География дорогой Москвы расширяется
Почему в столице больше нет «отсталых» районов и где девелоперы будут строить проекты «московского» классаРост требований человека к своему дому не зависит от класса жилья, равно как и возможности игроков рынка создавать проекты с лучшими характеристиками – от местоположения
Изучая прошлые аналитические отчеты и прогнозы экспертов, мы понимаем: ни один прогноз еще не оказался точным. Дело не в качестве анализа, а в том, что механизмы аналитики в принципе позволяют оценивать рынок релевантно в перспективе не более одного года: текущие заметные тренды «примеряются» на прогнозируемую динамику цен и выводы делают исходя из того, что уже есть на рынке, а не того, что еще только будет. Говорить точно о том, что произойдет с ценой на недвижимость через 5–7 лет и как девелоперам строить экономические модели для новых проектов, отталкиваясь только от ценовых перспектив, но игнорируя множество других факторов, будет неверно. А именно 5–7 лет между тем средний срок владения недвижимостью сегодня – что примерно совпадает со средним сроком погашения ипотеки в стране. Те, кто приобрел недвижимость в 2020 г., в большинстве своем выплатят кредиты и, возможно, захотят улучшить условия жизни до 2027 г. уже за счет новых займов.
Между тем 2020 год однозначно ускорил формирование того, что мы сегодня называем «московским классом» жилья.
Московское недорогим не бывает
В проектах (в пределах МКАД), которые начинают продавать сегодня на начальной стадии строительства, стартовые цены на 50% выше, чем в 2018 г. (точка отсчета формирования тренда). Потенциал «резиновой» Москвы, где, несмотря на высокую плотность, находятся все новые и новые площадки, позволяет постепенно расти средним ценам на новостройки. К тому же новые проекты не только дороже (в том числе из-за «фактора эскроу»), но и качественно на уровень выше предшественников. Девелоперы комфорт-класса интегрируют передовую инженерию и реально создают дворы без машин за счет ландшафтных концепций. Элементы элитных проектов за счет развития технологий переходят в сегмент бизнес, а сервисные концепции проникают в недорогие проекты на уровне услуг управляющих компаний, работающих через приложения формата «Домопульт» и др. В элитном сегменте рост цены связан также с ростом себестоимости строительства – материалы зарубежных производителей из-за ослабления рубля значительно подорожали.
В течение последних 10–15 лет цены в районах внутри сначала Бульварного, а затем и Садового кольца постепенно сближались – по мере развития инфраструктуры и появления все более продуманных девелоперских проектов разница в престижности проживания, например, на Пресне или на Таганке практически стерлась: разница в стоимости 1 кв. м новостроек в этих районах составляет уже не более 2%, в то время как еще 2–3 года назад достигала 39%. Новые элитные проекты в центре города движутся к ценовому сближению. И нет причин, мешающих всей Москве в пределах МКАД в будущем стать единым ценовым кластером.
Отстающие в 2018-м по ценам от соседей Тверской или Мещанский районы сегодня предлагают элитное жилье, по стоимости сопоставимое с проектами в Хамовниках или на Арбате. Рост цен в районах внутри Садового за счет небольшого в масштабах Москвы объема рынка может произойти и благодаря выходу одного ключевого проекта в локации, но постепенно даже один дорогой дом вытягивает как стоимость конкурентов, так и вторичного жилья в окружении. Ценам на жилье в Москве неоднократно предрекали обвал или стагнацию, но по факту периоды их снижения не заметны в годовой статистике: квадратный метр в столице дорожает из года в год.
Критерии и расходы
«Московский класс» – это не локация, не монолит-кирпич и не просто собственный двор. Прежде всего это стиль жизни, за который необходимо будет платить и который сложно загнать в определенные рамки кроме ценовых, которые обозначаются как «дорого».
