Ключевые факторы увеличения себестоимости строительства жилья

Высокий спрос на жилую недвижимость в совокупности с бурным ростом цен на строительные материалы и оттоком трудовых мигрантов сильно дестабилизировали рынок недвижимости. Дефицит рабочей силы привел к росту зарплат на строительных объектах в среднем на 15,8%. Сложившаяся на рынке труда ситуация стала одной из причин увеличения себестоимости строительных работ. Сдержать этот рост можно с помощью государственного стимулирования производства стройматериалов и оптимизации рабочих процессов.

Стройматериалы дорожают

Локдаун, вызванный COVID-19, стал одним из основных драйверов взрывного роста цен на стройматериалы. По оценкам экспертов, ключевыми причинами увеличения стоимости металлопродукции на мировом рынке стали приостановка производств, нарушения в цепочках поставок. Сокращение выпуска металлопродукции сформировало отложенный спрос, который проявился во второй половине 2020 г. вместе со снятием наиболее жестких ограничительных мер и началом интенсивного восстановления производственных процессов.

Девальвация рубля, которая к концу 2020 г. достигла 20%, сделала экспорт металла более выгодным для российских производителей. Увеличение доли экспорта создало дефицит на внутреннем рынке металлопроката, что также привело к росту цен. И в 2021 г. цены на металл продолжили расти. Серьезное влияние на металлургическую отрасль оказало повышение ставки налога на добычу полезных ископаемых (НДПИ) в 3,5 раза, введенное в январе текущего года.

Еще одним важным фактором, повлиявшим на стоимость стройматериалов, стал рост цен на древесину. По оценкам экспертов, в период с апреля 2020 по апрель 2021 г. стоимость пиломатериалов увеличилась в два раза. В мае этого года в России возник дефицит древесины, вызванный высоким спросом на строительство и ремонт загородных домов, дач и коттеджей, который возник еще в самом начале пандемии. Лесозаготовители увидели тенденцию к растущему спросу и решили дождаться момента, когда цены на пиломатериалы достигнут наиболее высокой отметки.

Цифровизация строительства

Строительная отрасль и сфера недвижимости традиционно отличались достаточно низким уровнем цифровизации относительно других секторов российской экономики. По данным Росстата, доля инвестиций в цифровизацию в основном капитале строительных организаций по итогам 2020 г. составила лишь 0,5%, в то время как в целом по всем видам экономической деятельности данный показатель находился на уровне 9%.

Пандемия обострила проблематику цифровизации строительной отрасли. Введенные ограничительные меры и их последствия – в первую очередь рост онлайн-бизнеса – сделали необходимыми внедрение и актуализацию ИТ-решений.

Способствовали развитию онлайн-сегмента продаж и действия ЦБ РФ: весной 2020 г. Банк России разрешил заключать ипотечные сделки онлайн, а уже в сентябре доля онлайн-договоров в совокупном объеме выданных ипотечных кредитов составила около 40%.

Кризис, вызванный коронавирусом, выявил те направления цифровизации, которые необходимо развивать в первую очередь: интеграция ИТ-систем для эффективного обмена данными и максимальной автоматизации бизнес-процессов, передача функции контроля «умным» алгоритмам, обеспечение сквозного учета, налаживание систем, позволяющих выстраивать и координировать взаимоотношения с клиентами и поставщиками товаров и услуг.

По данным опроса КПМГ, проведенного по итогам 2020 года, более 60% строительных компаний используют продукты цифровизации для принятия инвестиционных, операционных и стратегических решений. У половины из них для этих целей есть собственные разработки, а другая половина использует покупные ПО. Прежде всего, продукты цифровизации востребованы для таких бизнес- процессов, как поиск областей для оптимизации, анализ эффективности управления объектами, эффективности проектов (бенчмаркинг), финансовое моделирование и инвестиционный анализ.

Перспективы для отрасли

Говоря об удержании цен на строительство, необходимо выделить два фактора: внешний и внутренний. К внешним факторам целесообразно отнести отток мигрантов, дефицит на рынках металла и древесины, повышение НДПИ. К внутренним факторам – оптимизацию рабочих процессов предприятий отрасли.

Необходимо подчеркнуть, что в ближайшее время на рынке строительных материалов ожидается профицит, который постепенно приведет к снижению цен.

Что касается механизмов, способных сдержать себестоимость строительства, можно выделить следующие:

- увеличение квот на привлечение трудовых мигрантов. Дефицит рабочих рук вместе с повышением уровня зарплат в отрасли привел к росту себестоимости строительства как минимум на 1-2%.

- государственное стимулирование наращивания объемов производства стройматериалов, направленное на устранение дефицита на рынке. Одной из косвенных мер, способных повлиять на сложившуюся ситуацию, может стать отказ от повышения НДПИ в пользу прогрессивного налога на прибыль с привязкой к дивидендам и инвестициям металлургических компаний. Эта инициатива была озвучена 15 октября 2021 г. на правительственном совещании с руководителями крупных горнодобывающих предприятий, и была предложена формула «дивиденды минус накопленные инвестиции минус амортизация» за предыдущие 5 лет, разделенные на капитал компании на начало пятилетки. Если коэффициент по этой формуле будет в пределах 1, то для компании сохраняется действующая ставка по налогу на прибыль в 20%. Если от 1 до 2 – ставка составит 25%, выше 2 – 30%;

- цифровизация строительной отрасли, которая позволит оптимизировать рабочие процессы и снизить финансовые издержки. В частности, автоматизировать рутинную работу, осуществлять контроль за сотрудниками компании, сделать более прозрачной и быстрой закупку и поставку стройматериалов на объекты. По нашим оценкам, 73% российских строительных компаний сталкиваются с увеличением сроков реализации проектов жилой недвижимости (до 30%). Вместе с этим у 64% проектов наблюдается перерасход бюджета на 15-30%.

Необходимо отметить, что застройщики фокусируют свое внимание прежде всего на внешних факторах, в то время как влияние автоматизации на бизнес все еще недооценивается менеджментом строительных компаний, что приводит к более высоким издержкам как при разработке проекта, так и в ходе строительных работ.