сити», ТТК – МКАД и офисы за пределами МКАД) – крупные (в классе В+ таких 50%), одновременно среди якорных арендаторов объектов А-класса значительно больше представителей отраслей, находящихся в зоне высокого риска. Минимальный негативный эффект должны почувствовать офисы класса А и B+ центрального делового района. К концу 2021 г. доля свободных площадей в них хотя и вырастет на 2–5 п. п., но это не так значительно в сравнении с другими субрынками, а к 2023 г. ситуация и вовсе нормализуется, но быстрее процесс будет идти в классе В+, так как в нем планируется к вводу меньше новых объектов. В зоне СК – ТТК в офисных центрах класса А в составе якорных арендаторов велика доля компаний, предоставляющих бизнес-услуги (до 20% от всех сделок), которые, вероятно, будут вынуждены прибегнуть к оптимизации пространства.

Доля наиболее устойчивых отраслей в составе якорных арендаторов в классе А при движении из центра заметно снижается с 35% до 20%, в то время как в классе В+ мы видим обратную ситуацию. Однако стоит отметить, что значительную долю арендаторов офисов класса B+ составляют компании малого бизнеса, перспективы выживания которых в текущих реалиях все еще не определены.

Пул наиболее стабильных в кризис отраслей (12 из 38) предпочитает размещаться в пределах ТТК – МКАД. Например, IT-компании арендуют в основном помещения именно в этой зоне (до 60% от арендованных IT-сектором помещений), а для телекоммуникационных компаний этот показатель еще выше – около 75% всех арендованных за последние несколько лет помещений, преимущественно класса А. Но превалирующими отраслями в структуре сделок здесь остаются компании сферы розничной непродовольственной торговли, строительства и девелопмента, а также консалтинговые и исследовательские центры, оптимизация площадей которых приводит к росту уровня вакантности в этой зоне.

С учетом времени, которое потребуется на то, чтобы компании осознали, сколько же площадей им нужно, и дальше провели переговоры с собственниками, наибольший эффект от изменений собственники почувствуют в первом полугодии 2021 г., но уже в IV квартале общая ситуация на рынке начнет постепенно стабилизироваться.