Но ряд критериев есть, один из них – адаптивность. Девелопер не может предсказать, квартиры каких метражей будут актуальны через 3–4 года после завершения строительства. Но может создать адаптивный продукт, который легко будет изменить под запрос покупателя, требования которого только усложняются с каждым проектом. Составляя техническое задание для архитектора, мы раньше указывали диапазон, к примеру, двухкомнатных квартир как «от 60 до 80 кв. м». Сейчас это конкретные 60, 62, 64, 65 кв. м, и каждый шаг в 1–2 кв. м в линейке квартир – это возможность в будущем адаптировать планировку под конкретного покупателя «московского класса», не перекраивая всю секцию целиком. «Московский класс» – это однозначно про шеринг: в ряде новых проектов мы, к примеру, уже задумываемся о проектировании в общих зонах комнат для приема гостей, профессиональных кухонь или кинозалов, которые будут доступны для аренды жителями. Все лишнее выносится за пределы квартиры и становится общественным, но от этого только приобретает в качестве.
Проект «московского класса» не всегда обязан быть архитектурным шедевром – нужен баланс между яркими доминантами и спокойной городской средой, но качество необходимо во всем, от конструктива до деталей отделки, проект в чем-то должен даже опережать свое время. Инфраструктура тоже не поддается единой классификации – это может быть и парк, и частный клуб для жителей.
Проблема, которая может возникнуть уже после ввода дома «московского класса» в эксплуатацию, – это его содержание, за которое потребитель не всегда готов платить как в массовом, так и в высокобюджетном жилье, даже будучи заранее проинформирован о расценках. Покупая квартиру там, где застройщик предполагает парк на нескольких гектарах, игровую комнату или кинозал для жителей, клиент должен понимать, что оплата за содержание этой инфраструктуры будет ответственностью сообщества жителей. Примеров того, как ветшают необжитые элитные дома с собственными бассейнами, в пределах Садового кольца достаточно – поэтому для развития недвижимости нужна не только инициатива девелоперов, но и осознанность покупателей, понимающих, что ТО его дорогого жилья не будет недорогим.
Цена вне локации
Покупатель в элитном классе выбирает жилье в основном по личным предпочтениям: с какими-то районами связаны воспоминания, где-то найдена лучшая школа для ребенка. В «Кутузовском XII» до 80% покупателей – это коренные жители Кутузовского проспекта, ожидавшие годами появления нового дома клубного формата в районе, но не желающие переезжать из привычной им локации.
Именно дорогая недвижимость в первую очередь показывает примеры трендов, которые проявятся в иных сегментах спустя несколько лет. Через 5, 10 или 15 лет мы увидим ценовое сближение новостроек внутри других колец Москвы – ТТК, а затем и МКАД сначала в границах определенных зон, затем внутри всего города. Повышение требований человека к возможностям своего дома не зависит от класса жилья, равно как и возможности профессиональных игроков рынка создавать проекты с лучшими характеристиками – от местоположения.
Менее позитивный тренд – снижение покупательной способности. Данные Росстата рапортуют о снижении реальных располагаемых доходов населения на 3,5% по итогам 2020 г. и на 10% в сравнении с 2013 г. С учетом постоянно растущей средней цены 1 кв. м жилье в Москве не становится доступнее. Ощутимым фактором поддержки спроса в условиях текущей экономики стало повышение доступности ипотеки за счет общего снижения ставок. Банки постепенно научились работать с клиентами из разных сегментов, в том числе ускорили анализ кредитоспособности покупателей дорогого жилья, в большинстве своем владельцев бизнеса. Важно, что недвижимость сейчас вне зависимости от сегмента рассматривается для покупки именно через финансовые инструменты. По статистике Capital Group, в 2020 г. количество ипотечных сделок оказалось рекордным за всю историю рынка недвижимости столицы. В старых границах Москвы покупатели приобрели в ипотеку 36 800 лотов, это на 57% больше, чем по итогам 2019 г., и в 4 раза больше показателя 2016 г. Максимальной за всю историю оказалась и доля ипотеки в общем объеме сделок – 58%.
