Дождались всероссийской реновации

Обновление жилой застройки может коснуться более 11 млн кв. м пятиэтажек, построенных в после войны
При установлении баланса интересов всех сторон реновации органам власти следует акцентировать внимание именно на соблюдении прав собственников

Почти половина населения России сейчас живет в многоквартирных домах, подпадающих под «реновацию» по новым правилам. Раньше все попытки законодательно урегулировать процесс обновления жилой застройки касались только отдельных регионов. В декабре прошлого года в федеральное законодательство были внесены значительные изменения и дополнения, которые могут быть применены в любом субъекте РФ. Фактически был дан старт «всероссийской реновации». Часть из домов, которые могут попасть под действие нового закона, действительно нуждается в обновлении, других же он может коснуться лишь по формальным признакам.

Дома, построенные на территории современной России в послевоенный период – 50 -70-е гг. XX века – составляют большую часть современного жилого фонда, хотя срок эксплуатации типовых домов массовых серий был ограничен 50 годами. На сегодняшний день до 50% жилого фонда относится к ветхому, аварийному жилью, не имеющему необходимых коммуникаций.

О необходимости обновления жилого фонда разговоры шли еще в 1990-х – тогда на территории столицы начался снос ветхих пятиэтажек. В 2000-х о реновации заговорили и в Санкт-Петербурге, где в 2008 г. был принят региональный закон о программе развития застроенных территорий. Эта программа была выполнена всего на 2% из-за правовых и экономических проблем, показательный пример – снос одного из домов, включенных в первый этап, занял почти 12 лет.

В 2017 г. в Москве стартовала программа, которая оказалась более осуществимой на практике благодаря внесенным в федеральное законодательство (законы «О статусе столицы», «О государственной регистрации недвижимости», «Об ипотеке» и др.) изменениям и системе принятых на уровне субъекта нормативных актов. К сожалению, в новой нормативной базе органы власти не смогли найти баланса прав и интересов участников реновации и пожертвовали интересами собственников помещений.

Опыт реализации этих двух программ показал: невозможно обновить городскую среду исключительно силами регионов. Нужен закон, который заложил бы правовую основу реновации на территории всей страны. 

По итогам длительных обсуждений 30 декабря 2020 г. был принят 494-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий» и положено начало «всероссийской» реновации. 

В ГрК РФ было сформулировано новое понятие «комплексное развитие территорий», дополнены полномочия органов исполнительной власти как федерального, так и регионального уровней, установлен порядок проведения публичных слушаний и общественных обсуждений при принятии решения о комплексном развитии территории. 

Также в кодексе появилась новая глава – «Комплексное развитие территорий», определяющая основные направления и порядок принятия решений об обновлении городской среды, распределены полномочия органов государственной власти. Закреплено понятие, содержание и порядок заключения договоров о комплексном развитии.

Изменения коснулись и Жилищного кодекса РФ, дополненного, помимо прочего, новой статьей 32.1, регулирующей обеспечение жилищных прав граждан при осуществлении комплексного развития территории жилой застройки (фактически – реновации). Значительные дополнения были внесены также в земельное законодательство, закон об ипотеке, о государственной регистрации недвижимости, об участии в долевом строительстве. Комплексное развитие территорий постарались описать в законах со всех сторон.

Масштабные перспективы

Комплексное развитие территорий (КРТ) может со временем иметь действительно невероятные масштабы. Обновление территорий жилой застройки может коснуться жителей не только аварийных и ветхих многоквартирных домов, но и более 11 млн кв. м, приходящихся на пятиэтажки, построенные в послевоенный период. Согласно открытым данным, в таких домах на сегодняшний день проживает более 60 млн человек – почти половина страны.

Так, согласно новациям ГрК РФ, в программу комплексного развития могут быть включены территории, на которых расположены аварийные дома, подлежащие сносу или реконструкции, а также дома, которые хоть и не признаны аварийными, но соответствуют определенным критериям. Например, таким, как значительный физический износ конструктивных элементов дома, требующий дорогого капремонта, отсутствие в доме централизованных систем инженерно-технического обеспечения. Дома, построенные в период индустриального домостроения по типовому проекту (речь о «хрущевках» и им подобных) закон также определяет как отдельный критерий. Какие именно критерии учитывать, принимая решение о КРТ, регионы устанавливают сами. Им предоставляется возможность не только определять судьбу жилого фонда на своей территории, но и учитывать реальные потребности населенных пунктов в обновлении городской среды.

За субъектами закрепляются и иные дополнительные полномочия. Жилищный кодекс РФ наделяет регионы  правом определять, как будет реализовано соблюдение прав собственников квартир в многоквартирных домах, попавших под действие программы – путем предоставления им равнозначного жилого помещения либо равноценного денежного возмещения его стоимости. Грамотный подход к решению данного вопроса – одна из наиважнейших задач региональных властей. Так при установлении баланса интересов всех сторон реновации, органам власти следует акцентировать внимание именно на соблюдении прав собственников.

В целом, несмотря на единую нормативную базу, сформированную на федеральном уровне, субъекты действительно наделены широким кругом полномочий, которые позволят им не копировать опыт других, ответственно оценить ситуацию на местах, принимая региональные нормативные акты.

Перспектива обновления городской среды по новым правилам коснется не только жилой застройки. Градостроительным кодексом определены и другие направления: комплексное развитие территории нежилой застройки, незастроенных территорий или развитие территорий по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости.

Слово за регионами

Несмотря на предполагаемые масштабы обновления городской среды, еще нельзя говорить об окончательно сформированной на федеральном уровне нормативной базе «всероссийской реновации», хотя основа заложена. Например, постановление правительства РФ, которым были утверждены правила проведения торгов на право заключения договора о комплексном развитии территории и правила их заключения, было принято совсем недавно и вступило в силу 22 мая. В большинстве положений нового законодательства скопирован московский сценарий реновации.

Самая важная задача сейчас стоит именно перед регионами, которым предстоит адаптировать нормативную базу под собстсвенные потребности, учитывая опыт субъектов, в которых уже действуют начатые ранее программы. 

Федеральное законодательство предоставляет субъектам возможность приступить к формированию этой базы уже сегодня. На органы власти ложится ответственность как за действия всех участников «реновации», так и за соблюдение частных и общественных интересов. И пусть новые правила комплексного развития еще требуют доработок, предложенные нововведения – при грамотном их применении на местах позволят провести комплексное развитие территорий в регионах максимально эффективно и смогут способствовать как привлечению инвесторов к модернизации общественного пространства, так и улучшению жилищных условий миллионов граждан.