Чего ждут банки от проектов, в которые инвестируют

Сейчас в России рынок заемщика: у банков нет проблем с ликвидностью, им не хватает интересных проектов, а не средств. Самой привлекательной с точки зрения инвестиций в настоящее время считается жилая и складская недвижимость. Далее в порядке убывания идут офисы, торговые объекты, многофункциональные комплексы. Вложения в отели из-за пандемии назвать перспективными нельзя. Но на решение кредиторов о финансировании влияет не только принадлежность к определенному сегменту.

Долг платежом красен

В моей практике не было ни одного финансового учреждения, которое бы безответственно относилось к анализу проектов с точки зрения возвратности выданных средств. Именно этот фактор стоит на первом месте. Ведь если кредит попадет в категорию проблемных, банк будет обязан сформировать дополнительные резервы, которые могут доходить до 100% от суммы долга. Тогда у финансового учреждения появится риск не получить доход.

Какие форматы недвижимости будут хорошо продаваться, обеспечивая нормальное обслуживание долга?

Жилье. Точнее – жилые дома, где много небольших студий и квартир. Первыми находят покупателей однокомнатные квартиры, это самый ликвидный товар по цене и времени экспозиции.

Строительство апартаментов банки не особо любят финансировать, если, конечно, речь не идет о строительстве МФК. Де-юре апартаменты пока являются коммерческими объектами, что позволяет застройщикам продавать их в обход 214-ФЗ и эскроу-счетов. По текущему законодательству при строительстве апартаментов нет обременений по строительству социальных объектов. Если их отнесут к категории жилых, то появится необходимость обеспечить увеличившуюся площадь жилой застройки социальными объектами (школы, ДОУ). Пока законодатели не договорились, кто будет нести затраты по строительству всего этого, застройщик или местный бюджет.

Сейчас жилье становится все более качественным. И девелоперы, и банки понимают, что покупателям нужны визуально приятные проекты.

Торговые центры (ТЦ). Но не все, а с качественными/известными якорными арендаторами, от которых, как правило, зависит дальнейшая заполняемость ТЦ. Неправильно открывать объект, если в нем арендовано меньше 50% площадей. В таком случае посещаемость будет низкой и возвратность средств окажется под угрозой. Весомым аргументом для банка станет то, что арендаторов в проект начали подыскивать за 6–9 месяцев до начала строительства и уже понятен интерес.

ТЦ будет приносить постоянный доход, если не создавать внутри него большую конкуренцию. Хорошо, если по соседству разместятся взаимодополняющие торговые точки. Например, рядом со спортивной одеждой – магазин спортивного питания, а не алкомаркет.

Чтобы обеспечить поток посетителей, ТЦ нужна современная концепция. Например, сейчас, когда люди от просмотра фильмов переходят к сериалам, уже не нужны кинотеатры с множеством залов. Эти площади лучше отдать под развлечения, например детские (такие как «Кидзания» в «Авиапарке»), ведь где дети – там и родители. ТЦ все больше становятся местом проведения досуга. Так, в тегеранском «Иран молле» – самом крупном в мире, площадью около 2 млн кв. м, – кроме привычных магазинов и фудкортов есть автосалон, несколько отелей, конференц-залы, музей, спортивные площадки, каток, бассейны. На крыше – прогулочные зоны и даже веломаршруты.

Иногда, чтобы оставаться на плаву, приходится переделывать ТЦ изнутри. Например, «Европолис» (бывший «Золотой Вавилон» на пр-те Мира) после смены собственника и ребрендинга провел капитальную реконструкцию: внутри здания появились «античные» колонны, деревья. По замыслу дизайнеров это должно создать эффект уличного пространства в помещении, визуально увеличить его.

Для того чтобы просто пройти огромное здание, без заходов в магазины и кафе, нужно не меньше часа. Так что комфорт внутри важен – он способствует тому, что люди не спешат быстрее уйти и посещают как можно больше торговых точек.

Определенный успех в будущем станут иметь и небольшие торговые центры, идущие путем кастомизации, т. е. нацеленные на определенные категории потребителей, например одиноких людей, хипстеров, горожан старше 40 лет и т. п.

Офисы и МФК. В офисном сегменте для кредиторов сейчас будет все более актуален формат built-to-suit, когда здание строится под конкретного арендатора.