Де-факто мы имеем следующую ситуацию. Те домохозяйства, которые могли воспользоваться ипотекой до снижения ставок, имели доход на уровне Х, в 2021 г. вошли с уровнем дохода Х минус 10 или 20%. Этот люфт и закрыла именно ипотека, что пропорционально расширило воронку выбора жилья для покупателя. Он получил возможность взять в кредит адекватно дешевые деньги и реализовать свою потребность в новом жилье. Для покупателей дорогого жилья популяризация ипотеки в целом – это возможность получить лучший сервис от банков.
В Москве постоянный прирост платежеспособного спроса обеспечивается в том числе за счет притока капиталов из регионов и из-за границы: в этом смысле Москва действительно «резиновая» и имеет ту самую прослойку населения, способную поддержать спрос практически в любых экономических обстоятельствах. Что действительно может повлиять на сокращение спроса – это более выгодные программы ипотеки для индивидуального жилищного строительства. С учетом перехода работников и бизнесов на формат удаленной занятости или фриланс 15–20 минут дополнительного пути до центра перестают играть большую роль, а возможность улучшить условия жизни за счет строительства дома в ипотеку может быть более привлекательной, чем покупка квартиры. В горизонте 3–5 лет создание выгодной ипотечной программы для ИЖС может оказать влияние на цены и уровень спроса на недвижимость в Москве, однако не отменит тенденцию к постепенному сближению цен в классах и вне зависимости от локаций в пределах МКАД.
Что девелоперы могут делать уже сейчас, чтобы продолжать работать над новыми площадками? Правильно оценивать эти два разнонаправленных тренда: развитие «московского класса» недвижимости, с одной стороны, и объективное снижение покупательной способности – с другой.
Перспективы за ТТК
Именно тренд на превращение Москвы в единый ценовой кластер жилья в долгосрочной перспективе объединит в себе все остальные тенденции. Подтверждает сближение цен в разных локациях Москвы и то, что расходная часть девелоперов будет только увеличиваться: с учетом роста платы за изменение вида разрешенного использования и стоимости материалов предпосылок для сокращения себестоимости строительства нет.
Сейчас главная ставка при установке стартовой цены в проектах – это качество продукта, которое уже важнее, чем локация. Вывод новых проектов на начальной стадии по цене в 1,5–2 раза выше, чем в среднем по району, – возможность доказать гипотезу о том, что продуманный и эффективный девелоперский продукт будет востребован вне зависимости от расположения. Квартиры на Тверской перестают быть семейной реликвией: наследники при их продаже улучшают условия своей жизни, но уже в проектах за ТТК. Уберизация всех сервисов постепенно делает близость жилья к центру и историческим достопримечательностям уделом поклонников ЦАО, а не мерилом статуса. Если школа ребенка в Кузьминках, родители живут в Текстильщиках, а работа сосредоточена дома, то переезжать в Хамовники уже не нужно.
В сентябре 2021 г. цены на недвижимость могут выйти на некое плато, где рост замедлится или скорректируется в конкретных районах, перенасыщенных перспективными проектами. К концу лета цены могут стабилизироваться и уже колебаться от проекта к проекту.
В условиях стирания ценовой разницы ранее недооцененные районы за ТТК – на востоке и юго-востоке Москвы – постепенно начнут догонять по стоимости север и северо-запад, в том числе из-за вывода производств и промзон за черту города. Традиционные спальные районы далеко не те же, что были еще пять лет назад. Люди живут в отдаленных от центра районах не только и не столько потому, что не могут позволить себе иное, а потому, что хотят там жить. И точно так же хотят видеть в своих привычных местах появление новых качественных проектов, которые будут вытягивать средний ценник на жилье в районе. Стирание границ между престижными и недолюбленными районами Москвы позволит не только девелоперам расширить свою географию и горизонты – но и покупателям в конечном итоге получить качественный продукт именно там, где они хотят его видеть.