Люди станут чаще переезжать в ближайшие годы

Четверо из пяти россиян владеют собственной жилплощадью. Это значит, что почти у каждого есть активы в недвижимости – но их воспринимают как данность. А сделки с жильем ассоциируются с потерями времени и нервов. Между тем большая часть страхов устарела.

Продается лишь 1% вторичного жилья

По нашим оценкам, в среднем на вторичный рынок выставляется лишь 1% жилья, которое потенциально могло бы продаваться.

Мы проанализировали 40 689 квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Москвы за 2021 г. – число лотов в одном доме колеблется от 1 до 3% от общего числа квартир.

Скажем, в многоквартирных домах на Арбате продается, как правило, от 1 до 3 квартир в домах на 200-300 квартир. В Новых Черемушках средняя цифра – 6 квартир в домах на 500-600 квартир и т.д.

То есть в среднем в обычном 300-квартирном доме зачастую продаются только 3 квартиры. Это не означает, что все из оставшихся 297 собственников довольны своей жилплощадью. Часто они мечтают поменять район, планировку, число квадратных метров, но уверены, что делать это слишком сложно.

Как показывают исследования от Tiburon Research, о возможности покупки жилья задумывается около 30% населения России. Но примерно 90% этих людей испытывают страх перед процессом выбора/обмена квартиры, расценивают такой эпизод своей жизни как стрессовый.

А между тем, упрощение и ускорение сделок с недвижимостью могло бы полностью поменять отношение населения к жилью. Быстро продать, купить и переехать, получить доплату и инвестировать её – все это станет возможным, если рынок будет более прозрачным, а процессы – автоматизированными. При таком раскладе недвижимость станет реальным активом: способом перемещения и инвестиционным инструментом.

Добавим, что на данный момент Минстрой инициирует проекты для улучшения условий жилья населения, то есть стремление людей обменять, улучшить, увеличить площадь лоббируется на уровне государства в рамках «Стратегии развития жилищной сферы РФ до 2025 года».

Чего боятся люди

Время на поиск. Надо сказать, опасения людей не беспочвенны. Исследования и опросы тех, кто недавно переехал, проведенные Mail.ru Group и ResearchMe, показывают, что 52% респондентов потратили на поиск квартиры пару месяцев, у 24% процесс затянулся на 2-6 месяцев. И здесь важный момент: почти половина всех опрошенных занимались мониторингом рынка и поиском жилья каждый день. То есть люди каждый день в течение длительного периода тратят время на то, чтобы осуществить свою мечту о переезде. Звучит довольно затратно.

Время на оценку. Перед покупкой новой квартиры собственнику зачастую нужно продать старую, а для этого – правильно её оценить, чтобы не продешевить или не выставить на рынок по завышенной цене (что может привести к длительному поиску покупателя).

Мы провели собственное исследование рынка риэлторских услуг и выяснили, что для качественной оценки стоимости квартиры специалисту нужно от нескольких часов до пары дней. На практике это от одного дня на оценку и еще не меньше пары недель на подготовку окончательных предложений по обмену. В результате к сделке можно прийти только через месяц (при самостоятельном поиске – еще дольше).

Однако можно быстрее. На Западе с развитием новых технологий и big data (работа алгоритмов с большими объемами информации) оценка квартиры, ее продажа и покупка новой занимает не месяца, а считанные дни или пару недель. Речь идет, например, об OpenDoor. На их платформе оценка, продажа одной квартиры и покупка другой ощущается собственником как одна сделка.

В России тоже появляются аналоги. Сервис по переезду в новую квартиру появился у «Инграда» и «Домофонда». За 10 секунд бесплатно оценить свою квартиру и подобрать варианты обмена можно в сервисе ГК «Эталон». Собственник может самостоятельно посмотреть, сколько стоит его квартира на рынке и на какие варианты обмена он может рассчитывать (включая новостройки), а после выйти на сделку за 2 недели. Сервис работает на базе ИИ, по типу автомобильного Trade In, и позволяет ускорить процесс обмена, убрать страх перед потерями времени.

Есть и другой способ ускорить процесс – так называемый «срочный выкуп», где за несколько дней можно получить деньги за старую квартиру и купить новую. Минус – надо заплатить довольно большую комиссию агентству.

Людей также пугает плохое качество жилья (по данным проекта Tiburon Research, почти 60% опасается этого), страх переплатить или стать жертвой мошенников, купить квартиру с обременением или вложиться в долевое строительство, которое не будет завершено (обманутые дольщики).

Технологии против страхов

Раньше переехать за пару недель не представлялось возможным, а в скором будущем это станет нормой жизни и мы будем выбирать следующее свое жилье так, как сегодня выбираем отель для отпуска.

Автоматизация ускоряет этот мир, устраняет долгие бумажные процессы и почти нивелируют необходимость в человеческом участии. Если специалисту для оценки квартиры с учетом всех факторов (ремонта, местоположения, качества дома и пр.) нужно от нескольких часов до нескольких дней, то ИИ справляется за 10 секунд. Имея необходимые вводные, машинные алгоритмы быстро анализируют данные и выдают наиболее подходящие варианты с учетом множества переменных.

Благодаря автоматизированной аналитической работе с данными можно выяснить локации, которые станут наиболее популярными в ближайшее время. Туда будут чаще переезжать, спрос увеличится и цена за квадратный метр вырастет.

К примеру, по нашим данным на октябрь, в Москве это районы Люберцы, Марьино – Братиславская, Проспект Мира, Дмитровская, Бульвар Рокоссовского. Цена за 1 кв. м там сегодня не слишком высока. Все эти районы удалены от центра, но имеют достаточно развитую инфраструктуру. Индекс инфраструктуры также рассчитывается искусственным интеллектом по принципу концентрации общественно важных объектов (школ, детских садов, парков, скверов, магазинов, станций метро и т.д.) на квадратный километр района. Принимаются во внимание и объекты с отрицательными индексами (свалки ТБО, промзоны, заводы и пр.): они, соответственно, уменьшают общий индекс инфраструктурного благополучия района.  В указанных выше локациях инфраструктурыне индексы следующие: Люберцы – 26, Марьино – Братиславская – 55, Проспект Мира – 81, Дмитровская – 40, Бульвар Рокоссовского – 124.

Технологии ускоряют рынок недвижимости, и вскоре купить и продать квартиру будет так же просто, как акции в приложении брокера. И первыми маркетмейкерами здесь станут крупные банки, которые получают важнейшую часть прибыли от ипотеки. Они смогут предлагать клиентам не только кредит, но и квартиру под этот кредит. Квартиру, которая уже проверена на чистоту, находится на балансе банка и имеет выгодную для покупателя цену. Люди станут проще относиться к сделкам с жильем, легче переезжать, менять города и районы, станут более мобильными и свободными.