Многофункциональные комплексы (МФК) могут стать более актуальными, чем раньше, но только в форматах, где будут присутствовать офисная, торговая и жилая (апарт-отель) составляющая, как это сейчас реализуется в Москве в проектах у транспортно-пересадочных узлов либо у станций метро. Отмечу, что офисная часть МФК сейчас сокращается и заменяется на жилую даже в проектах, которые уже реализуются.

На высокой скорости

Еще одно условие получения финансирования – срок реализации проекта. Если он больше пяти лет, а у банка нет долгосрочных пассивов, то банк не войдет в проект.

С этим требованием опять же лучше всего справляются жилые, торговые и складские проекты. Время возведения панельных домов (при точечной застройке) составляет в среднем один этаж в неделю, их сдают примерно через 6–9 месяцев после начала строительства, монолитно-кирпичные – через 1,5 года. Квартал или микрорайон возводят в срок до трех и более лет, так как нужны еще и социальные объекты (школы, детсады, поликлиники т. д.), подземные парковки, коммерческие объекты в стилобатной части, если это предусмотрено проектом.

ТЦ и складские комплексы строятся в среднем за 1,5–2 года. При возведении офисных объектов применяют железобетонный конструктив с большим объемом остекления и сложной инженерией. Сроки строительства здесь могут достигать 3–5 лет в зависимости от этажности.

Опытный образец

В моей практике было немало проектов, которые приостанавливали из-за недостаточно проработанной концепции и понимания рынка собственниками. Кредиторы, помимо заинтересованности, должны видеть адекватный задачам бэкграунд потенциального заемщика.

Например, в 2008 г. в Новосибирске на месте жирового комбината владельцы предприятия решили построить жилой микрорайон «Солнечный город» площадью 383 600 кв. м. Бюджет в то время составлял $470 млн. Проект был трудным, поскольку подразумевал поэтапное перебазирование комбината из центра города на новое место и производство не должно было останавливаться. Мы активно занимались подготовкой к финансированию: провели брокеридж, юридическую экспертизу, составили строительный бюджет и инвестиционный меморандум. Но к поиску кредитора так и не приступили. Проект был приостановлен, и только спустя 12 лет началось строительство нескольких пилотных домов на территории предприятия. Так случилось, потому что собственник не был готов к реализации столь амбициозного и капиталоемкого проекта, требующего опыта и больших инвестиций.

«Вступительный» взнос

Себестоимость строительства везде разная. Например, в Новосибирске для жилого дома она составляет 38 000 руб. за 1 кв. м общей площади, в Санкт-Петербурге – 60 000 руб., в Москве – 92 000 руб.

Здесь еще нужно учитывать инфляцию, которая находится на таком уровне, что цены на стройматериалы меняются ежемесячно на десятки процентов и, как следствие, себестоимость строительства растет. Например, для складов она увеличилась с начала года на 33–55% (данные Knight Frank). Построить 1 кв. м склада сейчас стоит около 40 000 руб.

Себестоимость строительства ТЦ составляет примерно 100 000–150 000 руб./кв. м общей площади проекта. В офисном сегменте себестоимость строительства зависит от классности объекта и локации: внутри ТТК это в среднем 150 000–200 000 руб./кв. м, в Сколкове – около 100 000 руб./кв. м. И конечно, девелоперу нужны собственные средства. При проектном финансировании необходимый размер собственных средств в среднем около 30%. Если речь идет о реконструкции уже готовых объектов, может быть достаточно и 5%.

В проектном финансировании эта сумма всегда больше, нежели по кредитным сделкам M&A или в ломбардном кредитовании (под залог уже имеющегося объекта): риски в первом случае выше (не важно, строительство это завода или жилого дома), ведь объекта и как такового обеспечения здесь нет. Поэтому кроме основного обеспечения в виде залога земельного участка/залога прав аренды земельного участка, залога долей/акций компании-застройщика банки часто требуют дополнительное обеспечение в виде поручительства собственников проекта либо материнской компании.

Никогда не говори «никогда»

Правила делового этикета тоже играют свою роль. Нельзя прийти на переговоры с кислым выражением лица. Все складывается, только если общение идет на позитивных тонах.

Есть определенные стоп-слова, которые не нужно произносить на встречах с банкирами: «мы не сможем это изменить» или «это очень трудно для нас». Нельзя говорить «нет». Потенциальный заемщик должен удовлетворить кредитора по всем его вопросам, каждый вопрос банка должен быть снят.

Переговоры похожи на знакомство с девушкой. Во время ухаживания ты презентуешь себя, показываясь с самой лучшей стороны. Конечно, нужно везде отстаивать свою позицию, но делать это крайне мягко.