Реновация под брендом «КРТ»

Под занавес прошлого года был принят так называемый закон о всероссийской реновации, в отношении которого можно без оговорок согласиться с официальным мнением, что это самый важный закон в развитии жилищного строительства за последнее десятилетие (Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ).

Напомним, комплексное развитие территории (КРТ) позволяет властям и бизнесу в легальной кооперации (а иногда – властям самостоятельно) реализовывать сложные градостроительные решения. Есть возможность освободить территорию от других правообладателей путем принудительного изъятия объектов недвижимости, а теперь еще и путем расселения жильцов. Более того, решение суда об изъятии в этом случае может быть обжаловано только в части размера компенсации, но не в части факта изъятия.

Механизм в общих чертах выглядит следующим образом:

– органы власти принимают решение о комплексном развитии;

– затем проводятся торги в форме конкурса или аукциона на заключение договора о комплексном развитии;

– победитель торгов готовит документацию по планировке территории, которая утверждается властями; земельные участки изымаются и предоставляются застройщику. 

Несмотря на полную замену старой главы Градостроительного кодекса РФ совершенно новой главой, внешне фактически сохранились все ранее предусмотренные виды КРТ:

– развитие застроенной территории стало комплексным развитием территории жилой застройки;

– комплексное освоение территории стало комплексным развитием незастроенной территории;

– комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления стало комплексным развитием территории нежилой застройки;

– как было, так и осталось такое же комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей.

Нельзя ли сказать, что несмотря на принятие новой главы, в законодательстве сохранилось все то же самое? И да, и нет. Как говорится, дьявол в деталях, и в данном случае именно детали определяют важность реформы. 

Первое и основное изменение – по сути, распространение на всю Россию уже опробованных механизмов московской реновации.

Раньше в периметр развития застроенной территории входили многоквартирные дома, являющиеся аварийными, подлежащими сносу или реконструкции. Теперь могут быть «реновированы» даже вполне исправные, но морально устаревшие дома, построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам.

Кто будет решать, что конкретно ваш дом морально устарел? Параметры домов, подлежащих включению в комплексное развитие, каждый регион будет определять самостоятельно. 

Вторая важная новация, – это, мягко говоря, широкое право на комплексное развитие практически любой территории.

Здесь можно выделить три нововведения.

Во-первых, раньше для того, чтобы объявить какую-то территорию подлежащей развитию, необходимо было обозначить ее в качестве таковой в местных правилах землепользования и застройки. Сейчас решение о комплексном развитии по общему правилу можно принять и в отношении любой иной территории.

Во-вторых, раньше правообладатель понимал, что если в границах его территории более 50% объектов являются, например, аварийными, может быть принято решение о ее самостоятельном развитии и изъятии участка. Сейчас неважно, какая пропорция «негодных» объектов находится на участках, для того чтобы появилось право принять решение о комплексном развитии.

В-третьих, в границы комплексного развития теперь может быть включен широкий круг объектов, которые не являются основным предметом «реновации», при условии что они находятся в границах того же «элемента планировочной структуры». Что это значит?

С одной стороны, решение о комплексном развитии, например, жилой застройки принимается в отношении территории с многоквартирными домами. Строго говоря, нельзя принять решение о комплексном развитии жилой застройки в отношении территории, на которой находятся только индивидуальные жилые дома, какими бы аварийными они ни были. 

Однако если в пределах одного квартала есть как многоквартирные дома, так и индивидуальные жилые дома, садовые дома и другие объекты, то всю эту территорию можно включить в границы комплексного развития. Потенциально такие «непрофильные» объекты тоже могут быть изъяты, хотя здесь закон устанавливает ряд дополнительных критериев и условий.

В этот момент у читателя закона может возникнуть закономерный вопрос: в каком месте этого процесса меня спросят, хочу ли я, чтобы меня расселяли, изымали мои участки и так далее? 

Во-первых, после публикации проекта решения о комплексном развитии жилой застройки проводятся собрания собственников многоквартирных домов, которые не признаны аварийными или подлежащими сносу и реконструкции, по вопросу о включении дома в комплексное развитие двумя третями голосов. До утверждения документации о планировке территории дом может быть исключен из программы по решению одной трети собственников.

У собственников нежилых помещений, а также собственников домов блокированной застройки или индивидуального жилищного строительства, когда они подлежат включению в решение, возможности высказаться в этом случае нет.

Во-вторых, если речь идет о нежилой застройке, то у правообладателей после публикации проекта решения есть возможность перехватить инициативу и самим объединиться для развития своей территории. В случае с жилой застройкой такой опции нет. Развивать территорию будут либо власти самостоятельно, либо назначенное ими лицо, либо победитель торгов.

В-третьих, мнение населения подлежит учету при разработке документации по планировке территории в рамках публичных обсуждений или общественных слушаний. Впрочем, их результаты не является обязательными, а лишь подлежат учету при утверждении документации.

Учитывая, что для многих этого будет мало, возникает закономерный российский вопрос: что делать?

Во-первых, нужно мониторить официальную прессу на предмет возможного включения ваших объектов в решение о комплексном развитии. Чтобы не получилось так, что уведомление об изъятии недвижимости для государственных нужд стало первым документом, из которого вы узнаете о комплексном развитии. Во-вторых, нужно оглядеться вокруг: если ваши активы окружают аварийные или попросту старые панельные дома – весьма вероятно, что вы находитесь в зоне риска или, наоборот, возможности реновации. И наконец, если и ваша недвижимость нуждается в обновлении – необходимо приводить ее в порядок. Потому что, видимо, проходят времена, когда можно было годами сидеть на никому не нужных активах или сдавать в аренду полуразрушенные здания.

Лучший же вариант – работать на опережение, находить инвесторов и выступать с инициативой комплексного развития на своих условиях. Комплексное развитие по инициативе правообладателей по-прежнему остается непростой, но в ряде случаев единственной альтернативой.